Calculadora de HELOC: mudança da parcela entre o período de saque e o de amortização
Estime como a parcela de um HELOC (linha de crédito com garantia imobiliária) muda quando o período de saque, com pagamento apenas de juros, termina e começa a amortização total do saldo.
Mudança da parcela do HELOC conforme a taxa de amortização
Exemplo: limite de crédito de US$ 80.000, saque inicial de US$ 40.000, sem saques adicionais, período de saque de 10 anos a 9,00% e período de amortização de 20 anos. Valores arredondados.
| Taxa de amortização | Parcela no fim do saque | Parcela no início da amortização | Aumento da parcela |
|---|---|---|---|
| 7,00% | $300 | $310 | +$10 |
| 9,00% | $300 | $360 | +$60 |
| 11,00% | $300 | $413 | +$113 |
Como muda o pagamento de um HELOC
Um HELOC — linha de crédito sobre o valor líquido do imóvel — é uma linha garantida pela casa, da qual se saca só o necessário. O pagamento corre em duas etapas: durante o **período de saque** pagam-se em regra só os juros, e durante o **período de pagamento** seguinte amortiza-se o saldo em prestações constantes. Os pagamentos parecem leves na primeira etapa unicamente porque não se amortiza principal; a grande armadilha do produto é que a prestação dá um salto assim que começa a segunda.
Dê a esta ferramenta o limite de crédito, o saque inicial e qualquer saque mensal adicional, junto com a taxa e os anos de cada etapa, e ela exporá **a prestação mensal ao fim do período de saque, a prestação no começo do de pagamento e a diferença entre ambas**. A isso somam-se os juros de cada etapa, o saldo ao encerrar-se o saque e os juros totais. O período de pagamento é calculado supondo que esse saldo é amortizado em prestações constantes à nova taxa.
Como usar o simulador de HELOC
- Escreva o limite e o saque inicial Dê a linha total contratada e a quantia que retira no princípio. O saque há de ser zero ou mais e não exceder o limite.
- Fixe o saque mensal adicional Se pensa tomar mais a cada mês durante o saque, escreva essa quantia; se não, deixe zero. Os saques adicionais engordam o saldo e agravam o período de pagamento.
- Escreva as condições do saque Dê a taxa anual e os anos. Ao longo deste trecho o pagamento é só de juros.
- Escreva as condições do pagamento Dê a taxa e os anos. Como o HELOC costuma ser a taxa variável, pôr aqui uma cifra maior que no saque oferece uma visão pelo lado seguro.
- Repare no degrau da prestação O aumento ao entrar no período de pagamento é a cifra que mais importa a uma economia doméstica. Que seja suportável deve reger quanto se toma e por quantos anos.
Dicas para aproveitar melhor
- Como o período de saque cobra somente juros, o saldo não cai sozinho — verifique sempre o quanto a parcela aumenta no instante em que a amortização começa.
- A maioria dos HELOCs tem taxa variável, então teste taxas diferentes para o saque e a amortização e veja quanto um aumento de taxa somaria à parcela.
- Se planeja fazer saques adicionais, fique atento ao momento em que o saldo atinge o limite de crédito — a partir daí não é mais possível sacar mais.
- Um período de amortização mais longo reduz a parcela mensal, mas aumenta os juros totais, então escolha um prazo que caiba no seu orçamento, não apenas o de menor parcela.
Onde o simulador de HELOC ajuda
Preparar-se para a vida após o saque
O fim do período de saque chega anos depois, de modo que o salto da prestação aparece quando já se esqueceu. Conhecer a diferença de antemão permite ter a casa preparada.
Contar com uma alta de juros
A maioria dos HELOC é a taxa variável. Ponha uma taxa mais alta no pagamento e verá o teto até onde a prestação poderia trepar.
Medir o efeito dos saques adicionais
Retirar um pouco a cada mês deixa no encerramento do saque um saldo maior do que se espera. Compare os juros totais com e sem eles.
Decidir quanto tomar
Partindo da prestação do período de pagamento para trás, achará o saque que a casa pode suportar. Não há obrigação de esgotar a linha.
Quando quiser ponderar um produto a taxa fixa
Para a comparação com um empréstimo entregue de uma vez e pago em prestações constantes desde o início, use HELOC frente a empréstimo com garantia do imóvel; para o plano de amortização de um financiamento em si, a calculadora de empréstimos.
Termos sobre o HELOC
- HELOC
- Linha de crédito sobre o valor líquido do imóvel: uma linha garantida pela casa. Dentro do limite saca-se o necessário, e os juros correm só sobre o sacado.
- Período de saque
- O trecho durante o qual podem ser retirados fundos da linha. Na maioria dos produtos o pagamento é só de juros, de modo que o principal não baixa salvo que se saque mais.
- Período de pagamento
- O trecho posterior, no qual o saldo é amortizado em prestações constantes. A prestação mensal sobe porque agora começa a amortizar-se principal.
- Prestação constante
- Método em que o pagamento mensal se mantém fixo enquanto a sua composição passa aos poucos de juros a principal. A prestação do período de pagamento é calculada assim.
- Choque de prestação (payment shock)
- A subida brusca da prestação ao passar do saque ao pagamento. Ocorre porque ao pagamento, que era só de juros, se soma o principal.
- Taxa variável
- Taxa revista ao compasso de um índice. O HELOC costuma ser variável em ambas as etapas, de modo que a taxa da assinatura não é forçosamente a que perdura.
Perguntas frequentes sobre o HELOC
Curiosidade — cuidado com o "choque da parcela" do HELOC
Um HELOC é uma linha de crédito rotativa garantida pelo valor do imóvel — você saca apenas o que precisa, de forma parecida a um cartão de crédito. A maioria dos produtos tem duas fases: um período de saque, em que só se pagam juros, e um período de amortização, em que o saldo é quitado por completo. Como a parcela do saque cobre apenas juros, o saldo não diminui sozinho, então no momento em que o saque termina e a amortização começa, todo o saldo precisa ser amortizado — o que costuma fazer a parcela subir bastante de uma vez. Isso é conhecido como "choque da parcela".
Além disso, a maioria dos HELOCs tem taxa variável atrelada a um índice de referência. Um aumento da taxa durante o saque eleva a parcela de juros, e o nível da taxa no início da amortização afeta bastante a nova parcela de amortização total. É por isso que esta calculadora permite informar taxas diferentes para o saque e para a amortização.
Ao avaliar um HELOC, vale simular junto a duração do saque, o saldo esperado no início da amortização e a taxa prevista nesse momento, para não ser pego de surpresa pelo choque da parcela. Contratos reais variam no teto da taxa, na parcela mínima e na estrutura de tarifas, então confirme os números finais com a proposta oficial da instituição.