Calculadora de Empréstimo com Garantia de Imóvel (Home Equity Loan) | Parcela Mensal, Juros Totais e CLTV

Calcule a parcela mensal e os juros totais de um empréstimo com garantia do imóvel (segunda hipoteca, taxa fixa e liberação única) sem alterar seu financiamento atual, além da relação combinada entre dívida e valor do imóvel (CLTV).

Exemplo de parcelas por prazo

Estimativas para um empréstimo de US$ 40.000 com taxa fixa de 8,00%, por prazo de pagamento.

Prazo Parcela mensal Juros totais
5 anos $811.06 $8,663.35
10 anos $485.31 $18,237.25
15 anos $382.26 $28,806.95
20 anos $334.58 $40,298.25

Dicas para calcular seu empréstimo com garantia de imóvel

  • Um CLTV mais alto costuma significar análise mais rigorosa e taxas mais altas, por isso vale conferir o saldo combinado em relação ao valor do imóvel antes de solicitar.
  • O valor recebido de uma vez geralmente pode ser usado livremente, sendo comum destiná-lo a reformas, despesas com educação ou à consolidação de dívidas de juros mais altos em uma única parcela fixa.
  • Ao contrário de um HELOC, que tem taxa variável e período de saque, o empréstimo com garantia de imóvel tem taxa e parcela fixas durante todo o prazo, o que facilita o planejamento do orçamento.
  • Como você ficará com dois empréstimos garantidos pelo mesmo imóvel, sempre confira se a parcela mensal combinada ainda cabe confortavelmente no orçamento familiar.

Perguntas frequentes sobre empréstimo com garantia de imóvel

O empréstimo com garantia de imóvel libera o valor total de uma vez e já começa com parcelas fixas de amortização completa. O HELOC é uma linha de crédito de taxa variável da qual você saca conforme a necessidade, geralmente exigindo apenas o pagamento de juros durante o período de saque antes de passar para a amortização completa.

O CLTV é o saldo devedor do financiamento atual somado ao novo empréstimo com garantia de imóvel, dividido pelo valor avaliado do imóvel. A maioria das instituições limita o CLTV a cerca de 80-85%; ultrapassar esse limite costuma dificultar a aprovação ou resultar em condições menos favoráveis.

Em geral não, mas os usos mais comuns incluem reformas, despesas com educação e consolidação de dívidas de juros mais altos. Como o empréstimo é garantido pelo imóvel, vale planejar bem o uso, já que o atraso nos pagamentos coloca o imóvel em risco.

Sim. A maioria dos empréstimos com garantia de imóvel está disponível desde que a relação combinada dívida-valor fique dentro do limite da instituição, mesmo que o financiamento atual não esteja quitado. Manter o financiamento atual inalterado é uma diferença importante em relação ao refinanciamento com saque (cash-out refinance).
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Curiosidade — Entendendo a "segunda hipoteca"

Quando você compra um imóvel com financiamento, a instituição registra um gravame sobre a propriedade. O empréstimo com garantia de imóvel adiciona um segundo gravame sobre esse primeiro financiamento — daí o nome "segunda hipoteca". Se o mutuário deixar de pagar e o imóvel for leiloado, quem detém o primeiro gravame recebe primeiro, e apenas o valor restante vai para quem detém o segundo. Isso torna as segundas hipotecas mais arriscadas para as instituições do que as primeiras.

Esse risco adicional costuma se refletir na taxa de juros: empréstimos com garantia de imóvel tendem a ter uma taxa um pouco mais alta do que um financiamento imobiliário comum. Ainda assim, costumam ser bem mais baratos do que opções sem garantia, como cartão de crédito ou empréstimo pessoal, o que os torna atraentes para obter uma grande quantia de uma só vez.

Um produto parecido é o HELOC (linha de crédito com garantia de imóvel), que funciona mais como um cartão de crédito: você saca fundos conforme a necessidade durante um período de saque, a taxa variável. Já o empréstimo com garantia de imóvel libera o valor total de uma vez, a taxa fixa. A melhor opção depende de você precisar de uma quantia única para uma despesa conhecida ou de acesso contínuo a fundos ao longo do tempo.

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