Calculadora de Empréstimo com Garantia de Imóvel (Home Equity Loan) | Parcela Mensal, Juros Totais e CLTV

Calcule a parcela mensal e os juros totais de um empréstimo com garantia do imóvel (segunda hipoteca, taxa fixa e liberação única) sem alterar seu financiamento atual, além da relação combinada entre dívida e valor do imóvel (CLTV).

Última atualização: 2026-09-20

Exemplo de parcelas por prazo

Estimativas para um empréstimo de US$ 40.000 com taxa fixa de 8,00%, por prazo de pagamento.

Prazo	Parcela mensal	Juros totais
5 anos	$811.06	$8,663.35
10 anos	$485.31	$18,237.25
15 anos	$382.26	$28,806.95
20 anos	$334.58	$40,298.25

Esta ferramenta oferece apenas estimativas para comparação. As condições reais de um empréstimo com garantia de imóvel variam por instituição, incluindo critérios de aprovação, CLTV máximo e taxas. Consulte os documentos oficiais da instituição antes de assinar.

Estimar as prestações e o CLTV de um empréstimo com garantia da casa

Esta ferramenta estima a prestação mensal e o juro total de um empréstimo tomado contra o valor acumulado numa casa, a taxa fixa e numa só entrega, deixando intacto o crédito à habitação existente, junto com a razão empréstimo-valor combinada que daí resulta.

**O que a análise de risco olha não é a soma que você toma emprestada, e sim o CLTV, que a conta junto ao saldo do crédito existente.** É a proporção que ambos os saldos representam do valor avaliado da casa, e **os credores lhe põem um teto.** Uma entrega modesta pode alcançar esse teto quando o saldo existente é grande. **O outro ponto a entender é que este empréstimo ocupa uma segunda posição de garantia.** Numa execução **o primeiro crédito é satisfeito antes, e este empréstimo fica com o que restar.** Carregando o maior risco de não se recuperar, **suporta de ordinário uma taxa mais alta que o primeiro crédito.**

Valores de referência utilizados neste cálculo

Os valores seguintes não estão fixados por lei: são valores de referência usados a título indicativo, e os montantes reais variam consoante o fornecedor.

Rácios de endividamento de referência no crédito à habitação e automóvel nos EUA (28/36, 43 %, 20/4/10, CLTV máximo) — Convenção do setor (orientação baseada na documentação de produto de cada seguradora) Última verificação: 2026-10-08

Como obtemos e mantemos estas cifras

Como se calcula

Insira o valor avaliado da casa Constitui o denominador do CLTV.
Insira o saldo do crédito existente **Quanto maior for, menos margem resta para tomar emprestado de novo.**
Insira o montante, a taxa e o prazo A prestação mensal e o juro total decorrem deles.
Confira o CLTV **Veja se fica dentro do teto do credor.**

Dicas para aproveitar melhor

Um CLTV mais alto costuma significar análise mais rigorosa e taxas mais altas, por isso vale conferir o saldo combinado em relação ao valor do imóvel antes de solicitar.
O valor recebido de uma vez geralmente pode ser usado livremente, sendo comum destiná-lo a reformas, despesas com educação ou à consolidação de dívidas de juros mais altos em uma única parcela fixa.
Ao contrário de um HELOC, que tem taxa variável e período de saque, o empréstimo com garantia de imóvel tem taxa e parcela fixas durante todo o prazo, o que facilita o planejamento do orçamento.
Como você ficará com dois empréstimos garantidos pelo mesmo imóvel, sempre confira se a parcela mensal combinada ainda cabe confortavelmente no orçamento familiar.

Quando é útil

Obter fundos sem refinanciar

**Conservar a taxa baixa de um crédito existente** é a grande diferença face a refinanciar.

Estabelecer o seu teto

Trabalhar de trás para diante a partir do limite do CLTV dá-lhe uma cifra realista do que cabe tomar emprestado.

Comparar o juro total

Você pode ver quanto se desloca o juro total ao mudar o prazo.

Pesá-lo face a outras vias de financiamento

**Pôr a casa em garantia faz com que o risco seja de outra natureza que num empréstimo sem garantia.**

Termos do empréstimo com garantia da casa

CLTV: Os saldos combinados do crédito existente e do novo empréstimo, divididos pelo valor avaliado da casa. **Os credores lhe fixam um teto.**
Valor acumulado: A parte do valor avaliado que não está já comprometida. É a fonte do que cabe tomar emprestado.
Segunda garantia: Um ónus que se situa atrás do crédito existente. **Numa execução é satisfeito só depois.**
Entrega única: A forma em que a soma inteira se recebe na assinatura. **Difere de uma linha de crédito de que se dispõe conforme faça falta.**
Taxa fixa: Um arranjo sob o qual a taxa não muda durante a vida do empréstimo.
Valor avaliado: O valor da casa posta em garantia. **Se cair, o CLTV sobe e cabe tomar emprestado menos.**

Perguntas frequentes sobre empréstimo com garantia de imóvel

O empréstimo com garantia de imóvel libera o valor total de uma vez e já começa com parcelas fixas de amortização completa. O HELOC é uma linha de crédito de taxa variável da qual você saca conforme a necessidade, geralmente exigindo apenas o pagamento de juros durante o período de saque antes de passar para a amortização completa.

O CLTV é o saldo devedor do financiamento atual somado ao novo empréstimo com garantia de imóvel, dividido pelo valor avaliado do imóvel. A maioria das instituições limita o CLTV a cerca de 80-85%; ultrapassar esse limite costuma dificultar a aprovação ou resultar em condições menos favoráveis.

Em geral não, mas os usos mais comuns incluem reformas, despesas com educação e consolidação de dívidas de juros mais altos. Como o empréstimo é garantido pelo imóvel, vale planejar bem o uso, já que o atraso nos pagamentos coloca o imóvel em risco.

Sim. A maioria dos empréstimos com garantia de imóvel está disponível desde que a relação combinada dívida-valor fique dentro do limite da instituição, mesmo que o financiamento atual não esteja quitado. Manter o financiamento atual inalterado é uma diferença importante em relação ao refinanciamento com saque (cash-out refinance).

Curiosidade — Entendendo a "segunda hipoteca"

Quando você compra um imóvel com financiamento, a instituição registra um gravame sobre a propriedade. O empréstimo com garantia de imóvel adiciona um segundo gravame sobre esse primeiro financiamento — daí o nome "segunda hipoteca". Se o mutuário deixar de pagar e o imóvel for leiloado, quem detém o primeiro gravame recebe primeiro, e apenas o valor restante vai para quem detém o segundo. Isso torna as segundas hipotecas mais arriscadas para as instituições do que as primeiras.

Esse risco adicional costuma se refletir na taxa de juros: empréstimos com garantia de imóvel tendem a ter uma taxa um pouco mais alta do que um financiamento imobiliário comum. Ainda assim, costumam ser bem mais baratos do que opções sem garantia, como cartão de crédito ou empréstimo pessoal, o que os torna atraentes para obter uma grande quantia de uma só vez.

Um produto parecido é o HELOC (linha de crédito com garantia de imóvel), que funciona mais como um cartão de crédito: você saca fundos conforme a necessidade durante um período de saque, a taxa variável. Já o empréstimo com garantia de imóvel libera o valor total de uma vez, a taxa fixa. A melhor opção depende de você precisar de uma quantia única para uma despesa conhecida ou de acesso contínuo a fundos ao longo do tempo.

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