HELOC-Rechner: Ratenänderung zwischen Abruf- und Tilgungsphase
Schätzen Sie, wie sich die Rate eines HELOC (Kreditlinie mit Immobiliensicherheit) ändert, wenn die zinsfreie Abrufphase endet und die vollständige Tilgungsphase beginnt.
Ratenänderung des HELOC nach Zinssatz der Tilgungsphase
Beispiel: Kreditlinie 80.000 $, Anfangsabruf 40.000 $, keine zusätzlichen Abrufe, 10 Jahre Abrufphase zu 9,00 %, 20 Jahre Tilgungsphase. Gerundete Schätzwerte.
| Zins der Tilgungsphase | Rate am Ende der Abrufphase | Rate zu Tilgungsbeginn | Ratenanstieg |
|---|---|---|---|
| 7,00% | $300 | $310 | +$10 |
| 9,00% | $300 | $360 | +$60 |
| 11,00% | $300 | $413 | +$113 |
Wie sich die Rückzahlung eines HELOC wandelt
Ein HELOC – eine Kreditlinie auf das Eigenkapital der Immobilie – ist eine durch das Haus besicherte Linie, aus der Sie nur abrufen, was Sie brauchen. Die Rückzahlung verläuft in zwei Stufen: in der **Abrufphase** zahlen Sie in der Regel allein die Zinsen, in der anschließenden **Rückzahlungsphase** tilgen Sie den Saldo in gleichbleibenden Raten. Die Zahlungen wirken in der Abrufphase nur deshalb leicht, weil keine Tilgung erfolgt; die große Falle des Produkts ist, dass die Monatsrate in dem Augenblick springt, in dem die Rückzahlungsphase beginnt.
Geben Sie diesem Werkzeug Kreditlinie, ersten Abruf und etwaige monatliche Nachabrufe sowie Zins und Jahre für jede der beiden Phasen, so stellt es **die Monatsrate gegen Ende der Abrufphase, die Rate zu Beginn der Rückzahlungsphase und den Unterschied dazwischen** nebeneinander. Dazu kommen die Zinsen je Phase, der Saldo am Ende der Abrufphase und die Gesamtzinsen. Die Rückzahlungsphase wird unter der Annahme gerechnet, dass dieser Saldo zum neuen Zins in gleichbleibenden Raten getilgt wird.
So benutzen Sie den HELOC-Rechner
- Kreditlinie und ersten Abruf eingeben Geben Sie die eingerichtete Gesamtlinie und den zu Beginn abgerufenen Betrag an. Der Abruf muss mindestens null und höchstens die Linie betragen.
- Etwaige monatliche Nachabrufe festlegen Wollen Sie in der Abrufphase monatlich weiter borgen, so tragen Sie diesen Betrag ein; sonst lassen Sie null stehen. Nachabrufe lassen den Saldo anschwellen und machen die Rückzahlungsphase schwerer.
- Bedingungen der Abrufphase eingeben Geben Sie Jahreszins und Jahre an. In dieser Strecke zahlen Sie allein Zinsen.
- Bedingungen der Rückzahlungsphase eingeben Geben Sie Zins und Jahre an. Da ein HELOC gewöhnlich veränderlich verzinst ist, gibt ein höherer Wert als in der Abrufphase eine Sicht auf der sicheren Seite.
- Die Stufe in der Rate ansehen Der Anstieg beim Eintritt in die Rückzahlungsphase ist die für den Haushalt wichtigste Zahl. Ob er tragbar ist, sollte bestimmen, wie viel und wie lange Sie borgen.
Tipps für die Nutzung
- Da in der Abrufphase nur Zinsen gezahlt werden, sinkt der Saldo nicht von selbst. Prüfen Sie deshalb immer, wie stark die Rate zu Beginn der Tilgung ansteigt.
- Die meisten HELOCs haben einen variablen Zins. Probieren Sie unterschiedliche Zinssätze für Abruf- und Tilgungsphase, um zu sehen, wie stark ein Zinsanstieg die Rate erhöhen würde.
- Wenn Sie zusätzliche Abrufe planen, achten Sie darauf, wann der Saldo die Kreditlinie erreicht — danach sind keine weiteren Abrufe mehr möglich.
- Eine längere Tilgungsphase senkt die monatliche Rate, erhöht aber die Gesamtzinsen. Wählen Sie eine Laufzeit, die Sie dauerhaft tragen können, nicht nur die mit der niedrigsten Rate.
Wofür sich der Rechner eignet
Sich auf die Zeit nach der Abrufphase rüsten
Das Ende der Abrufphase liegt Jahre voraus, sodass der Sprung der Monatsrate kommt, wenn man ihn vergessen hat. Kennt man den Unterschied im Voraus, so lässt sich der Haushalt darauf einrichten.
Steigende Zinsen einkalkulieren
Die meisten HELOC sind veränderlich verzinst. Setzen Sie einen höheren Zins auf die Rückzahlungsphase, so sehen Sie die Obergrenze dessen, wie weit die Rate klettern könnte.
Die Wirkung von Nachabrufen messen
Monatlich ein wenig abzurufen lässt den Saldo am Ende der Abrufphase größer ausfallen, als man denkt. Vergleichen Sie die Gesamtzinsen mit und ohne Nachabrufe.
Die Höhe des Abrufs festlegen
Von der Rate der Rückzahlungsphase rückwärts gerechnet, finden Sie den Abruf, den der Haushalt trägt. Die Linie muss nicht ausgeschöpft werden.
Wenn Sie ein festverzinsliches Produkt abwägen wollen
Für den Vergleich mit einem in einer Summe ausgezahlten und von Anfang an in Annuitäten getilgten Darlehen nehmen Sie HELOC gegen Home-Equity-Darlehen; für den Tilgungsplan einer Baufinanzierung selbst den Kreditrechner.
Begriffe rund um den HELOC
- HELOC
- Eine Kreditlinie auf das Eigenkapital der Immobilie: eine durch das Haus besicherte Linie. Innerhalb der Grenze rufen Sie ab, was Sie brauchen, und Zinsen laufen allein auf das Abgerufene.
- Abrufphase
- Die Strecke, in der Mittel aus der Linie genommen werden dürfen. Bei den meisten Produkten zahlt man allein Zinsen, sodass die Hauptschuld ohne weitere Abrufe nicht sinkt.
- Rückzahlungsphase
- Die Strecke nach der Abrufphase, in der der Saldo in gleichbleibenden Raten getilgt wird. Die Monatsrate steigt, weil nun Tilgung hinzutritt.
- Annuitätentilgung
- Ein Verfahren, bei dem die Monatsrate gleich bleibt, während ihre Zusammensetzung allmählich von Zins zu Tilgung wandert. Die Rate der Rückzahlungsphase wird hier so berechnet.
- Zahlungssprung (payment shock)
- Der jähe Anstieg der Monatsrate beim Übergang von der Abruf- in die Rückzahlungsphase. Er entsteht, weil zu einer bloßen Zinszahlung die Tilgung hinzukommt.
- Veränderlicher Zins
- Ein Zins, der im Gleichschritt mit einem Bezugswert neu festgesetzt wird. Ein HELOC ist gemeinhin in beiden Phasen veränderlich, sodass der Zins bei Abschluss nicht zwingend fortdauert.
Häufige Fragen zum HELOC
Übrigens – Vorsicht vor dem „Ratenschock“ beim HELOC
Ein HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, die durch den Wert der Immobilie besichert ist – Sie rufen nur ab, was Sie tatsächlich benötigen, ähnlich wie bei einer Kreditkarte. Die meisten Produkte bestehen aus zwei Phasen: einer Abrufphase, in der nur Zinsen fällig sind, und einer Tilgungsphase, in der der Saldo vollständig zurückgezahlt wird. Da die Rate in der Abrufphase nur die Zinsen abdeckt, sinkt der Saldo nicht von selbst. Sobald die Abrufphase endet und die Tilgung beginnt, muss der gesamte Saldo getilgt werden – die Rate kann dadurch sprunghaft steigen. Dieser Effekt wird oft als „Ratenschock“ bezeichnet.
Außerdem haben die meisten HELOCs einen variablen Zins, der an einen Referenzzinssatz gekoppelt ist. Ein Zinsanstieg während der Abrufphase erhöht die reine Zinsrate, und das Zinsniveau zu Beginn der Tilgung beeinflusst die neue Annuität stark. Deshalb können Sie in diesem Rechner für Abruf- und Tilgungsphase unterschiedliche Zinssätze eingeben.
Bei der Bewertung eines HELOC lohnt es sich, die Dauer der Abrufphase, den erwarteten Saldo zu Tilgungsbeginn und den dann erwarteten Zinssatz gemeinsam zu simulieren, damit der Ratenschock Sie nicht überrascht. Reale Verträge unterscheiden sich bei Zinsobergrenze, Mindestrate und Gebührenstruktur, daher sollten Sie die endgültigen Zahlen mit den offiziellen Unterlagen des Anbieters abgleichen.