Calculadora HELOC vs Empréstimo sobre o Valor do Imóvel

Compare uma linha de crédito HELOC com um empréstimo de taxa fixa sobre o valor do imóvel para o mesmo valor emprestado. Veja a parcela mensal, o juro total, o custo total e o CLTV lado a lado.

Exemplo: US$ 40.000 emprestados, HELOC vs empréstimo sobre o valor do imóvel

HELOC: taxa do período de utilização 9,00% (10 anos), taxa do período de amortização 9,00% (20 anos). Empréstimo sobre o valor do imóvel: taxa fixa 8,00%, prazo de 20 anos. Valores são estimativas arredondadas (exemplo em dólares americanos).

Item HELOC Empréstimo sobre o valor do imóvel
Parcela mensal na fase de utilização $300.00 $334.58
Parcela mensal na fase de amortização $359.89 $334.58
Juro total $82,373.69 $40,298.25
Custo total $122,373.69 $80,298.25

Dicas para comparar um HELOC e um empréstimo sobre o valor do imóvel

  • A parcela do HELOC na fase de utilização parece menor principalmente porque cobre só juros; ao começar a amortização, a parcela pode superar a do empréstimo sobre o valor do imóvel, que já amortiza desde o primeiro dia.
  • Como as taxas do HELOC costumam ser variáveis, simule os dois períodos com uma taxa mais alta para ver o quanto a diferença em relação ao empréstimo de taxa fixa pode aumentar.
  • Se o prazo combinado do HELOC (utilização mais amortização) for muito diferente do prazo do empréstimo sobre o valor do imóvel, a comparação do juro total deixa de ser justa; procure igualar o número total de anos.
  • Se o seu índice combinado de empréstimo sobre valor (CLTV) já estiver perto de 85%, verifique os limites de aprovação dos dois produtos, pois um pode ser aprovado e o outro não.

Perguntas frequentes sobre HELOC vs empréstimo sobre o valor do imóvel

Depende das taxas e condições oferecidas por cada instituição. A parcela do HELOC na fase de utilização costuma ser menor por cobrar só juros, mas sua taxa variável e o aumento da parcela ao iniciar a amortização podem fazer o juro total superar o de um empréstimo de taxa fixa num horizonte semelhante. Compare sempre com as taxas reais oferecidas a você.

Durante a utilização, normalmente só se pagam juros, então o principal não cai sozinho. Ao terminar a utilização, o saldo restante precisa ser totalmente amortizado durante a amortização, então a parcela sobe para cobrir principal e juros, um efeito às vezes chamado de "choque de pagamento".

Em princípio sim, desde que o índice combinado de empréstimo sobre valor (CLTV) de todas as garantias fique dentro do limite da instituição, mas a maioria das pessoas escolhe apenas um dos dois, já que cada um adiciona sua própria garantia e obrigação mensal.

A maioria dos HELOCs usa taxa variável atrelada a um índice, como a taxa básica, embora algumas instituições ofereçam fixar a taxa de parte do saldo. Já o empréstimo sobre o valor do imóvel tem taxa fixa durante todo o prazo, por isso esta calculadora permite definir taxas independentes para cada produto.

O CLTV é o saldo do financiamento existente somado ao novo HELOC ou empréstimo sobre o valor do imóvel, dividido pelo valor do imóvel. Aqui é igual para os dois produtos porque usam o mesmo valor solicitado, mas um CLTV alto ainda pode afetar qual produto a instituição está disposta a aprovar e a que taxa.
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Curiosidade — Mesma garantia, formas de pagamento bem diferentes

Um HELOC e um empréstimo sobre o valor do imóvel usam a mesma garantia — o valor do seu imóvel — mas a forma de pagamento é bem diferente. O empréstimo sobre o valor do imóvel funciona como uma versão menor do seu financiamento original: você recebe uma quantia única e, desde a primeira parcela, amortiza principal e juros a taxa fixa. Já o HELOC funciona mais como um cartão de crédito com limite: você utiliza o que precisa, paga só juros sobre o que utilizou durante o período de utilização, e só começa a amortizar o principal quando entra na fase de amortização, separadamente.

Essa diferença estrutural é o motivo pelo qual comparar só a "parcela mensal" pode enganar. No início do período de utilização do HELOC, a parcela costuma ser menor que a de um empréstimo sobre o valor do imóvel com o mesmo saldo, simplesmente porque ainda não há amortização de principal. Quando a utilização termina, a parcela do HELOC costuma subir, às vezes bastante, porque o mesmo principal precisa ser quitado numa janela mais curta, muitas vezes a uma taxa variável que pode ter mudado desde o início.

Por isso, a comparação mais útil costuma ser o juro total e o custo total num horizonte semelhante, não apenas a parcela de um mês específico. Esta calculadora permite alinhar o período de utilização mais amortização do HELOC com o prazo do empréstimo sobre o valor do imóvel, para ver qual estrutura realmente custa menos para o valor emprestado, em vez de se deixar levar por uma parcela inicial mais baixa que talvez não dure.

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