HELOC（房屋淨值信貸額度）還款模擬器｜提取期與還款期支付變化
模擬以房屋淨值作擔保的信貸額度（HELOC）從只付利息的提取期，過渡到本息攤還的還款期時，月供的增加額、總利息與總費用。
按還款期利率劃分的HELOC月供變化示例
示例：信貸額度8萬美元、初始提取4萬美元、無追加提取、提取期10年（利率9.00%）、還款期20年時的估算值。
| 還款期利率 | 提取期末月供 | 還款期首月月供 | 月供增加額 |
|---|---|---|---|
| 7.00% | $300 | $310 | +$10 |
| 9.00% | $300 | $360 | +$60 |
| 11.00% | $300 | $413 | +$113 |
本工具僅提供比較用的估算。實際的HELOC產品因金融機構而異，指數利率、利率上限、費用、最低提取額等條件均有所不同。簽約前請務必確認金融機構的正式披露檔案。
HELOC估算小貼士
- 由於提取期內只支付利息，本金不會自動減少，請務必確認進入還款期的瞬間月供會增加多少。
- 大多數HELOC採用浮動利率，建議對提取期和還款期分別輸入不同的利率，確認利率上升時月供會增加多少。
- 如果計劃追加提取，請留意餘額達到信貸額度上限的時點。一旦達到上限，就無法再繼續提取。
- 還款期設定得越長，月供越低，但總利息會增加，請選擇自己能夠承受的還款期限。
關於HELOC的常見問題
住房貸款在借款時一次性發放固定金額，並從一開始就按本息攤還方式還款。而HELOC是迴圈信貸額度，只在需要時借入所需金額，且大多數產品在提取期內只需支付利息。
提取期結束後將無法再借入新的資金，需要在還款期內將當時的餘額按本息攤還方式償清。由於還款方式從只付利息變為本息並付，月供通常會大幅增加。
大多數HELOC採用在基準利率（如最優惠利率）之上加一定利差的浮動利率。基準利率上升時，提取期的利息月供和還款期的本息攤還月供都會增加，因此有必要模擬利率上升的情形。
不需要。信貸額度只是可借款的上限，利息僅按實際提取的金額計算。只提取所需金額、保留未使用的額度，可以避免支付不必要的利息。
閒話 ― 留意HELOC的“月供衝擊”
HELOC是以房屋淨值為擔保設立的迴圈信貸額度，可以像信用卡一樣按需借款。大多數產品分為兩個階段：只需支付利息的提取期，以及需要全額償還本息的還款期。由於提取期的月供只覆蓋利息，本金不會自行減少，因此提取期結束、進入還款期的那一刻，剩餘餘額需要按本息攤還方式償還，月供往往會大幅上升。這種現象通常被稱為“月供衝擊”。
此外，大多數HELOC採用與基準利率（如最優惠利率）掛鉤的浮動利率。提取期內利率上升會增加只付利息的月供，而進入還款期時的利率水平，也會對本息攤還月供產生很大影響。正因如此，本工具允許為提取期和還款期分別輸入不同的利率。
在評估HELOC時，建議將提取期的長度、進入還款期時預計的餘額、以及那時預計的利率這三者結合起來一併模擬，以免被月供衝擊打個措手不及。實際合同中的利率上限、最低還款額和費用結構因產品而異，最終決策請以金融機構的正式披露檔案為準。