Simulatore della linea di credito garantita dall'immobile: come cambia la rata fra periodo di utilizzo e periodo di rimborso

Per una linea di credito garantita dal valore dell'immobile, calcola l'aumento della rata mensile, gli interessi e il costo complessivo nel passaggio dal periodo di utilizzo, con i soli interessi, a quello di rimborso a rata costante.

Variazione della rata secondo il tasso del periodo di rimborso

Stima con plafond di 80.000 dollari, prelievo iniziale di 40.000, nessun prelievo aggiuntivo, periodo di utilizzo di 10 anni al 9,00 per cento e periodo di rimborso di 20 anni.

Tasso del periodo di rimborso Rata mensile a fine periodo di utilizzo Rata mensile a inizio periodo di rimborso Aumento della rata
7,00% $300 $310 +$10
9,00% $300 $360 +$60
11,00% $300 $413 +$113

Consigli per la simulazione

  • Durante il periodo di utilizzo si pagano i soli interessi e il capitale non diminuisce: verificate sempre di quanto crescerà la rata nel momento in cui inizia il rimborso.
  • Poiché quasi tutte queste linee di credito sono a tasso variabile, conviene simulare tassi diversi per i due periodi e vedere di quanto aumenterebbe la rata in caso di rialzo.
  • Se prevedete prelievi aggiuntivi, tenete presente quando raggiungerete il plafond: raggiunto il limite, non è più possibile prelevare.
  • Allungare il periodo di rimborso abbassa la rata ma accresce gli interessi complessivi. Scegliete una durata sostenibile.

Domande frequenti

Con il mutuo si riceve in un'unica soluzione una somma determinata e il rimborso a rata costante comincia subito. La linea di credito consente invece di prelevare entro il plafond quanto serve quando serve e, nella maggior parte dei casi, durante il periodo di utilizzo basta pagare i soli interessi.

Non si può più prelevare e il debito esistente a quella data si restituisce a rata costante entro il periodo di rimborso. Passando dal pagamento dei soli interessi a quello comprensivo di capitale, la rata mensile cresce di regola in misura sensibile.

Gran parte di questi prodotti applica un tasso variabile dato da un parametro, per esempio il tasso primario, maggiorato di uno spread. Se il parametro sale, l'onere per interessi cresce tanto nel periodo di utilizzo quanto in quello di rimborso: conviene quindi simulare anche lo scenario di rialzo.

No: il plafond è un limite massimo e gli interessi maturano soltanto sulle somme effettivamente prelevate. Prelevando il necessario e lasciando inutilizzato il resto si evitano interessi superflui.
Tool-kun

A proposito — attenzione allo scossone della rata

La linea di credito garantita dall'immobile è un plafond costituito sul valore della casa, da cui si può prelevare quanto serve nel momento in cui serve, come con una carta di credito. Molti prodotti si articolano in due fasi, il periodo di utilizzo e quello di rimborso: durante il primo basta pagare gli interessi, sicché l'onere mensile appare modesto. Poiché però il capitale non diminuisce affatto, appena finito l'utilizzo occorre restituire il debito a rata costante e la rata mensile può crescere di colpo. È il fenomeno che si suole chiamare scossone della rata.

A ciò si aggiunge che quasi tutte queste linee sono a tasso variabile, indicizzato a un parametro come il tasso primario. Se il tasso sale durante l'utilizzo crescono anche i soli interessi, e il livello raggiunto al momento del passaggio incide molto sulla rata costante. È per questo che lo strumento consente di indicare tassi distinti per i due periodi.

Nel valutare questo strumento di finanziamento conviene simulare insieme tre elementi — la durata dell'utilizzo, il debito prevedibile al momento del passaggio e il tasso atteso a quella data — e prepararsi allo scossone. Poiché nei contratti reali il tasso massimo, la rata minima e la struttura delle commissioni variano da prodotto a prodotto, la decisione finale va presa consultando la documentazione informativa ufficiale dell'istituto.

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