Simulatore della linea di credito garantita dall'immobile: come cambia la rata fra periodo di utilizzo e periodo di rimborso
Per una linea di credito garantita dal valore dell'immobile, calcola l'aumento della rata mensile, gli interessi e il costo complessivo nel passaggio dal periodo di utilizzo, con i soli interessi, a quello di rimborso a rata costante.
Variazione della rata secondo il tasso del periodo di rimborso
Stima con plafond di 80.000 dollari, prelievo iniziale di 40.000, nessun prelievo aggiuntivo, periodo di utilizzo di 10 anni al 9,00 per cento e periodo di rimborso di 20 anni.
| Tasso del periodo di rimborso | Rata mensile a fine periodo di utilizzo | Rata mensile a inizio periodo di rimborso | Aumento della rata |
|---|---|---|---|
| 7,00% | $300 | $310 | +$10 |
| 9,00% | $300 | $360 | +$60 |
| 11,00% | $300 | $413 | +$113 |
Come muta il rimborso di un HELOC
Un HELOC – linea di credito garantita dal valore netto dell’abitazione – è una linea assistita dalla casa, dalla quale si preleva solo il necessario. Il rimborso procede in due tempi: nel **periodo di prelievo** si versano di regola i soli interessi, e nel successivo **periodo di rimborso** si ammortizza il saldo a rate costanti. I versamenti sembrano lievi nel primo tempo unicamente perché non si rimborsa capitale; la grande insidia del prodotto è che la rata balza non appena il secondo comincia.
Dia a questo strumento il fido, il prelievo iniziale e ogni prelievo mensile aggiuntivo, insieme al tasso e agli anni di ciascun periodo: esporrà **la rata mensile sul finire del periodo di prelievo, quella all’inizio del rimborso e lo scarto fra le due**. Vi si aggiungono gli interessi di ciascun periodo, il saldo alla chiusura del prelievo e gli interessi complessivi. Il periodo di rimborso è calcolato supponendo che quel saldo venga ammortizzato a rate costanti al nuovo tasso.
Come si usa il simulatore
- Inserisca il fido e il prelievo iniziale Indichi la linea complessiva concessa e la somma prelevata all’inizio. Il prelievo deve essere almeno nullo e non superare il fido.
- Stabilisca il prelievo mensile aggiuntivo Se intende attingere di più ogni mese durante il prelievo, indichi quella somma; altrimenti lasci zero. I prelievi aggiuntivi gonfiano il saldo e aggravano il periodo di rimborso.
- Inserisca le condizioni del prelievo Indichi il tasso annuo e gli anni. Per tutta questa tratta il versamento riguarda i soli interessi.
- Inserisca le condizioni del rimborso Indichi tasso e anni. Poiché l’HELOC è di norma a tasso variabile, porre qui una cifra maggiore che nel prelievo offre una veduta dal lato sicuro.
- Guardi il gradino della rata L’aumento all’ingresso nel periodo di rimborso è la cifra che più conta per il bilancio familiare. Che sia sostenibile deve governare quanto si prende e per quanti anni.
Consigli per sfruttarlo al meglio
- Durante il periodo di utilizzo si pagano i soli interessi e il capitale non diminuisce: verificate sempre di quanto crescerà la rata nel momento in cui inizia il rimborso.
- Poiché quasi tutte queste linee di credito sono a tasso variabile, conviene simulare tassi diversi per i due periodi e vedere di quanto aumenterebbe la rata in caso di rialzo.
- Se prevedete prelievi aggiuntivi, tenete presente quando raggiungerete il plafond: raggiunto il limite, non è più possibile prelevare.
- Allungare il periodo di rimborso abbassa la rata ma accresce gli interessi complessivi. Scegliete una durata sostenibile.
Dove il simulatore è utile
Prepararsi al dopo prelievo
La fine del periodo di prelievo giunge anni dopo, sicché il balzo della rata arriva quando lo si è dimenticato. Conoscere in anticipo lo scarto consente di apparecchiarvi la famiglia.
Mettere in conto un rialzo dei tassi
La maggior parte degli HELOC è a tasso variabile. Ponga un tasso più alto sul rimborso e vedrà il tetto fin dove la rata potrebbe salire.
Misurare l’effetto dei prelievi aggiuntivi
Attingere un poco ogni mese lascia alla chiusura del prelievo un saldo più grosso di quanto ci si attenda. Confronti gli interessi complessivi con e senza.
Stabilire quanto prendere
Risalendo dalla rata del periodo di rimborso troverà il prelievo che la famiglia può reggere. Nulla obbliga a esaurire la linea.
Quando vuole soppesare un prodotto a tasso fisso
Per il confronto con un prestito erogato in una volta e rimborsato a rate costanti fin dall’origine prenda HELOC a confronto col prestito sul valore della casa; per il piano di ammortamento di un mutuo in sé, il calcolatore di prestiti.
Termini sull’HELOC
- HELOC
- Linea di credito garantita dal valore netto dell’abitazione: una linea assistita dalla casa. Entro il limite si preleva quanto occorre e gli interessi maturano solo sul prelevato.
- Periodo di prelievo
- La tratta durante la quale si possono attingere fondi dalla linea. Nella maggior parte dei prodotti il versamento riguarda i soli interessi, sicché il capitale non cala se non prelevando ancora.
- Periodo di rimborso
- La tratta successiva, nella quale il saldo si ammortizza a rate costanti. La rata mensile sale perché ora il capitale comincia a essere restituito.
- Rate costanti
- Metodo in cui il versamento mensile resta fisso mentre la sua composizione passa via via dagli interessi al capitale. La rata del periodo di rimborso è calcolata così.
- Scossa della rata (payment shock)
- Il brusco rialzo della rata nel passaggio dal prelievo al rimborso. Nasce dal fatto che al versamento, che era di soli interessi, si aggiunge il capitale.
- Tasso variabile
- Tasso rivisto al passo di un indice. L’HELOC è comunemente variabile in entrambi i periodi: il tasso della stipula non è dunque per forza quello che dura.
Domande frequenti
A proposito — attenzione allo scossone della rata
La linea di credito garantita dall'immobile è un plafond costituito sul valore della casa, da cui si può prelevare quanto serve nel momento in cui serve, come con una carta di credito. Molti prodotti si articolano in due fasi, il periodo di utilizzo e quello di rimborso: durante il primo basta pagare gli interessi, sicché l'onere mensile appare modesto. Poiché però il capitale non diminuisce affatto, appena finito l'utilizzo occorre restituire il debito a rata costante e la rata mensile può crescere di colpo. È il fenomeno che si suole chiamare scossone della rata.
A ciò si aggiunge che quasi tutte queste linee sono a tasso variabile, indicizzato a un parametro come il tasso primario. Se il tasso sale durante l'utilizzo crescono anche i soli interessi, e il livello raggiunto al momento del passaggio incide molto sulla rata costante. È per questo che lo strumento consente di indicare tassi distinti per i due periodi.
Nel valutare questo strumento di finanziamento conviene simulare insieme tre elementi — la durata dell'utilizzo, il debito prevedibile al momento del passaggio e il tasso atteso a quella data — e prepararsi allo scossone. Poiché nei contratti reali il tasso massimo, la rata minima e la struttura delle commissioni variano da prodotto a prodotto, la decisione finale va presa consultando la documentazione informativa ufficiale dell'istituto.