Calculadora de refinanciamento com retirada de dinheiro (Cash-Out Refinance)

Compare o refinanciamento com retirada de dinheiro, em que você contrata um novo empréstimo maior que o saldo atual para receber a diferença em dinheiro, com manter o empréstimo atual e tomar o mesmo valor por meio de um empréstimo separado.

Ponto de equilíbrio do refinanciamento com retirada por taxa do empréstimo separado

Estimativa com saldo atual de US$ 300.000 a 7,00% com 25 anos restantes, retirada de US$ 50.000, novo empréstimo a 6,50% em 25 anos, US$ 6.000 em taxas de fechamento e empréstimo separado em 10 anos.

Taxa do empréstimo separado	Parcela do refinanciamento com retirada	Parcela combinada (manter + separado)	Economia estimada do refinanciamento
7,00%	US$ 2.363	US$ 2.701	−US$ 9.201
9,00%	US$ 2.363	US$ 2.754	−US$ 2.861
12,00%	US$ 2.363	US$ 2.838	US$ 7.216
15,00%	US$ 2.363	US$ 2.927	US$ 17.935

Esta ferramenta fornece estimativas aproximadas apenas para comparação. Os critérios reais de aprovação, o limite de relação empréstimo-valor, a taxa efetiva, impostos, seguros e o detalhamento das taxas de fechamento variam conforme a instituição. Confirme os detalhes com uma cotação formal antes de assinar.

O que é um refinanciamento com saque

O refinanciamento com saque substitui o financiamento habitacional vigente por outro maior e **entrega-lhe a diferença em dinheiro**. Como a taxa de um financiamento habitacional costuma ser inferior à de um empréstimo sem garantia, serve para custear uma reforma, unificar dívidas ou arcar com despesas de estudo. Mas volta-se a dar a casa inteira em garantia e o prazo estica-se de novo: uma taxa mais baixa não significa por si só que se pague menos no total.

Esta ferramenta põe o refinanciamento com saque ao lado da alternativa de **conservar o financiamento atual e tomar à parte a mesma soma**, e compara a prestação mensal conjunta e o total pago até o fim. Supõe taxa fixa e prestações constantes; os custos de contratação não se incorporam ao novo saldo, mas somam-se ao total como custo inicial. Um empréstimo à parte é tomado normalmente por prazo mais curto que um financiamento.

Como usar a calculadora

Escreva o seu financiamento atual Dê o saldo, a taxa anual e o prazo restante. Esse é o ponto de partida da comparação.
Fixe quanto dinheiro quer Escreva a soma que destinará a uma reforma, à unificação de dívidas ou ao que for. Ela se acrescenta ao saldo do novo empréstimo.
Escreva as condições após refinanciar Dê a nova taxa, o novo prazo e os custos de contratação. Estes não se somam ao saldo: entram no total como custo inicial.
Escreva as condições do empréstimo à parte Dê a taxa e o prazo de tomar só a soma em dinheiro por meio de um empréstimo pessoal, uma linha de crédito ou semelhante. Uma taxa mais alta por prazo mais curto aproxima-se mais da realidade.
Olhe a prestação e o total ao mesmo tempo Não decida só pela diferença mensal. Ao esticar o prazo a prestação baixa enquanto o total pago sobe. Pondere as duas coisas juntas.

Dicas para aproveitar melhor

Quanto maior a taxa do empréstimo separado, mais o refinanciamento com retirada tende a vencer no custo total. Compare sempre com taxas reais de empréstimo pessoal ou cartão de crédito.
O novo saldo será maior que o atual, o que reinicia o prazo de todo o financiamento. Não olhe apenas a parcela mensal: verifique também a mudança no custo total até a quitação.
As instituições costumam limitar o refinanciamento com retirada a um percentual do valor do imóvel, geralmente próximo de 80%. Confirme se o valor desejado cabe nesse limite antes de solicitar.
Toda vez que você refinancia, há taxas de fechamento. Se precisar de um valor pequeno em dinheiro, um empréstimo separado com taxas menores pode sair mais barato no total.

Quando convém ponderá-lo

Custear uma reforma

Confira se a obra pode ser financiada à taxa de um financiamento habitacional. Ponha o orçamento do construtor como soma em dinheiro e faça as contas.

Unificar dívidas de taxa alta

Compare levar as dívidas de cartão e pessoais ao financiamento frente a seguir como está. Quanto maior a diferença de taxas melhor parece, mas o alongamento do prazo puxa em sentido contrário.

Medir o efeito de um prazo mais longo

A igual soma tomada, um prazo mais longo baixa a prestação. Isto mostra em cifras quanto juro a mais isso custa.

Julgar se os custos compensam

Refinanciar acarreta no princípio custos de registro e de contratação. Que a economia os supere é a prova de se vale a pena.

Quando quiser ponderar outras vias sobre o valor do imóvel

Para tomar em forma de linha de crédito, veja o simulador de HELOC; para a comparação com um desembolso único, HELOC frente a empréstimo com garantia do imóvel; para um plano de amortização comum, a calculadora de empréstimos.

Termos sobre o refinanciamento com saque

Refinanciamento com saque: Refinanciamento em que o novo empréstimo excede o saldo vigente e a diferença é tomada em dinheiro. A garantia continua a ser a mesma casa e o total emprestado aumenta.
Custos de contratação: Os custos que surgem no início de um refinanciamento: taxas de abertura, registro, garantias e afins. Esta ferramenta não os incorpora ao saldo, mas soma-os à parte ao total.
Prestação constante: Método em que o pagamento mensal se mantém fixo enquanto a sua composição passa aos poucos de juros a principal. Estas estimativas o supõem.
Total pago: O principal e os juros pagos até o fim, junto com os custos iniciais. Pode subir ainda que a prestação baixe, se o prazo for esticado.
Limite de financiamento: O teto de quanto pode ser emprestado contra o valor de avaliação da garantia. O dinheiro que pode sacar fica sujeito a ele, de modo que talvez não possa tomar tudo o que deseja.
Empréstimo sem garantia: Tomar emprestado sem dar garantia, como num empréstimo de cartão ou pessoal. A aprovação é mais rápida, mas a taxa costuma ser maior que a de um financiamento habitacional.

Perguntas frequentes sobre refinanciamento com retirada de dinheiro

Depende. O refinanciamento com retirada substitui todo o financiamento por uma nova taxa, então se essa taxa for muito mais alta que a atual, você acaba pagando mais juros também sobre o saldo existente. A HELOC mantém o financiamento atual intacto e toma emprestado apenas o valor retirado, o que costuma ser vantajoso quando a taxa atual já é boa.

Uma referência aproximada é o valor avaliado do imóvel multiplicado pelo limite de empréstimo-valor da instituição (geralmente próximo de 80%), menos o saldo atual do empréstimo. O limite exato depende da análise de crédito, por isso confirme antecipadamente com a instituição.

Algumas instituições permitem financiar as taxas de fechamento dentro do novo empréstimo, mas esse valor também gera juros. Esta ferramenta assume que as taxas são pagas em dinheiro; se pretende financiá-las, some esse valor à retirada para uma estimativa mais conservadora.

Sim. Se um empréstimo separado (pessoal, cartão, etc.) tiver taxa muito mais alta que a de financiamentos imobiliários, o refinanciamento com retirada ainda pode vencer no custo total, mesmo com um leve aumento de taxa sobre todo o saldo. Verifique sempre a comparação de custo total na tabela acima, em vez de olhar apenas a taxa.

Curiosidade — Duas formas de transformar o valor do imóvel em dinheiro

O refinanciamento com retirada de dinheiro substitui o financiamento atual por um novo empréstimo maior e devolve a diferença em dinheiro. O novo empréstimo quita o antigo, e o restante fica livre para uso. Quanto mais o valor avaliado do imóvel tiver subido, maior costuma ser o valor disponível para retirada.

Uma opção relacionada é a linha de crédito com garantia do imóvel (HELOC). Em vez de substituir o financiamento, ela o mantém intacto e abre uma linha de crédito separada sobre o valor acumulado. A comparação de "empréstimo separado" nesta ferramenta representa a HELOC, empréstimos pessoais ou qualquer opção que não exija mexer no financiamento existente.

A opção mais vantajosa depende de como a nova taxa de refinanciamento se compara à atual, e como essa diferença se compara à taxa do empréstimo separado. Se a nova taxa for muito mais alta que a atual, refinanciar todo o saldo pode encarecer também a parte já existente, favorecendo o empréstimo separado. Compare o custo total nesta ferramenta e consulte os limites de empréstimo-valor e as taxas de fechamento com a instituição antes de decidir.

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