HELOC vs. Home-Equity-Darlehen Vergleichsrechner

Vergleichen Sie eine HELOC-Kreditlinie mit einem Home-Equity-Darlehen zum Festzins für denselben Kreditbetrag. Sehen Sie Monatsrate, Gesamtzinsen, Gesamtkosten und den kombinierten Beleihungsauslauf (CLTV) im direkten Vergleich.

Zuletzt aktualisiert: 2026-09-06

Beispiel: 40.000 $ Kreditbetrag, HELOC vs. Home-Equity-Darlehen

HELOC: Zinssatz Verfügungsphase 9,00 % (10 Jahre), Zinssatz Tilgungsphase 9,00 % (20 Jahre). Home-Equity-Darlehen: Festzins 8,00 %, Laufzeit 20 Jahre. Werte sind gerundete Schätzungen (Beispiel in US-Dollar).

Kennzahl	HELOC	Home-Equity-Darlehen
Monatsrate in der Verfügungsphase	$300.00	$334.58
Monatsrate in der Tilgungsphase	$359.89	$334.58
Gesamtzinsen	$82,373.69	$40,298.25
Gesamtkosten	$122,373.69	$80,298.25

Dieses Tool liefert nur Schätzwerte zu Vergleichszwecken. Die tatsächlichen Konditionen einer HELOC oder eines Home-Equity-Darlehens unterscheiden sich je nach Kreditinstitut, unter anderem bei Referenzzins, Zinsobergrenzen, Bonitätsprüfung und Gebühren. Prüfen Sie vor der Entscheidung die offiziellen Unterlagen Ihrer Bank.

Der Unterschied zwischen HELOC und Home-Equity-Darlehen

Der HELOC (eine Kreditlinie auf das Eigenkapital der Immobilie) und das Home-Equity-Darlehen stützen sich beide auf den Beleihungswert des Hauses, doch die Form der Rückzahlung ist gänzlich verschieden. Der HELOC ist eine Kreditlinie, aus der Sie nur so viel abrufen, wie Sie brauchen; in der Abrufphase zahlen Sie meist allein die Zinsen und tilgen den Saldo erst in der anschließenden Rückzahlungsphase, weiterhin zu veränderlichem Zins. Beim Home-Equity-Darlehen dagegen erhalten Sie den Betrag bei Auszahlung in einer Summe, und die Annuitätentilgung zu festem Zins beginnt sofort.

Dieses Werkzeug rechnet denselben Kreditbetrag unter den Annahmen beider Formen durch und stellt monatliche Zahlung, Gesamtzinsen und Gesamtaufwand nebeneinander. Zugleich ermittelt es die kombinierte Beleihungsquote (CLTV) samt der bestehenden Baufinanzierung.

So benutzen Sie den Vergleich

Wert der Immobilie und bestehende Finanzierung eingeben Tragen Sie den heutigen Wert des Hauses sowie Restschuld und Monatsrate der bestehenden Baufinanzierung ein (die Monatsrate geht nicht in die CLTV ein und dient nur der Anschauung; ohne bestehende Finanzierung lassen Sie 0 stehen).
Kreditbetrag eingeben Derselbe Betrag wird auf HELOC und Home-Equity-Darlehen angewandt, sodass der Vergleich fair bleibt.
Bedingungen der Abruf- und Rückzahlungsphase des HELOC eingeben Tragen Sie Zins und Dauer der Abrufphase (nur Zinsen) sowie Zins und Dauer der Rückzahlungsphase (Annuität) je gesondert ein.
Zins und Laufzeit des Home-Equity-Darlehens eingeben Tragen Sie den festen Jahreszins und die Laufzeit in Jahren ein.
Ergebnisse vergleichen Vergleichen Sie die Monatsrate je Phase, Gesamtzinsen, Gesamtaufwand und CLTV und sehen Sie, was günstiger ausfällt.

Tipps für die Nutzung

Die Rate der HELOC in der Verfügungsphase wirkt niedriger, weil sie nur Zinsen umfasst — sobald die Tilgung beginnt, kann die Rate über der des von Anfang an tilgenden Home-Equity-Darlehens liegen.
Da HELOC-Zinsen meist variabel sind, sollten Sie beide Phasen mit einem höheren Zinssatz durchrechnen, um zu sehen, wie stark sich der Abstand zum festverzinsten Darlehen vergrößern könnte.
Weicht die Gesamtlaufzeit der HELOC (Verfügung plus Tilgung) stark von der Laufzeit des Home-Equity-Darlehens ab, ist der Vergleich der Gesamtzinsen nicht mehr fair — gleichen Sie die Gesamtjahre möglichst an.
Liegt Ihr kombinierter Beleihungsauslauf (CLTV) bereits nahe 85 %, prüfen Sie die Genehmigungsgrenzen beider Produkte, da eines genehmigt und das andere abgelehnt werden könnte.

Wofür sich der Vergleich eignet

Mittel für eine Sanierung in Abschnitten

Lässt sich bei einer in mehrere Abschnitte geteilten Sanierung die Gesamtsumme schwer abschätzen, so vergleichen Sie, ob der bedarfsweise abrufbare HELOC oder die einmalige Auszahlung des Darlehens besser passt.

Zusammenfassen von Schulden mit veränderlichem Zins

Wollen Sie die Monatsrate festschreiben, um die Haushaltsführung zu erleichtern, so vergleichen Sie den festen Zins des Darlehens mit dem veränderlichen des HELOC, ehe Sie umschulden.

Vorsorge für steigende Zinsen

Da beim HELOC Abruf- wie Rückzahlungsphase veränderlich verzinst sind, rechnen Sie mit höherem Zins durch und sehen im Voraus, wie weit die Zahlungen auseinandergehen können.

Einmalige Summe oder fortlaufender Zugriff

Für eine einzelne Ausgabe mit klarem Zweck neigt das Home-Equity-Darlehen zu passen, für laufende Ausgaben, deren Anfall ungewiss ist, eher der HELOC.

Begriffe rund um HELOC und Home-Equity-Darlehen

HELOC (Kreditlinie auf das Eigenkapital): Eine auf den Beleihungswert des Hauses gestützte Kreditlinie, aus der bedarfsweise abgerufen wird. Meist zahlt man in der Abrufphase nur Zinsen und tilgt den Saldo in der anschließenden Rückzahlungsphase weiterhin zu veränderlichem Zins.
Home-Equity-Darlehen: Ein nachrangiges Darlehen, dessen Betrag bei Auszahlung in einer Summe zufließt und das von Anfang an zu festem Zins in Annuitäten getilgt wird – der Form nach einer gewöhnlichen Baufinanzierung nahe.
Abrufphase: Der Zeitraum, in dem beim HELOC aus der Kreditlinie Mittel abgerufen werden dürfen. Da meist nur Zinsen zu zahlen sind, sinkt die Hauptschuld außer bei weiteren Abrufen nicht.
Rückzahlungsphase: Der Zeitraum nach dem Ende der Abrufphase, in dem der Saldo als Annuität (Tilgung samt Zins) vollständig zurückgeführt wird.
Kombinierte Beleihungsquote (CLTV): Die Summe aus bestehender Restschuld und neuem HELOC oder Darlehen, geteilt durch den Wert der Immobilie. Viele Häuser setzen etwa 80 bis 85 Prozent als Obergrenze an.
Nachrangiges Grundpfandrecht: Ein weiteres Grundpfandrecht an derselben Immobilie neben der bestehenden Baufinanzierung (dem erstrangigen). HELOC wie Home-Equity-Darlehen gelten gewöhnlich als nachrangig.

Häufige Fragen zu HELOC vs. Home-Equity-Darlehen

Das hängt von den tatsächlich angebotenen Zinssätzen und Konditionen ab. Die Rate der HELOC in der Verfügungsphase ist wegen der reinen Zinszahlung oft niedriger, doch der variable Zins und der Ratensprung bei Tilgungsbeginn können dazu führen, dass die Gesamtzinsen über denen eines Festzins-Darlehens auf ähnlichem Zeithorizont liegen. Vergleichen Sie stets mit den tatsächlich angebotenen Zinssätzen.

In der Verfügungsphase werden meist nur Zinsen gezahlt, sodass das Kapital nicht von selbst sinkt. Nach Ende der Verfügungsphase muss der verbleibende Saldo während der Tilgungsphase vollständig getilgt werden, weshalb die Rate springt, um Kapital und Zinsen gleichzeitig abzudecken – ein Effekt, der manchmal „Zahlungsschock" genannt wird.

Grundsätzlich ja, solange der kombinierte Beleihungsauslauf (CLTV) aller Grundschulden innerhalb der Grenze des Kreditinstituts bleibt. Die meisten Menschen entscheiden sich jedoch nur für eines von beiden, da jedes eine eigene Grundschuld und monatliche Verpflichtung hinzufügt.

Die meisten HELOCs haben einen variablen Zins, der an einen Index wie den Leitzins gekoppelt ist, wobei manche Institute eine Zinsfestschreibung für einen Teil des Saldos anbieten. Ein Home-Equity-Darlehen hat dagegen über die gesamte Laufzeit einen festen Zins, weshalb dieser Rechner unabhängige Zinssätze für beide Produkte erlaubt.

Der CLTV ist die Restschuld der bestehenden Finanzierung plus die neue HELOC oder das neue Home-Equity-Darlehen, geteilt durch den Immobilienwert. Da hier für beide Produkte derselbe Kreditbetrag verwendet wird, ist der Wert identisch, doch ein hoher CLTV kann trotzdem beeinflussen, welches Produkt ein Kreditinstitut zu welchem Zins genehmigt.

Übrigens – Gleiche Sicherheit, ganz unterschiedliche Rückzahlungsform

Eine HELOC und ein Home-Equity-Darlehen nutzen dieselbe Sicherheit – den Immobilienwert –, doch die Form der Rückzahlung könnte unterschiedlicher kaum sein. Ein Home-Equity-Darlehen funktioniert wie eine kleine Version Ihrer ursprünglichen Baufinanzierung: Sie erhalten eine Einmalsumme und tilgen ab der ersten Rate Zins und Tilgung gemeinsam zum Festzins. Eine HELOC funktioniert eher wie eine Kreditkarte mit Limit: Sie rufen ab, was Sie brauchen, zahlen in der Verfügungsphase nur Zinsen auf das Abgerufene, und erst mit Beginn der separaten Tilgungsphase beginnt die Rückzahlung des Kapitals.

Genau dieser strukturelle Unterschied macht einen Vergleich allein anhand der „Monatsrate" irreführend. Zu Beginn der HELOC-Verfügungsphase liegt die Rate oft niedriger als beim Home-Equity-Darlehen mit demselben Saldo, einfach weil noch kein Kapital getilgt wird. Endet die Verfügungsphase, steigt die HELOC-Rate meist – manchmal deutlich –, weil dasselbe Kapital in einem kürzeren verbleibenden Zeitraum zurückgezahlt werden muss, oft zu einem variablen Zins, der sich seit Beginn der Verfügungsphase bereits verändert haben kann.

Deshalb ist der aussagekräftigere Vergleich meist der über Gesamtzinsen und Gesamtkosten auf einem ähnlichen Zeithorizont, nicht die Rate eines einzelnen Monats. Dieser Rechner lässt Sie die Verfügungs- plus Tilgungsphase der HELOC mit der Laufzeit des Home-Equity-Darlehens angleichen, damit Sie sehen, welche Struktur für Ihren Kreditbetrag tatsächlich günstiger ist, statt sich von einer anfangs niedrigeren Rate täuschen zu lassen.

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