HELOC与房屋净值贷款对比计算器
在相同借款金额下，对比HELOC（循环信贷额度）与固定利率房屋净值贷款。并排查看月供、总利息、总还款额和合并贷款价值比（CLTV）。
示例：借款4万美元，HELOC与房屋净值贷款对比
HELOC：提款期利率9.00%（10年），还款期利率9.00%（20年）。房屋净值贷款：固定利率8.00%，期限20年。数值为四舍五入的估算值（以美元计价示例）。
| 项目 | HELOC | 房屋净值贷款 |
|---|---|---|
| 提款阶段月供 | $300.00 | $334.58 |
| 还款阶段月供 | $359.89 | $334.58 |
| 总利息 | $82,373.69 | $40,298.25 |
| 总还款额 | $122,373.69 | $80,298.25 |
HELOC 与房屋净值贷款的差异
HELOC（房屋净值信用额度）与房屋净值贷款，都是以住宅的担保价值（净值）作为后盾借款的机制，但还款的形态截然不同。HELOC 是可按需支取的信用额度，多数情形下在支取期内只付利息，其后的还款期再以浮动利率把余额还清。房屋净值贷款则在放款时一次性取得借款额，自始即以固定利率按等额本息开始偿还。
本工具会以同一借款额，分别依 HELOC 与房屋净值贷款的利率、期限前提加以试算，把每月还款额、总利息与总还款额并列显示。同时也会算出与既有住房贷款合计的合并贷款价值比（CLTV）。
比较工具的使用方法
- 输入住宅评估值与既有贷款 输入住宅的现值，以及既有住房贷款的余额与每月还款额（每月还款额不用于 CLTV 的计算，仅作参考显示；若无既有贷款，保持0即可）。
- 输入借款额 由于同一借款额会同时套用于 HELOC 与房屋净值贷款，故可公平比较。
- 输入 HELOC 的支取期与还款期条件 分别输入支取期（只付利息）的利率与期限，以及还款期（等额本息）的利率与期限。
- 输入房屋净值贷款的利率与还款期限 输入固定利率（年率）与还款期限（年）。
- 比较结果 比较各阶段的每月还款额、总利息、总还款额与 CLTV，确认哪一方较为有利。
用好本工具的小技巧
- HELOC提款阶段的月供看起来更低，主要是因为只支付利息，一旦进入还款阶段，月供可能会超过从第一天起就按本息偿还的房屋净值贷款。
- 由于HELOC利率通常是浮动的，建议将提款期和还款期都按更高的利率试算，看看与固定利率房屋净值贷款的差距会扩大多少。
- HELOC的提款期与还款期总年限，如果和房屋净值贷款的期限相差很大，总利息的比较就不够公平，建议尽量使两者的总年限接近。
- 如果合并贷款价值比（CLTV）已接近85%，请分别确认两种产品的审批上限，因为其中一种可能获批而另一种被拒。
这些时候可运用比较
分阶段装修资金的筹措
若装修分为多个阶段而总额难以预估，可比较按需支取的 HELOC 与一次性取得的房屋净值贷款何者更为合适。
研究浮动利率债务的整合
若想固定每月还款额以便家计管理，可在比较房屋净值贷款的固定利率与 HELOC 的浮动利率之后，再研究是否转贷。
为利率上行局面作准备
由于 HELOC 在支取期与还款期利率皆会浮动，可将利率设高试算，事先确认还款差距可能扩大到何种程度。
判断需要一次性资金还是持续的资金取用
用途明确的单次支出多适合房屋净值贷款；是否动用尚未确定的持续性支出则多适合 HELOC。
术语集
- HELOC（房屋净值信用额度）
- 指以住宅的担保价值为后盾所设定、可按需支取的信用额度。多数情形下在支取期内只付利息，其后的还款期再以浮动利率把余额还清。
- 房屋净值贷款
- 指在放款时一次性取得借款额、自始即以固定利率按等额本息偿还的第二顺位抵押贷款，其还款形态接近一般的住房贷款。
- 支取期
- 指 HELOC 中可自信用额度支取资金的期间。多数情形下只付利息，故除追加支取外本金不会减少。
- 还款期
- 指 HELOC 的支取期结束后，以等额本息（本金＋利息）把余额还清的期间。
- 合并贷款价值比（CLTV）
- 指既有住房贷款余额与新的 HELOC 或房屋净值贷款之合计，除以住宅评估值所得的比率。多数金融机构以80〜85%左右作为上限的参考。
- 第二顺位抵押
- 指在既有住房贷款（第一顺位抵押）之外，于同一住宅另行设定的抵押权。HELOC 与房屋净值贷款通常都被视为第二顺位抵押。
HELOC与房屋净值贷款常见问题
闲话 ― 相同的抵押物，不同的还款方式
HELOC与房屋净值贷款都以房产净值作为抵押，但两者的还款方式却大不相同。房屋净值贷款更像是一笔小型的房贷：一次性获得全部款项，从第一期还款开始就按固定利率同时偿还本金和利息。HELOC则更像是一张有额度上限的信用卡：按需提款，在提款期内仅需为已提取的部分支付利息，直到进入独立的还款期才开始偿还本金。
正因为这种结构上的差异，仅凭"月供"来比较两者可能会产生误导。在HELOC提款期的早期，由于尚未偿还本金，月供往往低于房屋净值贷款对同等余额的月供。而一旦提款期结束，HELOC的月供通常会上升，有时幅度很大，因为同样的本金需要在剩余更短的时间内还清，而且适用的浮动利率可能从提款期开始就已发生变化。
因此，更有意义的比较通常是在相近的总时间跨度下比较总利息和总还款额，而不仅仅是某一个月的月供。本工具可以让您将HELOC的"提款期+还款期"与房屋净值贷款的期限对齐，从而看清对于您的借款金额而言，哪种结构真正更划算，而不是被眼前较低的月供所吸引。