HELOC與房屋淨值貸款比較計算機
在相同借款金額下，比較HELOC（循環信用額度）與固定利率房屋淨值貸款。並排查看月付款、總利息、總還款額與合併貸款價值比（CLTV）。
試算範例：借款4萬美元，HELOC與房屋淨值貸款比較
HELOC：動用期利率9.00%（10年），還款期利率9.00%（20年）。房屋淨值貸款：固定利率8.00%，期限20年。數值為四捨五入的估算值（以美元計價之範例）。
| 項目 | HELOC | 房屋淨值貸款 |
|---|---|---|
| 動用階段月付款 | $300.00 | $334.58 |
| 還款階段月付款 | $359.89 | $334.58 |
| 總利息 | $82,373.69 | $40,298.25 |
| 總還款額 | $122,373.69 | $80,298.25 |
HELOC 與房屋淨值貸款的差異
HELOC（房屋淨值信用額度）與房屋淨值貸款，都是以住宅的擔保價值（淨值）作為後盾借款的機制，但還款的形態截然不同。HELOC 是可按需動支的信用額度，多數情形下在動支期內只付利息，其後的還款期再以浮動利率把餘額還清。房屋淨值貸款則在撥款時一次性取得借款額，自始即以固定利率按本息平均攤還開始償還。
本工具會以同一借款額，分別依 HELOC 與房屋淨值貸款的利率、期限前提加以試算，把每月還款額、總利息與總還款額並列顯示。同時也會算出與既有房貸合計的合併貸款價值比（CLTV）。
比較工具的使用方式
- 輸入住宅估值與既有貸款 輸入住宅的現值，以及既有房貸的餘額與每月還款額（每月還款額不用於 CLTV 的計算，僅作參考顯示；若無既有貸款，保持0即可）。
- 輸入借款額 由於同一借款額會同時套用於 HELOC 與房屋淨值貸款，故可公平比較。
- 輸入 HELOC 的動支期與還款期條件 分別輸入動支期（只付利息）的利率與期限，以及還款期（本息平均攤還）的利率與期限。
- 輸入房屋淨值貸款的利率與還款期限 輸入固定利率（年率）與還款期限（年）。
- 比較結果 比較各階段的每月還款額、總利息、總還款額與 CLTV，確認哪一方較為有利。
用好本工具的小技巧
- HELOC動用階段的月付款看起來較低，主要是因為只需支付利息，一旦進入還款階段，月付款可能會超過從第一期就按本息攤還的房屋淨值貸款。
- 由於HELOC利率通常為浮動利率，建議將動用期與還款期都以較高利率試算，確認與固定利率房屋淨值貸款的差距可能擴大多少。
- HELOC的動用期與還款期總年限，若與房屋淨值貸款的期限差距過大，總利息的比較就不夠公平，建議盡量讓兩者的總年限接近。
- 若合併貸款價值比（CLTV）已接近85%，請分別確認兩種產品的核貸上限，因為其中一種可能獲准而另一種被拒。
這些時候可運用比較
分階段裝修資金的籌措
若裝修分為多個階段而總額難以預估，可比較按需動支的 HELOC 與一次性取得的房屋淨值貸款何者更為合適。
研究浮動利率債務的整合
若想固定每月還款額以便家計管理，可在比較房屋淨值貸款的固定利率與 HELOC 的浮動利率之後，再研究是否轉貸。
為利率上行局面作準備
由於 HELOC 在動支期與還款期利率皆會浮動，可將利率設高試算，事先確認還款差距可能擴大到何種程度。
判斷需要一次性資金還是持續的資金取用
用途明確的單次支出多適合房屋淨值貸款；是否動用尚未確定的持續性支出則多適合 HELOC。
用語集
- HELOC（房屋淨值信用額度）
- 指以住宅的擔保價值為後盾所設定、可按需動支的信用額度。多數情形下在動支期內只付利息，其後的還款期再以浮動利率把餘額還清。
- 房屋淨值貸款
- 指在撥款時一次性取得借款額、自始即以固定利率按本息平均攤還償還的第二順位抵押貸款，其還款形態接近一般的房貸。
- 動支期
- 指 HELOC 中可自信用額度動支資金的期間。多數情形下只付利息，故除追加動支外本金不會減少。
- 還款期
- 指 HELOC 的動支期結束後，以本息平均攤還（本金＋利息）把餘額還清的期間。
- 合併貸款價值比（CLTV）
- 指既有房貸餘額與新的 HELOC 或房屋淨值貸款之合計，除以住宅估值所得的比率。多數金融機構以80〜85%左右作為上限的參考。
- 第二順位抵押
- 指在既有房貸（第一順位抵押）之外，於同一住宅另行設定的抵押權。HELOC 與房屋淨值貸款通常都被視為第二順位抵押。
HELOC與房屋淨值貸款常見問題
閒話 ― 相同的抵押品，不同的還款方式
HELOC與房屋淨值貸款皆以房產淨值作為抵押，但兩者的還款方式卻大不相同。房屋淨值貸款較像是一筆小型房貸：一次性取得全部款項，從第一期還款起就以固定利率同時償還本金與利息。HELOC則較像是一張有額度上限的信用卡：依需求動用，在動用期內僅需就已動用的部分支付利息，直到進入獨立的還款期才開始償還本金。
正因為這種結構上的差異，僅以「月付款」比較兩者可能會產生誤導。在HELOC動用期的初期，由於尚未償還本金，月付款往往低於房屋淨值貸款對同等餘額的月付款。而一旦動用期結束，HELOC的月付款通常會上升，有時幅度不小，因為同樣的本金須在剩餘更短的期間內還清，且適用的浮動利率可能自動用期開始便已變動。
因此，更有意義的比較通常是在相近的總期間下比較總利息與總還款額，而非僅比較某一個月的月付款。本工具可讓您將HELOC的「動用期＋還款期」與房屋淨值貸款的期限對齊，藉此看清就您的借款金額而言，哪種架構真正較為划算，而非被眼前較低的月付款所吸引。