HELOC與房屋淨值貸款比較計算機
在相同借款金額下，比較HELOC（循環信用額度）與固定利率房屋淨值貸款。並排查看月付款、總利息、總還款額與合併貸款價值比（CLTV）。
試算範例：借款4萬美元，HELOC與房屋淨值貸款比較
HELOC：動用期利率9.00%（10年），還款期利率9.00%（20年）。房屋淨值貸款：固定利率8.00%，期限20年。數值為四捨五入的估算值（以美元計價之範例）。
| 項目 | HELOC | 房屋淨值貸款 |
|---|---|---|
| 動用階段月付款 | $300.00 | $334.58 |
| 還款階段月付款 | $359.89 | $334.58 |
| 總利息 | $82,373.69 | $40,298.25 |
| 總還款額 | $122,373.69 | $80,298.25 |
本工具僅提供比較用的估算值。實際的HELOC與房屋淨值貸款條款因貸款機構而異，包括指數利率、利率上限、審核標準與費用。請於決定前查閱貸款機構的正式揭露文件。
比較HELOC與房屋淨值貸款的訣竅
- HELOC動用階段的月付款看起來較低，主要是因為只需支付利息，一旦進入還款階段，月付款可能會超過從第一期就按本息攤還的房屋淨值貸款。
- 由於HELOC利率通常為浮動利率，建議將動用期與還款期都以較高利率試算，確認與固定利率房屋淨值貸款的差距可能擴大多少。
- HELOC的動用期與還款期總年限，若與房屋淨值貸款的期限差距過大，總利息的比較就不夠公平，建議盡量讓兩者的總年限接近。
- 若合併貸款價值比（CLTV）已接近85%，請分別確認兩種產品的核貸上限，因為其中一種可能獲准而另一種被拒。
HELOC與房屋淨值貸款常見問題
這取決於貸款機構實際提供的利率與條件。HELOC動用階段的月付款因僅需付利息，看起來較低，但由於採浮動利率，加上還款階段月付款會上升，在相近期間下其總利息可能高於固定利率的房屋淨值貸款。請務必以實際報價分別試算後再比較。
動用期內通常僅支付利息，本金不會自然減少。動用期結束後，剩餘全部本金須於還款期內按本息攤還，因此月付款會跳升以同時涵蓋本金與利息，此現象有時稱為「還款震撼」。
原則上可以，只要所有抵押貸款合計的貸款價值比（CLTV）在貸款機構允許的上限內即可，但多數人僅會選擇其中一種，因為兩者皆會各自增加一筆抵押權與月付款負擔。
多數HELOC採與基準利率等指標連動的浮動利率，不過部分貸款機構也提供將部分餘額轉為固定利率的選項。相對地，房屋淨值貸款於整個期限內利率固定，因此本工具允許您為兩種產品分別設定利率。
合併貸款價值比是現有房貸餘額加上新的HELOC或房屋淨值貸款之和，除以房產價值。由於本工具對兩種產品採用相同的借款金額，此處CLTV數值相同，但較高的CLTV仍可能影響貸款機構願意核准哪種產品以及提供的利率。
閒話 ― 相同的抵押品，不同的還款方式
HELOC與房屋淨值貸款皆以房產淨值作為抵押，但兩者的還款方式卻大不相同。房屋淨值貸款較像是一筆小型房貸：一次性取得全部款項，從第一期還款起就以固定利率同時償還本金與利息。HELOC則較像是一張有額度上限的信用卡：依需求動用，在動用期內僅需就已動用的部分支付利息，直到進入獨立的還款期才開始償還本金。
正因為這種結構上的差異，僅以「月付款」比較兩者可能會產生誤導。在HELOC動用期的初期，由於尚未償還本金，月付款往往低於房屋淨值貸款對同等餘額的月付款。而一旦動用期結束，HELOC的月付款通常會上升，有時幅度不小，因為同樣的本金須在剩餘更短的期間內還清，且適用的浮動利率可能自動用期開始便已變動。
因此，更有意義的比較通常是在相近的總期間下比較總利息與總還款額，而非僅比較某一個月的月付款。本工具可讓您將HELOC的「動用期＋還款期」與房屋淨值貸款的期限對齊，藉此看清就您的借款金額而言，哪種架構真正較為划算，而非被眼前較低的月付款所吸引。