Calcolatore HELOC vs Prestito sul Valore della Casa

Confronta una linea di credito HELOC con un prestito a tasso fisso sul valore della casa per lo stesso importo preso in prestito. Visualizza rata mensile, interessi totali, costo totale e rapporto prestito-valore combinato (CLTV) fianco a fianco.

Esempio: 40.000 $ presi in prestito, HELOC vs prestito sul valore della casa

HELOC: tasso periodo di utilizzo 9,00% (10 anni), tasso periodo di rimborso 9,00% (20 anni). Prestito sul valore della casa: tasso fisso 8,00%, durata 20 anni. I valori sono stime arrotondate (esempio in dollari statunitensi).

Indicatore HELOC Prestito sul valore della casa
Rata mensile in fase di utilizzo $300.00 $334.58
Rata mensile in fase di rimborso $359.89 $334.58
Interessi totali $82,373.69 $40,298.25
Costo totale $122,373.69 $80,298.25

Consigli per confrontare una HELOC e un prestito sul valore della casa

  • La rata della HELOC in fase di utilizzo sembra più bassa soprattutto perché copre solo gli interessi; all'inizio del rimborso, la rata può superare quella del prestito sul valore della casa, che ammortizza fin dal primo giorno.
  • Poiché i tassi della HELOC sono generalmente variabili, prova entrambi i periodi con un tasso più alto per vedere quanto potrebbe ampliarsi il divario rispetto al prestito a tasso fisso.
  • Se la durata combinata della HELOC (utilizzo più rimborso) differisce molto dalla durata del prestito sul valore della casa, il confronto degli interessi totali non è più equo; cerca di allineare il numero totale di anni.
  • Se il tuo rapporto prestito-valore combinato (CLTV) è già vicino all'85%, verifica i limiti di approvazione di entrambi i prodotti, perché uno potrebbe essere approvato e l'altro rifiutato.

Domande frequenti su HELOC vs prestito sul valore della casa

Dipende dai tassi e dalle condizioni effettivamente offerti da ciascun istituto. La rata della HELOC in fase di utilizzo è spesso più bassa perché copre solo gli interessi, ma il suo tasso variabile e l'aumento della rata all'inizio del rimborso possono far sì che i suoi interessi totali superino quelli di un prestito a tasso fisso su un orizzonte simile. Confronta sempre con i tassi effettivamente offerti.

Durante il periodo di utilizzo si pagano generalmente solo gli interessi, quindi il capitale non diminuisce da solo. Terminato il periodo di utilizzo, il saldo residuo deve essere completamente ammortizzato durante il rimborso, quindi la rata sale per coprire capitale e interessi, un effetto a volte chiamato "shock da pagamento".

In linea di principio sì, purché il rapporto prestito-valore combinato (CLTV) di tutte le garanzie resti entro il limite dell'istituto, ma la maggior parte delle persone sceglie solo uno dei due, poiché ciascuno aggiunge una propria garanzia e un impegno mensile.

La maggior parte delle HELOC ha un tasso variabile legato a un indice, come il tasso primario, anche se alcuni istituti offrono l'opzione di fissare il tasso su parte del saldo. Un prestito sul valore della casa, invece, ha un tasso fisso per tutta la durata, motivo per cui questo calcolatore consente di impostare tassi indipendenti per ciascun prodotto.

Il CLTV è il saldo del mutuo esistente più la nuova HELOC o il nuovo prestito sul valore della casa, diviso per il valore dell'immobile. Qui è uguale per entrambi i prodotti perché usano lo stesso importo richiesto, ma un CLTV elevato può comunque influenzare quale prodotto un istituto è disposto ad approvare e a quale tasso.
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A proposito — Stessa garanzia, forme di rimborso molto diverse

Una HELOC e un prestito sul valore della casa usano la stessa garanzia — il valore netto del tuo immobile — ma la forma del rimborso è molto diversa. Un prestito sul valore della casa funziona come una piccola versione del tuo mutuo originale: ricevi una somma unica e, fin dalla prima rata, ammortizzi capitale e interessi a tasso fisso. Una HELOC funziona più come una carta di credito con un limite: utilizzi ciò di cui hai bisogno, paghi solo gli interessi su quanto utilizzato durante il periodo di utilizzo, e inizi ad ammortizzare il capitale solo quando comincia il periodo di rimborso, separatamente.

Proprio questa differenza strutturale rende potenzialmente fuorviante un confronto basato solo sulla "rata mensile". All'inizio del periodo di utilizzo di una HELOC, la rata è spesso inferiore a quella di un prestito sul valore della casa con lo stesso saldo, semplicemente perché non si sta ancora ammortizzando il capitale. Una volta terminato il periodo di utilizzo, la rata della HELOC di solito aumenta, a volte in modo marcato, perché lo stesso capitale deve essere rimborsato in una finestra più breve, spesso a un tasso variabile che potrebbe essere cambiato dall'inizio del periodo di utilizzo.

Per questo motivo, il confronto più utile riguarda solitamente gli interessi totali e il costo totale su un orizzonte simile, non la rata di un singolo mese. Questo calcolatore permette di allineare il periodo di utilizzo più rimborso di una HELOC con la durata di un prestito sul valore della casa, per vedere quale struttura costa realmente meno per l'importo richiesto, invece di farsi attrarre da una rata iniziale più bassa che potrebbe non durare.

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