Calcolatore HELOC vs Prestito sul Valore della Casa

Confronta una linea di credito HELOC con un prestito a tasso fisso sul valore della casa per lo stesso importo preso in prestito. Visualizza rata mensile, interessi totali, costo totale e rapporto prestito-valore combinato (CLTV) fianco a fianco.

Ultimo aggiornamento: 2026-09-06

Esempio: 40.000 $ presi in prestito, HELOC vs prestito sul valore della casa

HELOC: tasso periodo di utilizzo 9,00% (10 anni), tasso periodo di rimborso 9,00% (20 anni). Prestito sul valore della casa: tasso fisso 8,00%, durata 20 anni. I valori sono stime arrotondate (esempio in dollari statunitensi).

Indicatore	HELOC	Prestito sul valore della casa
Rata mensile in fase di utilizzo	$300.00	$334.58
Rata mensile in fase di rimborso	$359.89	$334.58
Interessi totali	$82,373.69	$40,298.25
Costo totale	$122,373.69	$80,298.25

Questo strumento fornisce stime solo a scopo di confronto. Le condizioni effettive di una HELOC o di un prestito sul valore della casa variano a seconda dell'istituto, tra cui tasso di riferimento, limiti di tasso, criteri di approvazione e commissioni. Verificare i documenti ufficiali dell'istituto prima di decidere.

La differenza fra HELOC e prestito sul valore della casa

L’HELOC (linea di credito garantita dal valore netto dell’abitazione) e il prestito sul valore della casa poggiano entrambi sul valore dell’immobile come garanzia, ma la forma del rimborso è del tutto diversa. L’HELOC è una linea da cui si preleva solo quanto occorre; nel periodo di prelievo si versano di regola i soli interessi e il saldo si ammortizza nel successivo periodo di rimborso, ancora a tasso variabile. Il prestito, invece, eroga la somma in una volta alla stipula e parte fin dal primo giorno con rate costanti a tasso fisso.

Questo strumento calcola un medesimo importo secondo le ipotesi dell’una e dell’altra formula e affianca rata mensile, interessi complessivi e costo totale. Ricava inoltre il rapporto combinato prestito/valore (CLTV) insieme al mutuo già in essere.

Come si usa il confronto

Inserisca il valore dell’immobile e il mutuo in essere Indichi il valore attuale della casa nonché il debito residuo e la rata mensile del mutuo in essere (la rata non entra nel CLTV ed è mostrata a solo titolo indicativo; senza mutuo lasci 0).
Inserisca l’importo da richiedere Il medesimo importo si applica all’HELOC e al prestito, sicché il confronto resta equo.
Inserisca le condizioni di prelievo e di rimborso dell’HELOC Indichi separatamente tasso e durata del periodo di prelievo (soli interessi) e quelli del periodo di rimborso (rate costanti).
Inserisca tasso e durata del prestito Indichi il tasso fisso annuo e la durata di rimborso in anni.
Confronti i risultati Metta a raffronto la rata di ciascuna fase, gli interessi complessivi, il costo totale e il CLTV per vedere quale convenga.

Consigli per sfruttarlo al meglio

La rata della HELOC in fase di utilizzo sembra più bassa soprattutto perché copre solo gli interessi; all'inizio del rimborso, la rata può superare quella del prestito sul valore della casa, che ammortizza fin dal primo giorno.
Poiché i tassi della HELOC sono generalmente variabili, prova entrambi i periodi con un tasso più alto per vedere quanto potrebbe ampliarsi il divario rispetto al prestito a tasso fisso.
Se la durata combinata della HELOC (utilizzo più rimborso) differisce molto dalla durata del prestito sul valore della casa, il confronto degli interessi totali non è più equo; cerca di allineare il numero totale di anni.
Se il tuo rapporto prestito-valore combinato (CLTV) è già vicino all'85%, verifica i limiti di approvazione di entrambi i prodotti, perché uno potrebbe essere approvato e l'altro rifiutato.

Quando conviene confrontare

Finanziare una ristrutturazione per fasi

Se in una ristrutturazione divisa in più fasi il totale è difficile da prevedere, confronti se si addica meglio l’HELOC, da cui si preleva secondo il bisogno, o il prestito, ricevuto in una volta.

Valutare l’accorpamento di debiti a tasso variabile

Se desidera fissare la rata mensile per governare meglio il bilancio familiare, confronti il tasso fisso del prestito con quello variabile dell’HELOC prima di rifinanziare.

Prepararsi a un rialzo dei tassi

Poiché nell’HELOC i tassi variano tanto nel prelievo quanto nel rimborso, rifaccia il conto con tassi più alti e veda in anticipo fin dove il divario dei pagamenti possa allargarsi.

Scegliere fra una somma unica e un accesso continuativo

Per una spesa una tantum dalla destinazione chiara tende ad addirsi il prestito; per spese continuative il cui impiego è ancora incerto, l’HELOC.

Termini su HELOC e prestito sul valore della casa

HELOC (linea di credito sul valore netto dell’abitazione): Linea di credito garantita dal valore della casa, da cui si preleva secondo il bisogno. Di norma nel periodo di prelievo si versano i soli interessi e il saldo si ammortizza nel periodo di rimborso, ancora a tasso variabile.
Prestito sul valore della casa: Prestito di secondo grado il cui importo si riceve in una volta alla stipula e che si rimborsa fin dall’inizio con rate costanti a tasso fisso, in forma vicina a un mutuo ordinario.
Periodo di prelievo: Il tempo in cui si possono prelevare fondi dalla linea dell’HELOC. Poiché di regola si versano i soli interessi, il capitale non cala se non per nuovi prelievi.
Periodo di rimborso: Il tempo successivo alla fine del prelievo, nel quale il saldo viene interamente rimborsato con rate costanti (capitale più interessi).
Rapporto combinato prestito/valore (CLTV): La somma del debito residuo del mutuo in essere e del nuovo HELOC o prestito, divisa per il valore dell’immobile. Molti istituti pongono come soglia indicativa un valore fra l’80 e l’85 per cento.
Ipoteca di secondo grado: Un’ulteriore garanzia iscritta sullo stesso immobile, oltre al mutuo in essere (di primo grado). Sia l’HELOC sia il prestito sul valore della casa sono di norma di secondo grado.

Domande frequenti su HELOC vs prestito sul valore della casa

Dipende dai tassi e dalle condizioni effettivamente offerti da ciascun istituto. La rata della HELOC in fase di utilizzo è spesso più bassa perché copre solo gli interessi, ma il suo tasso variabile e l'aumento della rata all'inizio del rimborso possono far sì che i suoi interessi totali superino quelli di un prestito a tasso fisso su un orizzonte simile. Confronta sempre con i tassi effettivamente offerti.

Durante il periodo di utilizzo si pagano generalmente solo gli interessi, quindi il capitale non diminuisce da solo. Terminato il periodo di utilizzo, il saldo residuo deve essere completamente ammortizzato durante il rimborso, quindi la rata sale per coprire capitale e interessi, un effetto a volte chiamato "shock da pagamento".

In linea di principio sì, purché il rapporto prestito-valore combinato (CLTV) di tutte le garanzie resti entro il limite dell'istituto, ma la maggior parte delle persone sceglie solo uno dei due, poiché ciascuno aggiunge una propria garanzia e un impegno mensile.

La maggior parte delle HELOC ha un tasso variabile legato a un indice, come il tasso primario, anche se alcuni istituti offrono l'opzione di fissare il tasso su parte del saldo. Un prestito sul valore della casa, invece, ha un tasso fisso per tutta la durata, motivo per cui questo calcolatore consente di impostare tassi indipendenti per ciascun prodotto.

Il CLTV è il saldo del mutuo esistente più la nuova HELOC o il nuovo prestito sul valore della casa, diviso per il valore dell'immobile. Qui è uguale per entrambi i prodotti perché usano lo stesso importo richiesto, ma un CLTV elevato può comunque influenzare quale prodotto un istituto è disposto ad approvare e a quale tasso.

A proposito — Stessa garanzia, forme di rimborso molto diverse

Una HELOC e un prestito sul valore della casa usano la stessa garanzia — il valore netto del tuo immobile — ma la forma del rimborso è molto diversa. Un prestito sul valore della casa funziona come una piccola versione del tuo mutuo originale: ricevi una somma unica e, fin dalla prima rata, ammortizzi capitale e interessi a tasso fisso. Una HELOC funziona più come una carta di credito con un limite: utilizzi ciò di cui hai bisogno, paghi solo gli interessi su quanto utilizzato durante il periodo di utilizzo, e inizi ad ammortizzare il capitale solo quando comincia il periodo di rimborso, separatamente.

Proprio questa differenza strutturale rende potenzialmente fuorviante un confronto basato solo sulla "rata mensile". All'inizio del periodo di utilizzo di una HELOC, la rata è spesso inferiore a quella di un prestito sul valore della casa con lo stesso saldo, semplicemente perché non si sta ancora ammortizzando il capitale. Una volta terminato il periodo di utilizzo, la rata della HELOC di solito aumenta, a volte in modo marcato, perché lo stesso capitale deve essere rimborsato in una finestra più breve, spesso a un tasso variabile che potrebbe essere cambiato dall'inizio del periodo di utilizzo.

Per questo motivo, il confronto più utile riguarda solitamente gli interessi totali e il costo totale su un orizzonte simile, non la rata di un singolo mese. Questo calcolatore permette di allineare il periodo di utilizzo più rimborso di una HELOC con la durata di un prestito sul valore della casa, per vedere quale struttura costa realmente meno per l'importo richiesto, invece di farsi attrarre da una rata iniziale più bassa che potrebbe non durare.

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