Calcolo del prestito garantito dall'immobile (seconda ipoteca): rata, interessi complessivi e rapporto di finanziamento cumulato

Calcola la rata mensile e gli interessi complessivi del prestito garantito dall'immobile — a tasso fisso ed erogazione in un'unica soluzione, senza toccare il mutuo esistente — e il rapporto di finanziamento cumulato rispetto al mutuo in essere.

Ultimo aggiornamento: 2026-09-20

Esempi di rata secondo la durata

Stima per un prestito di 40.000 dollari al tasso fisso dell'8,00 per cento, secondo la durata.

Durata	Rata mensile	Interessi complessivi
5 anni	$811,06	$8.663,35
10 anni	$485,31	$18.237,25
15 anni	$382,26	$28.806,95
20 anni	$334,58	$40.298,25

Lo strumento offre una stima comparativa. I prodotti reali differiscono da un istituto all'altro quanto a criteri di istruttoria, rapporto massimo di finanziamento cumulato e commissioni. Prima di firmare consultate la documentazione informativa ufficiale dell'istituto.

Che cos'è il prestito garantito dall'immobile

Il prestito garantito dall'immobile è un finanziamento di seconda ipoteca che, lasciando in essere il mutuo esistente, si fonda sul valore residuo della casa. Si riceve l'intera somma all'erogazione e il rimborso a rata costante, a tasso fisso, comincia subito: in ciò differisce dalla linea di credito garantita dall'immobile, da cui si preleva quanto serve come con una carta di credito.

La maggior parte dei finanziatori fissa un limite al rapporto di finanziamento cumulato, cioè alla somma del debito residuo del mutuo e del nuovo prestito rapportata al valore della casa, di regola attorno all'ottanta o ottantacinque per cento. Oltre alla rata e agli interessi, lo strumento stima anche tale rapporto e avvisa quando è prossimo al limite o lo supera.

Valori di riferimento utilizzati in questo calcolo

I valori seguenti non sono stabiliti per legge: sono valori di riferimento usati a titolo indicativo e gli importi effettivi variano da operatore a operatore.

Rapporti di indebitamento di riferimento nel credito immobiliare e auto negli USA (28/36, 43 %, 20/4/10, CLTV massimo) — Consuetudine di settore (orientamento basato sulle schede prodotto degli assicuratori) Ultima verifica: 2026-10-08

Come reperiamo e manteniamo queste cifre

Come usare il calcolo

Indicate il valore della casa Inserite una stima dell'attuale valore di mercato: serve a calcolare il rapporto di finanziamento cumulato.
Indicate debito residuo e rata del mutuo esistente Inserite il debito residuo della prima ipoteca, cioè del mutuo in essere, e la rata mensile attuale.
Indicate importo, tasso e durata Inserite la somma da chiedere, il tasso fisso annuo e la durata in anni del nuovo prestito.
Leggete il risultato Compaiono automaticamente la rata, la rata complessiva sommata a quella del mutuo esistente, gli interessi complessivi e il rapporto di finanziamento cumulato.

Consigli per sfruttarlo al meglio

Quanto più alto è il rapporto di finanziamento cumulato, tanto più l'istruttoria tende a irrigidirsi e il tasso a salire: conviene verificare in anticipo la somma fra debito residuo e nuovo prestito rispetto al valore della casa.
La somma ricevuta in un'unica soluzione è di libero impiego, ma si destina di norma a usi che preservano il valore dell'immobile o riducono l'onere complessivo: ristrutturazioni, spese di istruzione, consolidamento di debiti.
A differenza della linea di credito garantita dall'immobile, a tasso variabile e con prelievi a richiesta, questo prestito è a tasso fisso ed erogazione unica: la rata resta la stessa per tutta la durata.
Ci si trova a sostenere insieme il mutuo esistente e il nuovo prestito: verificate sempre che la rata complessiva sia sostenibile per il bilancio familiare.

Quando torna utile

Nel procurarsi fondi senza rinegoziare

Conservare il tasso basso di un mutuo esistente è la grande differenza rispetto al rinegoziare.

Nello stabilire il proprio tetto

Risalire dal limite del CLTV vi dà una cifra realistica di quanto sia possibile prendere a prestito.

Nel confrontare l'interesse totale

Potete vedere di quanto si sposti l'interesse totale al mutare della durata.

Nel soppesarlo rispetto ad altre vie di finanziamento

Dare la casa in garanzia rende il rischio di tutt'altra natura rispetto a un prestito non garantito.

Termini del prestito sul valore netto

CLTV: I saldi riuniti del mutuo esistente e del nuovo prestito, divisi per il valore stimato della casa. I finanziatori vi fissano un tetto.
Valore netto: La parte del valore stimato non già impegnata. È la fonte di quanto si possa prendere a prestito.
Secondo grado: Una garanzia che si colloca dietro al mutuo esistente. In un'esecuzione viene soddisfatta soltanto dopo.
Erogazione unica: La forma in cui l'intera somma si riceve alla stipula. Differisce da una linea di credito da cui si attinge secondo il bisogno.
Tasso fisso: Un assetto in cui il tasso non muta per tutta la vita del prestito.
Valore stimato: Il valore della casa data in garanzia. Se cala, il CLTV sale e si può prendere a prestito di meno.

Domande frequenti

Il prestito eroga l'intera somma all'inizio e il rimborso a rata costante, a tasso fisso, comincia subito. La linea di credito è invece un plafond a tasso variabile da cui prelevare quanto serve quando serve, e nella maggior parte dei casi durante il periodo di utilizzo basta pagare i soli interessi.

È la somma del debito residuo del mutuo e del nuovo prestito divisa per il valore della casa. Molti istituti fissano come limite l'ottanta o l'ottantacinque per cento di quel valore e, oltre quella soglia, l'istruttoria si fa più difficile o le condizioni di tasso peggiorano.

Di norma la destinazione è libera e si tratta spesso di ristrutturazioni, ampliamenti, spese di istruzione o consolidamento di debiti a tasso elevato. Poiché però la garanzia è la casa, e il mancato rimborso comporta il rischio di perderla, conviene pianificare con attenzione l'impiego.

Sì: nella maggior parte dei casi è possibile anche senza aver estinto il mutuo, purché il rapporto fra debito residuo e valore della casa rientri nel limite dell'istituto. Poter lasciare in essere il mutuo è la differenza principale rispetto al rifinanziamento con liquidità.

A proposito — che cos'è una seconda ipoteca

Acquistando casa con un mutuo, sull'immobile si iscrive l'ipoteca del finanziatore. Il prestito garantito dall'immobile consiste nell'iscrivere sullo stesso immobile una seconda ipoteca accanto alla prima. Se il rimborso si interrompe e la casa viene venduta all'asta, si soddisfa anzitutto il creditore di primo grado e soltanto sul residuo quello di secondo: la seconda ipoteca è dunque considerata più rischiosa per il finanziatore.

Questa differenza di rischio si riflette spesso sul tasso, che tende a essere un poco più alto di quello del mutuo di primo grado. Resta però di norma inferiore a quello dei prestiti personali non garantiti, ed è quindi un'opzione interessante per chi ha bisogno di una somma consistente in un'unica soluzione.

Un istituto affine è la linea di credito garantita dall'immobile, che è però un plafond a tasso variabile da cui prelevare quanto serve quando serve, mentre questo prestito eroga l'intera somma all'inizio a tasso fisso. Conviene confrontare le due soluzioni secondo la destinazione delle somme e il piano di rimborso.

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