房屋净值贷款（第二抵押）计算器｜月供、总利息与合并贷款价值比（CLTV）
在不改变现有房贷的前提下，以住房净值作抵押申请固定利率、一次性发放的房屋净值贷款（第二抵押），计算月供、总利息以及与现有房贷合并后的贷款价值比（CLTV）。
不同还款期限的月供示例
以贷款金额4万美元、固定利率8.00%为例，按不同还款期限计算的概算。
| 还款期限 | 月供 | 总利息 |
|---|---|---|
| 5年 | $811.06 | $8,663.35 |
| 10年 | $485.31 | $18,237.25 |
| 15年 | $382.26 | $28,806.95 |
| 20年 | $334.58 | $40,298.25 |
本工具仅提供概算，供比较参考。实际的房屋净值贷款条件因贷款机构而异，包括审批标准、CLTV上限及各项费用。签约前请务必确认贷款机构提供的正式披露文件。
房屋净值贷款计算小贴士
- CLTV越高，审批往往越严格、利率也可能越高，申请前建议先核对现有贷款余额与新增贷款之和是否在住房估值的合理范围内。
- 一次性获得的资金通常可自由支配，常见用途包括房屋翻新、教育支出，以及将高利率债务整合为单一固定月供。
- 与利率浮动、按需支取的HELOC不同，房屋净值贷款采用固定利率，整个还款期内月供保持不变，便于做预算规划。
- 由于会同时背负两笔以住房为抵押的贷款，请务必确认合并后的月供总额仍在家庭可承受范围内。
房屋净值贷款常见问题
房屋净值贷款在放款时一次性发放全部金额，并立即开始固定利率的本息摊还还款。而HELOC是一种浮动利率的信用额度，可在提款期内按需支取，通常提款期内只需支付利息，之后再转入正式还款期。
CLTV是现有房贷余额加上新申请的房屋净值贷款金额，再除以住房评估价值得出的比率。多数贷款机构将CLTV上限设定在住房估值的80%〜85%左右，超过这一比例通常会更难获批，或利率条件更不利。
一般没有严格限制，常见用途包括房屋装修、教育支出以及整合高利率债务。但由于贷款以住房作抵押，一旦无法按时还款，住房本身将面临风险，因此建议提前规划好资金用途。
可以。只要合并贷款价值比（CLTV）在贷款机构规定的上限内，即使第一抵押房贷尚未还清，通常也能申请房屋净值贷款。保留现有房贷不变，正是它与现金再融资（cash-out refinance）的主要区别之一。
闲话 ― 关于「第二抵押」
当你用房贷购房时，贷款机构会在该房产上设立抵押权。房屋净值贷款则是在这笔既有的（第一）抵押权之上，再设立一笔第二抵押权，这也是「第二抵押」名称的由来。如果借款人日后违约、住房被拍卖清偿，第一抵押权人会优先获得清偿，剩余款项才轮到第二抵押权人，因此第二抵押对贷款机构而言风险更高。
这部分额外风险通常也体现在利率上：房屋净值贷款的利率往往略高于普通的第一抵押房贷。不过相较于信用卡、个人贷款等无抵押融资方式，房屋净值贷款的利率通常仍然低得多，因此对需要一次性获得大额资金的人来说颇具吸引力。
与之相近的还有HELOC（房屋净值信用额度），其运作方式更接近信用卡——在提款期内按需支取、利率浮动。相比之下，房屋净值贷款在放款时一次性发放全部金额，并采用固定利率。选择哪一种，取决于你是需要一次性应对某项确定支出，还是需要长期、灵活地取用资金。