房屋净值贷款（第二抵押）计算器｜月供、总利息与合并贷款价值比（CLTV）
在不改变现有房贷的前提下，以住房净值作抵押申请固定利率、一次性发放的房屋净值贷款（第二抵押），计算月供、总利息以及与现有房贷合并后的贷款价值比（CLTV）。
不同还款期限的月供示例
以贷款金额4万美元、固定利率8.00%为例，按不同还款期限计算的概算。
| 还款期限 | 月供 | 总利息 |
|---|---|---|
| 5年 | $811.06 | $8,663.35 |
| 10年 | $485.31 | $18,237.25 |
| 15年 | $382.26 | $28,806.95 |
| 20年 | $334.58 | $40,298.25 |
估算房屋净值贷款的月供与 CLTV
本工具在不动既有房贷的前提下，估算以房屋净值为抵押、按固定利率一次性放款的贷款的月供与总利息，以及由此而来的合并贷款价值比（CLTV）。
审核所看的并非您所借的那一笔，而是把它与既有房贷余额一并计入的 CLTV。 它是两笔余额合计在房屋估值中所占的比例，放贷方对它设有上限。 既有余额一大，纵然新借的数目不多，也照样触到那道上限。另一件要明白的是：这笔借款处在第二顺位抵押之上。 一旦拍卖，先偿的是第一顺位的房贷，此笔只能取其所余。 其收不回的风险既大，利率通常也就高于第一顺位的房贷。
本计算使用的参考值
以下并非法令规定的数值，而是作为参考使用的目安值。实际金额因业者而异。
- 美国住房・汽车贷款审核参考的还款比率经验值（28/36・43%・20/4/10・最高CLTV） — 业界惯例值（依据各公司商品说明的参考） 最后确认 2026-10-08
估算的步骤
- 输入房屋的估值 它构成 CLTV 的分母。
- 输入既有房贷的余额 此数越大，可新借的余地便越小。
- 输入借款额、利率与期限 月供与总利息由此而出。
- 核对 CLTV 看它是否落在放贷方的上限之内。
用好本工具的小技巧
- CLTV越高，审批往往越严格、利率也可能越高，申请前建议先核对现有贷款余额与新增贷款之和是否在住房估值的合理范围内。
- 一次性获得的资金通常可自由支配，常见用途包括房屋翻新、教育支出，以及将高利率债务整合为单一固定月供。
- 与利率浮动、按需支取的HELOC不同，房屋净值贷款采用固定利率，整个还款期内月供保持不变，便于做预算规划。
- 由于会同时背负两笔以住房为抵押的贷款，请务必确认合并后的月供总额仍在家庭可承受范围内。
这些场景会用到
不作再融资而筹措资金
保住既有房贷的低利率，正是它与再融资的最大分别。
弄清自己的上限
由 CLTV 的上限倒推，便得出切合实际的可借之数。
比较总利息
可以看出期限一改，总利息会挪动多少。
与别的筹资之法相权衡
既以房屋作押，其风险的性质便与无抵押的借款迥然不同。
房屋净值贷款的术语
- CLTV
- 既有房贷与新借款的余额合计，除以房屋的估值。放贷方对它设有上限。
- 房屋净值
- 估值之中尚未设押的那一部分，乃是可借之数的来源。
- 第二顺位抵押
- 次于既有房贷的抵押权。拍卖之时，它只能在其后受偿。
- 一次性放款
- 签约之时把全数一并领取的形式。它与按需支取的额度型不同。
- 固定利率
- 贷款存续期间利率不作变动的安排。
- 估值
- 所抵押房屋的价值。它一旦下跌，CLTV 便上升，可借之数随之减少。
房屋净值贷款常见问题
闲话 ― 关于「第二抵押」
当你用房贷购房时，贷款机构会在该房产上设立抵押权。房屋净值贷款则是在这笔既有的（第一）抵押权之上，再设立一笔第二抵押权，这也是「第二抵押」名称的由来。如果借款人日后违约、住房被拍卖清偿，第一抵押权人会优先获得清偿，剩余款项才轮到第二抵押权人，因此第二抵押对贷款机构而言风险更高。
这部分额外风险通常也体现在利率上：房屋净值贷款的利率往往略高于普通的第一抵押房贷。不过相较于信用卡、个人贷款等无抵押融资方式，房屋净值贷款的利率通常仍然低得多，因此对需要一次性获得大额资金的人来说颇具吸引力。
与之相近的还有HELOC（房屋净值信用额度），其运作方式更接近信用卡——在提款期内按需支取、利率浮动。相比之下，房屋净值贷款在放款时一次性发放全部金额，并采用固定利率。选择哪一种，取决于你是需要一次性应对某项确定支出，还是需要长期、灵活地取用资金。