Home-Equity-Darlehen-Rechner (Zweite Hypothek) | Monatsrate, Gesamtzinsen & Beleihungsauslauf (CLTV)
Berechnen Sie die Monatsrate und die Gesamtzinsen eines Home-Equity-Darlehens (zweite Hypothek mit Festzins und Einmalauszahlung) auf Basis Ihrer bestehenden Baufinanzierung sowie den kombinierten Beleihungsauslauf (CLTV).
Beispielraten nach Laufzeit
Schätzungen für ein Darlehen über 40.000 $ bei einem festen Zinssatz von 8,00 %, nach Laufzeit.
| Laufzeit | Monatsrate | Gesamtzinsen |
|---|---|---|
| 5 Jahre | $811.06 | $8,663.35 |
| 10 Jahre | $485.31 | $18,237.25 |
| 15 Jahre | $382.26 | $28,806.95 |
| 20 Jahre | $334.58 | $40,298.25 |
Raten und CLTV eines Immobiliendarlehens auf den Eigenanteil schätzen
Dieses Werkzeug schätzt Monatsrate und Gesamtzins eines Darlehens, das gegen den Eigenanteil an einer Wohnimmobilie zu festem Zins und in einer einzigen Auszahlung aufgenommen wird, während die bestehende Hypothek unberührt bleibt, samt dem daraus folgenden gemeinsamen Beleihungsauslauf.
**Die Kreditprüfung sieht nicht auf die Summe, die Sie aufnehmen, sondern auf den CLTV, der sie zusammen mit dem Saldo der bestehenden Hypothek zählt.** Es ist der Anteil, den beide Salden gemeinsam am Schätzwert der Immobilie ausmachen, und **Kreditgeber setzen ihm eine Obergrenze.** Eine bescheidene neue Auszahlung kann diese Grenze erreichen, wenn der bestehende Saldo groß ist. **Das Zweite ist, dass dieses Darlehen im zweiten Rang steht.** In einer Zwangsverwertung **wird die erste Hypothek zuerst befriedigt, und dieses Darlehen nimmt, was übrig bleibt.** Da es das größere Ausfallrisiko trägt, **verlangt es gewöhnlich einen höheren Zins als die erste Hypothek.**
In dieser Berechnung verwendete Referenzwerte
Die folgenden Werte sind nicht gesetzlich festgelegt. Es handelt sich um Referenzwerte zur Orientierung; die tatsächlichen Beträge unterscheiden sich je nach Anbieter.
- Faustregeln für Schuldenquoten bei US-Immobilien- und Autokrediten (28/36, 43 %, 20/4/10, maximales CLTV) — Branchenübliche Werte (Orientierung anhand der Produktbeschreibungen der Anbieter) Letzte Prüfung: 2026-10-08
So wird gerechnet
- Geben Sie den Schätzwert der Immobilie ein Er bildet den Nenner des CLTV.
- Geben Sie den Saldo der bestehenden Hypothek ein **Je größer er ist, desto weniger Raum bleibt für eine neue Aufnahme.**
- Geben Sie Betrag, Zins und Laufzeit ein Monatsrate und Gesamtzins ergeben sich daraus.
- Prüfen Sie den CLTV **Sehen Sie, ob er innerhalb der Obergrenze des Kreditgebers bleibt.**
Tipps für die Nutzung
- Ein höherer CLTV bedeutet oft eine strengere Prüfung und höhere Zinsen. Es lohnt sich daher, die kombinierte Restschuld vorab mit dem Immobilienwert abzugleichen.
- Die einmalig ausgezahlte Summe kann in der Regel frei verwendet werden, häufig für Renovierungen, Ausbildungskosten oder die Umschuldung teurerer Kredite in eine einzige feste Rate.
- Anders als bei einer HELOC mit variablem Zins und Verfügungsphase bleiben Zinssatz und Rate beim Home-Equity-Darlehen über die gesamte Laufzeit fest, was die Budgetplanung erleichtert.
- Da Sie zwei durch Ihre Immobilie besicherte Darlehen gleichzeitig bedienen, prüfen Sie stets, ob die kombinierte Monatsrate zu Ihrem Haushaltsbudget passt.
Wofür Sie es nutzen können
Um Mittel ohne Umschuldung zu beschaffen
**Den niedrigen Zins der bestehenden Hypothek zu behalten** ist der große Unterschied zur Umschuldung.
Um die eigene Obergrenze zu bestimmen
Rechnet man von der CLTV-Grenze zurück, erhält man eine realistische Größe für das Aufnehmbare.
Um den Gesamtzins zu vergleichen
Sie sehen, wie weit sich der Gesamtzins mit der Laufzeit verschiebt.
Um es gegen andere Wege der Mittelbeschaffung abzuwägen
**Die Immobilie zu verpfänden macht das Risiko wesensverschieden von einer unbesicherten Aufnahme.**
Begriffe zum Darlehen auf den Eigenanteil
- CLTV
- Die Salden der bestehenden Hypothek und des neuen Darlehens zusammen, geteilt durch den Schätzwert der Immobilie. **Kreditgeber setzen ihm eine Obergrenze.**
- Eigenanteil
- Der Teil des Schätzwerts, der noch nicht verpfändet ist. Aus ihm speist sich das Aufnehmbare.
- Zweiter Rang
- Eine Belastung, die hinter der bestehenden Hypothek rangiert. **In einer Zwangsverwertung wird sie erst danach befriedigt.**
- Einmalige Auszahlung
- Die Form, in der die ganze Summe bei Abschluss ausgezahlt wird. **Sie unterscheidet sich von einer Kreditlinie, die nach Bedarf in Anspruch genommen wird.**
- Fester Zins
- Eine Vereinbarung, bei der sich der Zins über die Laufzeit nicht ändert.
- Schätzwert
- Der Wert der verpfändeten Immobilie. **Sinkt er, so steigt der CLTV und es lässt sich weniger aufnehmen.**
Häufige Fragen zum Home-Equity-Darlehen
Übrigens – Die „zweite Hypothek“ verstehen
Wenn Sie eine Immobilie mit einer Baufinanzierung kaufen, trägt das Kreditinstitut eine Grundschuld auf der Immobilie ein. Ein Home-Equity-Darlehen fügt dieser bestehenden (ersten) Grundschuld eine zweite hinzu – daher der Begriff „zweite Hypothek“. Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug und wird die Immobilie zwangsversteigert, wird zunächst der Inhaber der ersten Grundschuld bedient, und nur der verbleibende Erlös fließt an den Inhaber der zweiten. Das macht zweite Hypotheken für Kreditinstitute riskanter als erste.
Dieses zusätzliche Risiko spiegelt sich meist im Zinssatz wider: Home-Equity-Darlehen haben tendenziell einen etwas höheren Zins als eine übliche erste Baufinanzierung. Dennoch sind sie in der Regel deutlich günstiger als unbesicherte Optionen wie Kreditkarten oder Ratenkredite, was sie für den Zugang zu einer größeren Einmalsumme attraktiv macht.
Ein verwandtes Produkt ist die HELOC (Kreditlinie auf Basis des Immobilienwerts), die eher wie eine Kreditkarte funktioniert: Sie rufen während einer Verfügungsphase bei variablem Zins Beträge nach Bedarf ab. Ein Home-Equity-Darlehen dagegen zahlt den vollen Betrag im Voraus zu einem festen Zins aus. Welche Variante besser passt, hängt davon ab, ob Sie eine einmalige Summe für eine bekannte Ausgabe oder einen dauerhaften Zugriff auf Mittel benötigen.