房屋淨值貸款（第二抵押）計算器｜月供、總利息與合併貸款價值比（CLTV）
在不改變現有房貸的前提下，以住房淨值作抵押申請固定利率、一次性發放的房屋淨值貸款（第二抵押），計算月供、總利息以及與現有房貸合併後的貸款價值比（CLTV）。
不同還款期限的月供示例
以貸款金額4萬美元、固定利率8.00%為例，按不同還款期限計算的概算。
| 還款期限 | 月供 | 總利息 |
|---|---|---|
| 5年 | $811.06 | $8,663.35 |
| 10年 | $485.31 | $18,237.25 |
| 15年 | $382.26 | $28,806.95 |
| 20年 | $334.58 | $40,298.25 |
本工具僅提供概算，供比較參考。實際的房屋淨值貸款條件因貸款機構而異，包括審批標準、CLTV上限及各項費用。簽約前請務必確認貸款機構提供的正式披露檔案。
房屋淨值貸款計算小貼士
- CLTV越高，審批往往越嚴格、利率也可能越高，申請前建議先核對現有貸款餘額與新增貸款之和是否在住房估值的合理範圍內。
- 一次性獲得的資金通常可自由支配，常見用途包括房屋翻新、教育支出，以及將高利率債務整合為單一固定月供。
- 與利率浮動、按需支取的HELOC不同，房屋淨值貸款採用固定利率，整個還款期內月供保持不變，便於做預算規劃。
- 由於會同時揹負兩筆以住房為抵押的貸款，請務必確認合併後的月供總額仍在家庭可承受範圍內。
房屋淨值貸款常見問題
房屋淨值貸款在放款時一次性發放全部金額，並立即開始固定利率的本息攤還還款。而HELOC是一種浮動利率的信用額度，可在提款期內按需支取，通常提款期內只需支付利息，之後再轉入正式還款期。
CLTV是現有房貸餘額加上新申請的房屋淨值貸款金額，再除以住房評估價值得出的比率。多數貸款機構將CLTV上限設定在住房估值的80%〜85%左右，超過這一比例通常會更難獲批，或利率條件更不利。
一般沒有嚴格限制，常見用途包括房屋裝修、教育支出以及整合高利率債務。但由於貸款以住房作抵押，一旦無法按時還款，住房本身將面臨風險，因此建議提前規劃好資金用途。
可以。只要合併貸款價值比（CLTV）在貸款機構規定的上限內，即使第一抵押房貸尚未還清，通常也能申請房屋淨值貸款。保留現有房貸不變，正是它與現金再融資（cash-out refinance）的主要區別之一。
閒話 ― 關於「第二抵押」
當你用房貸購房時，貸款機構會在該房產上設立抵押權。房屋淨值貸款則是在這筆既有的（第一）抵押權之上，再設立一筆第二抵押權，這也是「第二抵押」名稱的由來。如果借款人日後違約、住房被拍賣清償，第一抵押權人會優先獲得清償，剩餘款項才輪到第二抵押權人，因此第二抵押對貸款機構而言風險更高。
這部分額外風險通常也體現在利率上：房屋淨值貸款的利率往往略高於普通的第一抵押房貸。不過相較於信用卡、個人貸款等無抵押融資方式，房屋淨值貸款的利率通常仍然低得多，因此對需要一次性獲得大額資金的人來說頗具吸引力。
與之相近的還有HELOC（房屋淨值信用額度），其運作方式更接近信用卡——在提款期內按需支取、利率浮動。相比之下，房屋淨值貸款在放款時一次性發放全部金額，並採用固定利率。選擇哪一種，取決於你是需要一次性應對某項確定支出，還是需要長期、靈活地取用資金。