房屋淨值貸款（第二抵押）計算器｜月供、總利息與合併貸款價值比（CLTV）
在不改變現有房貸的前提下，以住房淨值作抵押申請固定利率、一次性發放的房屋淨值貸款（第二抵押），計算月供、總利息以及與現有房貸合併後的貸款價值比（CLTV）。
不同還款期限的月供示例
以貸款金額4萬美元、固定利率8.00%為例，按不同還款期限計算的概算。
| 還款期限 | 月供 | 總利息 |
|---|---|---|
| 5年 | $811.06 | $8,663.35 |
| 10年 | $485.31 | $18,237.25 |
| 15年 | $382.26 | $28,806.95 |
| 20年 | $334.58 | $40,298.25 |
估算房屋淨值貸款的月付與 CLTV
本工具在不動既有房貸的前提下，估算以房屋淨值為抵押、按固定利率一次性撥款的貸款的月付與總利息，以及由此而來的合併貸款價值比（CLTV）。
審核所看的並非您所借的那一筆，而是把它與既有房貸餘額一併計入的 CLTV。 它是兩筆餘額合計在房屋估值中所佔的比例，放款方對它設有上限。 既有餘額一大，縱然新借的數目不多，也照樣觸到那道上限。另一件要明白的是：這筆借款處在第二順位抵押之上。 一旦拍賣，先償的是第一順位的房貸，此筆只能取其所餘。 其收不回的風險既大，利率通常也就高於第一順位的房貸。
本計算使用的參考值
以下並非法令規定的數值，而是作為參考使用的概估值。實際金額因業者而異。
- 美國住房・汽車貸款審核參考的還款比率經驗值（28/36・43%・20/4/10・最高CLTV） — 業界慣例值（依據各公司商品說明的參考） 最後確認 2026-10-08
估算的步驟
- 輸入房屋的估值 它構成 CLTV 的分母。
- 輸入既有房貸的餘額 此數越大，可新借的餘地便越小。
- 輸入借款額、利率與期限 月付與總利息由此而出。
- 核對 CLTV 看它是否落在放款方的上限之內。
用好本工具的小技巧
- CLTV越高，審批往往越嚴格、利率也可能越高，申請前建議先核對現有貸款餘額與新增貸款之和是否在住房估值的合理範圍內。
- 一次性獲得的資金通常可自由支配，常見用途包括房屋翻新、教育支出，以及將高利率債務整合為單一固定月供。
- 與利率浮動、按需支取的HELOC不同，房屋淨值貸款採用固定利率，整個還款期內月供保持不變，便於做預算規劃。
- 由於會同時揹負兩筆以住房為抵押的貸款，請務必確認合併後的月供總額仍在家庭可承受範圍內。
這些情境會用到
不作再融資而籌措資金
保住既有房貸的低利率，正是它與再融資的最大分別。
弄清自己的上限
由 CLTV 的上限倒推，便得出切合實際的可借之數。
比較總利息
可以看出期限一改，總利息會挪動多少。
與別的籌資之法相權衡
既以房屋作押，其風險的性質便與無擔保的借款迥然不同。
房屋淨值貸款的術語
- CLTV
- 既有房貸與新借款的餘額合計，除以房屋的估值。放款方對它設有上限。
- 房屋淨值
- 估值之中尚未設押的那一部分，乃是可借之數的來源。
- 第二順位抵押
- 次於既有房貸的抵押權。拍賣之時，它只能在其後受償。
- 一次性撥款
- 簽約之時把全數一併領取的形式。它與按需支取的額度型不同。
- 固定利率
- 貸款存續期間利率不作變動的安排。
- 估值
- 所抵押房屋的價值。它一旦下跌，CLTV 便上升，可借之數隨之減少。
房屋淨值貸款常見問題
閒話 ― 關於「第二抵押」
當你用房貸購房時，貸款機構會在該房產上設立抵押權。房屋淨值貸款則是在這筆既有的（第一）抵押權之上，再設立一筆第二抵押權，這也是「第二抵押」名稱的由來。如果借款人日後違約、住房被拍賣清償，第一抵押權人會優先獲得清償，剩餘款項才輪到第二抵押權人，因此第二抵押對貸款機構而言風險更高。
這部分額外風險通常也體現在利率上：房屋淨值貸款的利率往往略高於普通的第一抵押房貸。不過相較於信用卡、個人貸款等無抵押融資方式，房屋淨值貸款的利率通常仍然低得多，因此對需要一次性獲得大額資金的人來說頗具吸引力。
與之相近的還有HELOC（房屋淨值信用額度），其運作方式更接近信用卡——在提款期內按需支取、利率浮動。相比之下，房屋淨值貸款在放款時一次性發放全部金額，並採用固定利率。選擇哪一種，取決於你是需要一次性應對某項確定支出，還是需要長期、靈活地取用資金。