Calcolo del rifinanziamento con liquidità: confronto fra monetizzazione della differenza e prestito separato

Confronta la rata mensile e il costo complessivo fra il rifinanziamento con liquidità, che accende un nuovo mutuo di importo superiore al debito residuo per incassare la differenza, e il mantenimento del mutuo attuale con la raccolta della stessa somma tramite un prestito separato.

Convenienza del rifinanziamento con liquidità secondo il tasso del prestito separato

Stima con debito residuo di 300.000 dollari al 7,00 per cento e 25 anni residui, 50.000 dollari da incassare, nuovo mutuo al 6,50 per cento su 25 anni, 6.000 dollari di spese e prestito separato di 10 anni.

Tasso del prestito separato Rata mensile del rifinanziamento con liquidità Rata mensile complessiva del mutuo attuale più prestito separato Risparmio stimato del rifinanziamento
7,00% $2.363 $2.701 −$9.201
9,00% $2.363 $2.754 −$2.861
12,00% $2.363 $2.838 $7.216
15,00% $2.363 $2.927 $17.935

Consigli per valutare il rifinanziamento con liquidità

  • Quanto più il tasso del prestito separato supera quello del mutuo, tanto più il rifinanziamento con liquidità tende a convenire nel costo complessivo. Confrontatelo sempre con i tassi dei prestiti personali e dei crediti rotativi.
  • Poiché il nuovo debito supera quello attuale, si rivede anche la durata complessiva del mutuo. Non guardate solo alla rata: verificate come cambia il totale versato fino all'estinzione.
  • L'importo finanziabile ha un limite rispetto al valore della garanzia, presso molti istituti attorno all'ottanta per cento. Chiedete in anticipo se la somma desiderata vi rientri.
  • Le spese si sostengono a ogni rifinanziamento. Se la somma da incassare è modesta, un prestito separato con spese contenute può risultare complessivamente meno oneroso.

Domande frequenti sul rifinanziamento con liquidità

Non c'è una risposta unica. Il rifinanziamento rinegozia l'intero mutuo al nuovo tasso e, se questo è molto più alto dell'attuale, accresce gli interessi anche sulla parte già in essere. La linea di credito lascia intatto il mutuo e finanzia soltanto la somma da incassare: è quindi spesso preferita quando il tasso in essere è vantaggioso.

Il riferimento è la differenza fra il limite rispetto al valore della garanzia, presso molti istituti attorno all'ottanta per cento, e il debito residuo attuale. Poiché il limite esatto dipende dall'istruttoria, conviene informarsi in anticipo presso l'istituto.

Alcuni istituti lo consentono, ma anche su quella parte maturano interessi. Lo strumento presuppone il pagamento in contanti delle spese: se intendete finanziarle, aggiungetele prudenzialmente alla somma da incassare.

Sì. Quando il tasso di un prestito separato, per esempio un prestito personale o un credito rotativo, è molto più alto di quello del mutuo, il rifinanziamento con liquidità può risultare complessivamente conveniente anche accettando un tasso un poco superiore sull'intero mutuo. Verificate sempre il totale versato nella tabella di confronto.
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A proposito — due modi per convertire in denaro il valore della casa

Il rifinanziamento con liquidità consiste nell'accendere un nuovo mutuo di importo superiore al debito residuo e incassarne la differenza. Il nuovo mutuo estingue il precedente e la somma eccedente resta a libera disposizione. Quanto più è cresciuto il valore dell'immobile, e quindi della garanzia, tanto più tende ad alzarsi il limite finanziabile.

Un metodo affine è la linea di credito garantita dall'immobile, che lascia in essere il mutuo esistente e mette a disposizione un plafond separato da cui prelevare. L'ipotesi qui posta a confronto, cioè incassare tramite un prestito separato, comprende tutte le soluzioni che non toccano il mutuo in essere: quella linea di credito, il prestito personale e simili.

Quale convenga dipende dal saldo fra il vantaggio di rinegoziare l'intero mutuo al nuovo tasso e la differenza di tasso di un finanziamento separato. Se il nuovo tasso è molto più alto dell'attuale, rifinanziare tutto accresce gli interessi anche sulla parte già in essere, e il prestito separato può risultare preferibile. Mettete a confronto con questo strumento i costi complessivi delle due soluzioni e discutetene con l'istituto, considerando anche spese e limiti di finanziamento.

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