Calcolo del rifinanziamento con liquidità: confronto fra monetizzazione della differenza e prestito separato
Confronta la rata mensile e il costo complessivo fra il rifinanziamento con liquidità, che accende un nuovo mutuo di importo superiore al debito residuo per incassare la differenza, e il mantenimento del mutuo attuale con la raccolta della stessa somma tramite un prestito separato.
Convenienza del rifinanziamento con liquidità secondo il tasso del prestito separato
Stima con debito residuo di 300.000 dollari al 7,00 per cento e 25 anni residui, 50.000 dollari da incassare, nuovo mutuo al 6,50 per cento su 25 anni, 6.000 dollari di spese e prestito separato di 10 anni.
| Tasso del prestito separato | Rata mensile del rifinanziamento con liquidità | Rata mensile complessiva del mutuo attuale più prestito separato | Risparmio stimato del rifinanziamento |
|---|---|---|---|
| 7,00% | $2.363 | $2.701 | −$9.201 |
| 9,00% | $2.363 | $2.754 | −$2.861 |
| 12,00% | $2.363 | $2.838 | $7.216 |
| 15,00% | $2.363 | $2.927 | $17.935 |
Che cos’è un rifinanziamento con liquidità
Il rifinanziamento con liquidità sostituisce il mutuo in essere con uno più grande e **le consegna la differenza in contanti**. Poiché il tasso di un mutuo è di regola inferiore a quello di un prestito non garantito, questo assetto serve a finanziare una ristrutturazione, ad accorpare debiti o a sostenere spese di studio. Ma l’intera casa viene ipotecata di nuovo e la durata nuovamente allungata: un tasso più basso non significa dunque di per sé che si paghi meno in tutto.
Questo strumento pone il rifinanziamento con liquidità accanto all’alternativa di **conservare il mutuo attuale e prendere a parte la medesima somma**, e confronta la rata mensile complessiva e il costo totale fino all’estinzione. Presuppone tasso fisso e rate costanti; le spese di stipula non vengono incorporate nel nuovo debito, bensì sommate al totale come costo iniziale. Un prestito a parte si contrae di solito su una durata più breve di un mutuo.
Come si usa il calcolatore
- Inserisca il mutuo attuale Indichi il debito residuo, il tasso annuo e la durata rimanente. È il punto di partenza del confronto.
- Stabilisca quanta liquidità vuole Indichi la somma che destinerà a una ristrutturazione, a un accorpamento di debiti o ad altro. Si aggiunge al debito del nuovo prestito.
- Inserisca le condizioni dopo il rifinanziamento Indichi nuovo tasso, nuova durata e spese di stipula. Queste non si sommano al debito: entrano nel totale come costo iniziale.
- Inserisca le condizioni del prestito a parte Indichi tasso e durata per prendere la sola somma in contanti mediante un prestito personale, una linea di credito o simili. Un tasso più alto su durata più breve si accosta meglio alla realtà.
- Guardi rata e totale insieme Non decida sul solo divario mensile. Allungando la durata la rata cala mentre il totale pagato sale. Soppesi le due cose insieme.
Consigli per sfruttarlo al meglio
- Quanto più il tasso del prestito separato supera quello del mutuo, tanto più il rifinanziamento con liquidità tende a convenire nel costo complessivo. Confrontatelo sempre con i tassi dei prestiti personali e dei crediti rotativi.
- Poiché il nuovo debito supera quello attuale, si rivede anche la durata complessiva del mutuo. Non guardate solo alla rata: verificate come cambia il totale versato fino all'estinzione.
- L'importo finanziabile ha un limite rispetto al valore della garanzia, presso molti istituti attorno all'ottanta per cento. Chiedete in anticipo se la somma desiderata vi rientri.
- Le spese si sostengono a ogni rifinanziamento. Se la somma da incassare è modesta, un prestito separato con spese contenute può risultare complessivamente meno oneroso.
Quando conviene soppesarlo
Finanziare una ristrutturazione
Verifichi se i lavori si possano finanziare al tasso di un mutuo. Inserisca il preventivo dell’impresa come somma in contanti e faccia i conti.
Accorpare debiti a tasso elevato
Confronti il portare debiti di carta e prestiti personali dentro il mutuo col proseguire così com’è. Quanto più ampio il divario dei tassi, tanto meglio appare – ma l’allungarsi della durata tira in senso contrario.
Misurare l’effetto di una durata maggiore
A parità di somma presa, una durata maggiore abbassa la rata. Qui si vede in cifre quanto interesse in più ciò costi.
Giudicare se le spese valgano la pena
Un rifinanziamento porta subito spese di iscrizione e di istruttoria. Che il risparmio le superi è la prova dell’opportunità dell’operazione.
Quando vuole soppesare altre vie sul valore della casa
Per prendere in forma di linea di credito veda il simulatore di HELOC; per il confronto con un’erogazione unica, HELOC a confronto col prestito sul valore della casa; per un piano di ammortamento consueto, il calcolatore di prestiti.
Termini sul rifinanziamento con liquidità
- Rifinanziamento con liquidità
- Rifinanziamento in cui il nuovo prestito eccede il debito in essere e la differenza è presa in contanti. La garanzia resta la medesima casa e il debito complessivo cresce.
- Spese di stipula
- Le spese che sorgono all’inizio di un rifinanziamento: commissioni, iscrizione, garanzie e simili. Questo strumento non le incorpora nel debito, ma le somma a parte al totale.
- Rate costanti
- Metodo in cui il versamento mensile resta fisso mentre la sua composizione passa via via dagli interessi al capitale. Queste stime lo presuppongono.
- Costo totale
- Il capitale e gli interessi versati fino all’estinzione, insieme ai costi iniziali. Può salire pur calando la rata, quando la durata viene allungata.
- Limite di finanziabilità
- Il tetto di quanto si possa erogare rispetto al valore di perizia della garanzia. La liquidità ottenibile vi è soggetta, sicché non è detto si possa prendere tutto ciò che si desidera.
- Prestito non garantito
- Prendere a prestito senza offrire garanzia, come in un prestito di carta o personale. L’approvazione è più rapida, ma il tasso di regola supera quello di un mutuo.
Domande frequenti sul rifinanziamento con liquidità
A proposito — due modi per convertire in denaro il valore della casa
Il rifinanziamento con liquidità consiste nell'accendere un nuovo mutuo di importo superiore al debito residuo e incassarne la differenza. Il nuovo mutuo estingue il precedente e la somma eccedente resta a libera disposizione. Quanto più è cresciuto il valore dell'immobile, e quindi della garanzia, tanto più tende ad alzarsi il limite finanziabile.
Un metodo affine è la linea di credito garantita dall'immobile, che lascia in essere il mutuo esistente e mette a disposizione un plafond separato da cui prelevare. L'ipotesi qui posta a confronto, cioè incassare tramite un prestito separato, comprende tutte le soluzioni che non toccano il mutuo in essere: quella linea di credito, il prestito personale e simili.
Quale convenga dipende dal saldo fra il vantaggio di rinegoziare l'intero mutuo al nuovo tasso e la differenza di tasso di un finanziamento separato. Se il nuovo tasso è molto più alto dell'attuale, rifinanziare tutto accresce gli interessi anche sulla parte già in essere, e il prestito separato può risultare preferibile. Mettete a confronto con questo strumento i costi complessivi delle due soluzioni e discutetene con l'istituto, considerando anche spese e limiti di finanziamento.