キャッシュアウト借り換え計算ツール｜差額現金化と別ローンの比較
住宅ローン残高より大きい新ローンを組んで差額を現金化するキャッシュアウト借り換えと、現在のローンを維持しつつ同額を別ローンで調達する場合の月々の支払いと総コストを比較します。
別ローンの金利別に見るキャッシュアウト借り換えの損得例
現在残高30万ドル・金利7.00%・残り25年、現金化5万ドル、新ローン金利6.50%・25年、諸費用6,000ドル、別ローン返済期間10年の場合の概算です。
| 別ローンの金利 | キャッシュアウト借り換えの月額 | 現状維持＋別ローンの月額（合計） | 借り換えの概算節約額 |
|---|---|---|---|
| 7.00% | $2,363 | $2,701 | −$9,201 |
| 9.00% | $2,363 | $2,754 | −$2,861 |
| 12.00% | $2,363 | $2,838 | $7,216 |
| 15.00% | $2,363 | $2,927 | $17,935 |
本ツールは比較用の概算です。実際の審査基準・融資可能額（担保評価額に対する上限）・実質年率・税金・保険料・諸費用の内訳は金融機関により異なります。契約前に正式な見積書をご確認ください。
キャッシュアウト借り換えを検討するときのコツ
- 別ローンの金利が住宅ローンより高いほど、キャッシュアウト借り換えのほうが総コストで有利になりやすくなります。カードローンやフリーローンの金利と必ず比較してください。
- 新ローンの残高は現在の残高より大きくなるため、住宅全体の返済期間も見直されます。月々の負担だけでなく、完済までの総支払額の変化も必ず確認してください。
- 融資可能額には担保評価額に対する上限（多くの金融機関でおおむね8割前後）があります。希望する現金化額が上限を超えないか、事前に金融機関へ確認してください。
- 諸費用は借り換えのたびに発生します。現金化したい金額が小さい場合は、諸費用の低い別ローンのほうが総コストを抑えられることがあります。
キャッシュアウト借り換えのよくある質問
一律には決まりません。キャッシュアウト借り換えは住宅ローン全体を新しい金利で組み直すため、新金利が現在より大きく高いと既存部分の利息負担も増えます。HELOCは既存ローンに手を加えず現金化分だけを借りるため、既存ローンの金利が有利な場合に選ばれやすい傾向があります。
住宅の担保評価額に対する上限（多くの金融機関でおおむね8割前後が目安）から現在のローン残高を差し引いた範囲が目安です。正確な上限は金融機関の審査によって決まるため、事前に相談することをおすすめします。
金融機関によっては諸費用を新しい借入額へ組み込めますが、その分にも利息がかかります。本ツールは諸費用を現金で支払う前提で計算しているため、諸費用も借りる場合は現金化額へ加えて保守的に試算してください。
あります。カードローンやフリーローンなど別ローンの金利が住宅ローンよりかなり高い場合、住宅ローン全体の金利が多少上がっても、総コストではキャッシュアウト借り換えのほうが有利になることがあります。本ツールの比較表で総支払額を必ず確認してください。
余談ですが ― 住宅の価値を現金に換える2つの方法
キャッシュアウト借り換えは、住宅ローンの残高より大きい新しいローンを組み、その差額を現金として受け取る仕組みです。新しいローンで元のローンを完済し、残った現金化分は自由に使えます。住宅の資産価値（担保評価額）が上がっているほど、借りられる上限額も大きくなる傾向があります。
これと似た方法にHELOC（ホームエクイティ与信枠）があります。HELOCは既存の住宅ローンをそのまま残し、別枠の与信枠として現金を引き出す仕組みです。本ツールが比較する「別ローンで現金化する」案は、HELOCやカードローンなど、既存の住宅ローンに手を加えずに済む方法の総称と考えてください。
どちらが有利かは、住宅ローン全体を新しい金利で組み直すことの損得と、別枠で借りる場合の金利差によって変わります。新しい金利が現在の金利より大きく高い場合、住宅ローン全体を借り換えると既存部分の利息負担まで増えてしまうため、別ローンのほうが有利になることもあります。本ツールで両方の総コストを並べて確認し、諸費用や融資上限も含めて金融機関に相談することをおすすめします。