Umschuldungsrechner für Immobilienkredite – Break-even und Ersparnis
Vergleichen Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit mit einer Umschuldung: Monatsrate, Restzinsen, Break-even der Gebühren und Gesamtersparnis.
Beispielvergleich nach neuem Zinssatz
Beispiel: 300.000 $ Restschuld, 25 Jahre Restlaufzeit, bisher 7,00 %, neue Laufzeit 25 Jahre und 6.000 $ Gebühren. Gerundete Werte.
| Neuer Zins | Neue Monatsrate | Monatliche Ersparnis | Break-even | Gesamtersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 6,50 % | 2.026 $ | 95 $ | 64 Monate | 22.415 $ |
| 6,00 % | 1.933 $ | 187 $ | 33 Monate | 50.230 $ |
| 5,50 % | 1.842 $ | 278 $ | 22 Monate | 77.423 $ |
Was ist eine Umschuldung der Hypothek?
Bei einer Umschuldung der Hypothek (Mortgage Refinance) lösen Sie Ihren bestehenden Immobilienkredit vollständig durch ein neues Darlehen ab und zahlen anschließend zu neuen Konditionen weiter – meist mit einem anderen Zinssatz und einer neu festgelegten Laufzeit. Ein niedrigerer Zinssatz kann sowohl die monatliche Rate als auch die insgesamt gezahlten Zinsen spürbar senken. Eine Umschuldung rechnet sich jedoch nicht automatisch, denn beim Abschluss eines neuen US-Hypothekendarlehens fallen in aller Regel erhebliche einmalige Abschlusskosten (Closing Costs) an: Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers (Origination Fees), Kosten für die Wertermittlung der Immobilie (Appraisal Fees), Gebühren für die Eigentumsversicherung (Title Insurance) sowie Gebühren für die amtliche Eintragung (Recording Fees). Diese Kosten müssen zunächst durch die laufende Ersparnis wieder hereingeholt werden, bevor sich die Umschuldung tatsächlich finanziell auszahlt.
Mit diesem Rechner geben Sie sowohl die Konditionen Ihres aktuellen Kredits als auch die Eckdaten des angebotenen Umschuldungsdarlehens ein und erhalten automatisch einen direkten Vergleich der monatlichen Rate, der verbleibenden Gesamtzinsen und der gesamten Rückzahlungskosten beider Varianten. Zusätzlich berechnet der Rechner, nach wie vielen Monaten sich die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis amortisiert haben – den sogenannten Break-even-Punkt. Wichtig ist dabei, nicht nur die reine Zinsdifferenz zu betrachten, sondern den Break-even-Zeitraum stets in Relation zu setzen zu der Frage, wie lange Sie den Kredit voraussichtlich noch laufen lassen oder wie lange Sie die Immobilie voraussichtlich noch besitzen möchten. Wer beispielsweise in zwei Jahren einen Verkauf plant, aber erst nach drei Jahren den Break-even erreicht, verliert unter Umständen Geld trotz niedrigerem Zinssatz.
So verwenden Sie den Hypotheken-Umschuldungsrechner
- Angaben zum bestehenden Kredit eingeben Tragen Sie die aktuelle Restschuld Ihres bestehenden Immobilienkredits, den derzeit gültigen Jahreszins sowie die noch verbleibende Restlaufzeit in Jahren ein. Diese drei Werte finden Sie in der jüngsten Abrechnung Ihres Kreditgebers oder in Ihrem Online-Banking-Konto.
- Konditionen der geplanten Umschuldung eingeben Geben Sie anschließend den neuen Jahreszins ein, den Ihnen der Kreditgeber für die Umschuldung anbietet, die gewünschte neue Laufzeit in Jahren sowie eine möglichst realistische Schätzung der Abschlusskosten. Liegt Ihnen bereits ein konkretes Angebot (Loan Estimate) vor, übernehmen Sie die dort genannten Gebühren.
- Vergleich von Monatsrate, Zinsen und Gesamtkosten prüfen Der Rechner stellt Ihnen nebeneinander dar, wie hoch die monatliche Rate, die verbleibenden Gesamtzinsen und die gesamten Rückzahlungskosten wären, wenn Sie den bestehenden Kredit unverändert weiterführen, im Vergleich zu einer Umschuldung zu den neuen Konditionen. So erkennen Sie auf einen Blick, welche Variante über die gesamte Laufzeit günstiger ausfällt.
- Break-even-Punkt und Gesamtersparnis auswerten Prüfen Sie abschließend, nach wie vielen Monaten sich die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis amortisiert haben, und wie hoch die geschätzte Ersparnis oder die geschätzten Mehrkosten über die gesamte Laufzeit ausfallen. Setzen Sie diesen Zeitraum ins Verhältnis zu Ihrem persönlichen Zeithorizont, um zu entscheiden, ob sich die Umschuldung für Sie wirklich lohnt.
Tipps für die Nutzung
- Vergleichen Sie nicht nur den Sollzins, sondern auch den effektiven Jahreszins und sämtliche Gebühren. Ein niedriger Zins mit hohen Einmalkosten kann einen späten Break-even haben.
- Nutzen Sie Ihre realistische Haltedauer. Verkaufen Sie die Immobilie oder wechseln Sie den Kredit vor dem Break-even erneut, werden die Abschlusskosten möglicherweise nicht zurückverdient.
- Für einen fairen Gesamtkostenvergleich sollte die neue Laufzeit ungefähr der verbleibenden Laufzeit entsprechen. Eine Verlängerung senkt oft die Rate, erhöht aber die gesamten Zinsen.
- Testen Sie mehrere Kombinationen aus Zins und Gebühren. Bei kurzer Haltedauer kann ein etwas höherer Zins ohne hohe Abschlusskosten günstiger sein.
Anwendungsfälle für die Hypotheken-Umschuldung
Umschuldung nach gesunkenen Marktzinsen
Sind die allgemeinen Marktzinsen seit Abschluss Ihres ursprünglichen Immobilienkredits deutlich gesunken, lohnt sich eine Schätzung, wie viel Sie über die gesamte Restlaufzeit an Zinsen und Gesamtkosten einsparen könnten, wenn Sie zu den aktuellen, niedrigeren Zinssätzen umschulden. Schon ein Rückgang von einem Prozentpunkt kann bei hoher Restschuld mehrere Zehntausend Dollar an Einsparungen bedeuten.
Mehrere Umschuldungsangebote objektiv vergleichen
Wenn Sie Angebote verschiedener Kreditgeber mit unterschiedlichen Zinssätzen und unterschiedlich hohen Abschlusskosten vorliegen haben, können Sie mit dem Rechner alle Angebote auf einer einheitlichen Grundlage vergleichen – also nicht nur den nominalen Zinssatz, sondern auch die tatsächliche Amortisationsdauer der jeweiligen Gebühren und die Gesamtkosten über Ihren geplanten Anlagehorizont.
Sinnhaftigkeit der Umschuldung vor einem geplanten Hausverkauf prüfen
Planen Sie in absehbarer Zeit den Verkauf Ihrer Immobilie, sollten Sie unbedingt prüfen, ob Sie den Break-even-Punkt der Abschlusskosten bis zum geplanten Verkaufstermin überhaupt erreichen. Verkaufen Sie das Haus bereits vor Erreichen des Break-even, haben sich die Kosten der Umschuldung nicht amortisiert und Sie haben unterm Strich Geld verloren, selbst bei niedrigerem Zinssatz.
Verkürzung oder Verlängerung der Laufzeit im Zuge der Umschuldung abwägen
Eine Umschuldung bietet sich auch als Gelegenheit an, die Laufzeit des Kredits neu zu justieren. Eine Verkürzung der Laufzeit erhöht in der Regel die monatliche Rate, senkt aber die insgesamt gezahlten Zinsen erheblich, während eine Verlängerung die monatliche Belastung reduziert, die Gesamtzinsen über die Laufzeit jedoch steigen lässt. Mit dem Rechner können Sie beide Varianten gegenüberstellen und abwägen, welche zu Ihrer finanziellen Situation passt.
Glossar zur Hypotheken-Umschuldung
- Break-even-Punkt
- Der Zeitpunkt, ab dem die kumulierte monatliche Ersparnis aus der Umschuldung die einmaligen Abschlusskosten vollständig ausgeglichen hat. Näherungsweise berechnet sich dieser Punkt, indem man die Abschlusskosten durch die monatliche Ersparnis teilt – bei 6.000 $ Kosten und 200 $ monatlicher Ersparnis ergeben sich also rund 30 Monate. Wird die Immobilie verkauft oder erneut umgeschuldet, bevor dieser Punkt erreicht ist, haben sich die Kosten der Umschuldung nicht amortisiert.
- Abschlusskosten (Closing Costs)
- Die Sammelbezeichnung für alle einmaligen Gebühren, die beim Abschluss eines neuen Hypothekendarlehens anfallen, darunter Bearbeitungsgebühren des Kreditgebers (Origination Fees), Kosten für die Wertermittlung der Immobilie (Appraisal Fees), Gebühren für die Eigentumsversicherung (Title Fees) und Gebühren für die amtliche Eintragung (Recording Fees). Diese Kosten dürfen niemals isoliert vom Zinssatz betrachtet werden, sondern müssen stets gemeinsam mit der Zinsersparnis in die Entscheidung einfließen.
- Amortisation (vollständig tilgendes Darlehen)
- Eine Rückzahlungsstruktur, bei der die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt, sich der Anteil von Zins und Tilgung innerhalb dieser Rate jedoch mit der Zeit verschiebt: Zu Beginn der Laufzeit entfällt ein größerer Teil der Rate auf Zinsen, während gegen Ende der Laufzeit der Tilgungsanteil überwiegt und die Restschuld schneller sinkt.
- Restschuldversicherung (Mortgage Protection Insurance)
- Eine Versicherung, die im Todesfall oder bei Erwerbsunfähigkeit des Kreditnehmers die verbleibende Restschuld des Immobilienkredits ganz oder teilweise ablöst. Da sich die Bedingungen einer solchen Versicherung bei einer Umschuldung ändern oder ganz neu abgeschlossen werden können, sollten Sie nicht nur den Zinssatz vergleichen, sondern auch prüfen, welcher Versicherungsschutz mit dem neuen Darlehen verbunden ist.
- Festzins vs. variabler Zins (Adjustable-Rate Mortgage, ARM)
- Bei einem Festzinsdarlehen (Fixed-Rate Mortgage) bleibt der vereinbarte Zinssatz über die gesamte Laufzeit unverändert, was Planungssicherheit bietet. Bei einem variabel verzinsten Darlehen (ARM) kann sich der Zinssatz dagegen in regelmäßigen Abständen an die Marktbedingungen anpassen, was sowohl Chancen auf sinkende Raten als auch Risiken steigender Raten mit sich bringt. Eine Umschuldung ist damit auch immer eine Entscheidung darüber, welches künftige Zinsrisiko Sie bereit sind einzugehen.
Häufige Fragen zur Umschuldung
Warum eine niedrigere Monatsrate nicht immer einen günstigeren Kredit bedeutet
Bei einer Umschuldung wird die Restschuld des bestehenden Immobilienkredits durch ein neues Darlehen abgelöst. Die neue Rate hängt sowohl vom Zinssatz als auch von der gewählten Laufzeit ab. Ein niedrigerer Zins spart Geld, doch eine Verteilung auf mehr Monate kann die Rate senken und gleichzeitig die Gesamtkosten erhöhen. Deshalb zeigt der Rechner Monatsrate und Gesamtkosten getrennt.
Die Abschlusskosten bilden einen zweiten Zielkonflikt. Der einfache Break-even teilt die Einmalkosten durch die monatliche Ersparnis. So sehen Sie, wie lange die laufende Entlastung benötigt, um die anfänglichen Kosten auszugleichen. Entgangene Anlageerträge, steuerliche Effekte und ein möglicher Verkauf werden dabei nicht berücksichtigt.
Vergleichen Sie für dieselbe Restschuld mehrere Kombinationen aus Zinssatz, Laufzeit und Gebühren. Eine Variante kann sinnvoll sein, wenn sie innerhalb Ihrer geplanten Haltedauer niedrigere Gesamtkosten erreicht. Maßgeblich bleibt das offizielle Angebot, da Kreditbedingungen und rechtliche Vorgaben je nach Land und Anbieter variieren.