Hypothekenrechner

Geben Sie Darlehensbetrag, Zinssatz und Laufzeit ein, um die monatliche Rate, die Gesamtrückzahlung und die Gesamtzinsen zu berechnen. Unterstützt die Annuitätenmethode.

Darlehensbetrag	JPY
Zinssatz (jährlich)	%
Laufzeit	Jahre

Monatliche Rate

{{ fmt(result.monthly) }} JPY

Gesamtrückzahlung

{{ fmt(result.total) }} JPY

Gesamtzinsen

{{ fmt(result.interest) }} JPY

Abgelaufenes Jahr	Jährliche Zahlung	Tilgung	Zinsen	Restschuld
{{ row.year }}	{{ fmt(row.payment) }}	{{ fmt(row.principal) }}	{{ fmt(row.interest) }}	{{ fmt(row.balance) }}

Die Ergebnisse sind nur Simulationen. Tatsächliche Rückzahlungsbeträge, Zinssätze und Gebühren variieren je nach Kreditgeber. Überprüfen Sie immer die Angaben Ihres Kreditinstituts, bevor Sie einen Kredit aufnehmen.

Was eine Hypothekenberechnung ist

Dieser Hypothekenrechner schätzt aus nur drei Angaben – Darlehensbetrag, Jahreszins und Laufzeit – Ihre monatliche Rate, die Gesamtrückzahlung und die Gesamtzinsen. Vor einem Immobilienkauf sehen Sie in greifbaren Zahlen, wie viel Sie monatlich zurückzahlen würden und wie weit sich die Gesamtausgabe mit dem Zinssatz verschiebt – ein nützlicher erster Schritt der Finanzplanung.

Das hier verwendete Verfahren ist die Annuitätentilgung, bei der die monatliche Rate gleich bleibt. Es ist das in Japan am häufigsten gewählte Verfahren, doch es gibt ein weiteres: die Ratentilgung, bei der die erste Rate hoch ist und allmählich sinkt. Wollen Sie beide nebeneinanderstellen, nutzen Sie das eigene Werkzeug zum Vergleich der Tilgungsverfahren.

So verwenden Sie den Hypothekenrechner

Darlehensbetrag eingeben Tragen Sie ein, was Sie tatsächlich aufnehmen: den Preis der geplanten Immobilie abzüglich des Eigenkapitals.
Jahreszins eingeben Tragen Sie den Jahreszins ein, den das erwogene Kreditinstitut nennt. Variable und feste Zinsen unterscheiden sich, beide auszuprobieren erleichtert den Vergleich.
Laufzeit eingeben Tragen Sie ein, über wie viele Jahre Sie das Darlehen tilgen wollen. In Japan sind höchstens 35 Jahre üblich.
Monats- und Gesamtrate prüfen Während der Eingabe aktualisieren sich Monatsrate, Gesamtrückzahlung, Gesamtzinsen und das Diagramm in Echtzeit.
Den Tilgungsplan ansehen Öffnen Sie den Tilgungsplan, und Sie erhalten Jahr für Jahr eine Aufstellung, wie sich Tilgung, Zinsen und Restschuld bewegen.

Tipps für die Nutzung

Diese Berechnung verwendet die Annuitätenmethode, bei der die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant bleibt.
Prüfen Sie, ob Ihr Darlehen einen festen oder variablen Zinssatz hat. Bei einem variablen Zinssatz kann sich die monatliche Rate im Laufe der Zeit ändern.
Eine längere Laufzeit senkt die monatliche Rate, erhöht jedoch die insgesamt gezahlten Zinsen erheblich.
In Japan gibt es einen Steuerabzug für Hypotheken (住宅ローン控除), der die Einkommensteuer auf Basis des ausstehenden Darlehensbetrags mindern kann — prüfen Sie die Anspruchsvoraussetzungen.
Als Faustregel gilt: Die Schuldendienstquote (jährliche Rückzahlung ÷ Jahreseinkommen) sollte 25–35 % nicht überschreiten.

Wann der Hypothekenrechner hilft

Finanzplanung vor dem Immobilienkauf

Er dient in der Phase, in der Sie ein tragfähiges Budget eingrenzen, indem Sie die Monatsrate über mehrere Kombinationen aus Kaufpreis und Eigenkapital abschätzen.

Die Belastungsquote prüfen

Sie sehen, welchen Anteil Ihres Jahreseinkommens die Jahresrate beansprucht, und wissen vorab, ob das innerhalb der Prüfkriterien eines Kreditinstituts liegt, in der Regel etwa 25 bis 35 Prozent.

Ein Einstieg in die Prüfung einer Umschuldung

Tragen Sie Ihre jetzigen Konditionen ein, um die Gesamtrückzahlung zu sehen; brauchen Sie eine vollständigere Umschuldungssimulation, führt Sie das entsprechende Werkzeug bis zur konkreten Ersparnis.

Den Unterschied der Tilgungsverfahren untersuchen

Dieser Rechner deckt nur die Annuitätentilgung ab. Um den Unterschied der Gesamtzinsen gegenüber der Ratentilgung zu vergleichen, ist das Werkzeug zum Vergleich der Tilgungsverfahren praktisch.

Auf einen tragbaren Darlehensbetrag zurückrechnen

Sie können auch zuerst die Obergrenze dessen festlegen, was Sie monatlich zahlen können, und dann Laufzeit und Zins verändern, um eine realistische Größenordnung des Darlehens aufzuspüren.

Begriffe rund um die Hypothek

Annuitätentilgung: Das Tilgungsverfahren, bei dem die Monatsrate aus Tilgung und Zinsen bis zur vollständigen Rückzahlung gleich bleibt. Es erleichtert die Haushaltsführung und ist bei Hypotheken in Japan am weitesten verbreitet.
Ratentilgung: Das Tilgungsverfahren, bei dem der Tilgungsanteil monatlich gleich bleibt und die Zinsen mit sinkender Restschuld allmählich abnehmen. Die erste Rate ist höher, doch bei gleichen Konditionen fallen die Gesamtzinsen niedriger aus als bei der Annuitätentilgung.
Variabler Zins: Ein Zins, der in festen Abständen entsprechend der Marktentwicklung überprüft wird. Der Anfangszins wird oft niedriger angesetzt, doch künftige Raten tragen das Risiko, sich zu verändern.
Fester Zins: Ein Verfahren, bei dem der bei Vertragsschluss festgelegte Zins bis zur Rückzahlung oder für einen bestimmten Zeitraum unverändert bleibt. Die Raten stehen fest, was die Planung erleichtert, doch der Zins liegt meist höher als bei einem variablen.
Belastungsquote: Der Anteil des Jahreseinkommens, den die Jahresrate beansprucht. Kreditinstitute nehmen bei der Prüfung in der Regel 25 bis 35 Prozent als Richtwert; wird er überschritten, kann sich der mögliche Darlehensbetrag verringern.
Sondertilgung: Eine über die Monatsrate hinaus vorzeitig geleistete größere Zahlung. Es gibt zwei Arten: die Laufzeit verkürzen oder die Monatsrate senken.
Flat 35: Der Produktname einer festverzinslichen Hypothek von bis zu 35 Jahren, die die japanische Wohnungsbaufinanzierungsagentur zusammen mit privaten Kreditinstituten anbietet. Ihr Reiz ist die Gewissheit einer Rate, die sich bis zur Rückzahlung nie ändert.
Hypotheken-Steuerabzug: Eine Regelung, nach der ein festgelegter Anteil der Restschuld zum Jahresende für eine bestimmte Zeit von der Einkommen- und Wohnsitzsteuer abgezogen wird. Sie senkt die tatsächlichen Kosten der Finanzierung.

Häufig gestellte Fragen

Bei der Annuitätenmethode bleibt die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit konstant, was die Haushaltsplanung erleichtert. Bei der Methode mit gleichbleibender Tilgung (元金均等返済) sind die Raten zu Beginn höher und sinken mit der Zeit; unter gleichen Bedingungen fallen insgesamt weniger Zinsen an. In Japan ist die Annuitätenmethode (元利均等返済) bei Wohnungsbaudarlehen die gängigste Wahl.

Variable Zinssätze sind derzeit niedriger (in Japan ca. 0,3–1,0 % p. a.) und senken die monatliche Rate, bergen jedoch das Risiko von Zinserhöhungen. Feste Zinssätze (z. B. das japanische Flat-35-Darlehen) bieten Planungssicherheit, da die Rate über die gesamte Laufzeit festgeschrieben ist, liegen aber etwas höher. Die richtige Wahl hängt von Ihrem finanziellen Spielraum und Ihrer Einschätzung der künftigen Zinsentwicklung ab.

Je früher, desto größer der Effekt. Eine Sondertilgung zu Beginn der Laufzeit, wenn die Restschuld noch hoch ist, eliminiert mehr künftige Zinsen. Es gibt zwei Varianten: Laufzeitverkürzung und Ratenreduzierung. Die Laufzeitverkürzung führt in der Regel zu einer höheren Zinsersparnis.

Mit diesem japanischen Steuervorteil können Sie bis zu 13 Jahre lang 0,7 % des Darlehensrestbetrags am Jahresende von der Einkommensteuer und der Einwohnersteuer abziehen. Bei einem Restbetrag von 30 Millionen Yen beträgt der maximale jährliche Abzug 210.000 Yen. Übersteigt der Abzug die Einkommensteuerschuld, wird der übersteigende Betrag anteilig von der Einwohnersteuer abgezogen.

Als Faustregel gilt: Die Schuldendienstquote (jährliche Rückzahlung ÷ Jahreseinkommen) sollte 25–35 % nicht überschreiten. Bei einem Jahreseinkommen von 5 Millionen Yen entspricht das einer monatlichen Rate von etwa 104.000–146.000 Yen. Viele Kreditinstitute setzen 30–35 % als obere Grenze für die Kreditvergabe an.

Übrigens – Das Rätsel der „35-jährigen" Hypothek

In Japan beträgt die häufigste Laufzeit für Wohnungsbaudarlehen 35 Jahre. Diese Praxis geht auf die Wohnungsbaufinanzierungspolitik der Nachkriegszeit zurück, die durch lange Laufzeiten Wohneigentum für breitere Bevölkerungsschichten erschwinglich machen wollte.

Zum Beispiel ergibt ein Darlehen von 30 Millionen Yen zu 1,5 % über 35 Jahre eine monatliche Rate von ca. 91.900 Yen, mit rund 8,58 Millionen Yen an Gesamtzinsen — das entspricht etwa 28,6 % zusätzlich zum Darlehensbetrag.

Wenn das Einkommen während der Laufzeit sinkt oder die Zinsen steigen, kann die finanzielle Belastung schnell kritisch werden. Ein finanzieller Puffer im Monatsbudget ist daher stets ratsam.

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