DTI-Rechner (Schulden-Einkommens-Verhältnis)
Berechnen Sie Ihr Front-End-DTI (nur Wohnkosten) und Back-End-DTI (alle Schulden) aus Ihrem monatlichen Einkommen sowie den Zahlungen für Wohnen, Autokredit, Studienkredit und Kreditkarte, und vergleichen Sie das Ergebnis mit gängigen Kreditvergabekriterien.
Was ist das DTI (Schulden-Einkommens-Verhältnis)?
Das DTI (Debt-to-Income Ratio) gibt an, welcher Anteil Ihres monatlichen Bruttoeinkommens für die Schuldentilgung aufgewendet wird. Es ist eine der grundlegendsten Kennzahlen, mit denen Kreditgeber die Fähigkeit eines Antragstellers beurteilen, einen Hauskredit oder ein anderes Darlehen zurückzuzahlen.
Es gibt zwei gängige Varianten: das Front-End-DTI, bei dem nur die Wohnkosten (Kreditrate oder Miete) durch das Einkommen geteilt werden, und das Back-End-DTI, bei dem sämtliche monatlichen Schuldenzahlungen – Wohnkosten plus Autokredit, Studienkredit, Kreditkarten und weitere Verpflichtungen – durch das Einkommen geteilt werden. Kreditgeber legen in der Regel mehr Gewicht auf das Back-End-DTI.
Anwendung
- Monatliches Bruttoeinkommen eingeben Geben Sie Ihr gesamtes monatliches Einkommen vor Steuern ein (bei gemeinsamer Antragstellung können Sie das Haushaltseinkommen einbeziehen)
- Wohnkosten eingeben Geben Sie Ihre Kreditrate oder die monatliche Miete ein
- Weitere Schuldenzahlungen eingeben Geben Sie Ihre monatlichen Zahlungen für Autokredit, Studienkredit, Kreditkarten und sonstige Schulden ein
- Ergebnis ansehen Ihr Front-End- und Back-End-DTI werden zusammen mit einer Bewertung anhand gängiger Vergabekriterien angezeigt
Tipps für die Nutzung
- Berücksichtigen Sie bei einem Hauskredit zusätzlich zu Zins und Tilgung auch die monatliche Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung und gegebenenfalls Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft, um einen genaueren Wert für die Wohnkosten zu erhalten.
- Geben Sie bei Kreditkarten die monatliche Mindestzahlung ein, nicht Ihren gesamten verfügbaren Kreditrahmen. Eine hohe Nutzung von Karten, die kaum getilgt werden, kann Ihr tatsächliches DTI unterschätzen.
- Liegt Ihr Back-End-DTI über 43 %, ist es oft wirksamer, zunächst hochverzinsliche Schulden wie Kreditkarten abzubauen, als allein das Front-End-DTI zu senken, um Ihre Genehmigungschancen zu verbessern.
- Sind Sie selbstständig oder haben Sie ein wechselndes Einkommen, mitteln Kreditgeber üblicherweise Ihr Einkommen über die letzten ein bis zwei Jahre, statt nur einen einzelnen Monat zu betrachten – planen Sie entsprechend.
Anwendungsfälle
Vorabprüfung vor einem Kreditantrag
Prüfen Sie, ob Ihr DTI die gängigen Vergabekriterien erfüllt, bevor Sie bei einem Kreditgeber einen Antrag stellen
Schuldenabbau planen
Schätzen Sie ab, wie stark sich Ihr DTI durch die Tilgung von Kreditkarten- oder Autokreditschulden verbessern würde
Umfinanzierung oder zusätzlichen Kredit prüfen
Prüfen Sie, wie stark Ihr DTI steigen würde, bevor Sie eine zusätzliche Finanzierung wie einen HELOC oder einen Beleihungskredit aufnehmen
Einkommensziel festlegen
Schätzen Sie das Einkommen, das nötig wäre, um bei gleichbleibendem Schuldenstand Ihr angestrebtes DTI zu erreichen
Glossar
- DTI (Schulden-Einkommens-Verhältnis)
- Das Verhältnis Ihrer gesamten monatlichen Schuldenzahlungen zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen. Es wird bei der Vergabe von Hauskrediten und anderen Darlehen häufig verwendet.
- Front-End-DTI
- Das Verhältnis allein Ihrer Wohnkosten (Kreditrate oder Miete) zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen. Es spiegelt speziell die Belastung durch Wohnkosten wider.
- Back-End-DTI
- Das Verhältnis sämtlicher monatlicher Schuldenzahlungen – Wohnkosten plus Autokredit, Studienkredit, Kreditkarten und weitere Schulden – zu Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen. Dieser Wert wird von Kreditgebern in der Regel am stärksten gewichtet.
- 28/36-Regel
- Eine traditionelle Richtlinie, die besagt, dass das Front-End-DTI bei höchstens 28 % und das Back-End-DTI bei höchstens 36 % liegen sollte, um die günstigsten Kreditkonditionen zu erhalten.
- FHA-Kredit
- Ein Hauskredit, der von der US-Bundesbehörde Federal Housing Administration versichert wird und Antragsteller mit einem höheren DTI (in der Regel bis etwa 43-50 %) genehmigen kann als konventionelle Kredite.
Häufige Fragen
Übrigens – Warum das DTI zu einer so zentralen Kennzahl in der Kreditvergabe wurde
Das DTI wurde vor allem infolge der globalen Finanzkrise Ende der 2000er-Jahre zu einem zentralen Bestandteil der Hauskreditvergabe, als Darlehen häufig genehmigt wurden, ohne die Rückzahlungsfähigkeit der Antragsteller ausreichend zu prüfen. In der Folge legten Kreditgeber und Aufsichtsbehörden deutlich mehr Wert darauf, Schulden objektiv im Verhältnis zum Einkommen zu messen, bevor Kredite vergeben wurden.
Die vielzitierte 28/36-Regel wird in den USA seit Jahrzehnten verwendet, ist jedoch eine traditionelle Faustregel und keine gesetzliche Vorgabe. In der Praxis wägen Kreditgeber das DTI zusammen mit der Bonität, der Höhe der Anzahlung, der Stabilität der Beschäftigung und weiteren Faktoren ab, bevor sie eine endgültige Entscheidung treffen.
Ähnliche Konzepte gibt es bei der Kreditvergabe weltweit, auch wenn sich die genaue Terminologie und die Schwellenwerte unterscheiden. Der zugrunde liegende Gedanke – zu prüfen, wie viel vom Einkommen eines Antragstellers bereits für die Schuldentilgung gebunden ist, bevor neuer Kredit vergeben wird – zieht sich als gemeinsamer Faden durch die Kreditpraxis weltweit.