Simulatore della surroga del mutuo: punto di pareggio e risparmio complessivo
Confronta il mutuo attuale con quello dopo la surroga e calcola la riduzione della rata mensile, gli interessi residui, il mese in cui si recuperano le spese e il risparmio complessivo fino all'estinzione.
Esempi di confronto secondo il nuovo tasso
Stima con debito residuo di 300.000 dollari, 25 anni residui, tasso attuale del 7,00 per cento, nuova durata di 25 anni e 6.000 dollari di spese.
| Nuovo tasso | Nuova rata mensile | Risparmio mensile | Pareggio | Risparmio fino all'estinzione |
|---|---|---|---|---|
| 6,50% | $2.026 | $95 | 64 mesi | $22.415 |
| 6,00% | $1.933 | $187 | 33 mesi | $50.230 |
| 5,50% | $1.842 | $278 | 22 mesi | $77.423 |
Consigli per il confronto
- Non confrontate i soli tassi esposti ma il costo complessivo, comprese commissioni di istruttoria, costi di garanzia e spese di iscrizione ipotecaria: con un tasso più basso ma spese elevate il recupero richiede molto tempo.
- Considerate per quanti anni intendete tenere quella casa e quel mutuo. Anche se conviene fino all'estinzione, vendendo o surrogando di nuovo prima del pareggio le spese non si recuperano.
- Per confrontare equamente i totali, avvicinate la nuova durata a quella residua attuale. Riportando a trent'anni un mutuo con vent'anni residui la rata scende, ma gli interessi complessivi tendono a crescere.
- Provate più combinazioni di tasso e spese: se prevedete di estinguere o vendere in tempi brevi, un piano con spese contenute può convenire più di uno che abbassa il tasso pagando punti.
Domande frequenti
A proposito — una rata più bassa non significa sempre convenienza
La surroga consiste nell'estinguere in un'unica soluzione il debito residuo con un nuovo mutuo e proseguire poi alle nuove condizioni. La nuova rata dipende non soltanto dal tasso ma anche dalla durata: se il tasso scende gli interessi diminuiscono, ma allungando la durata cresce il numero dei versamenti, e la rata può calare mentre il totale versato aumenta. È per questo che lo strumento espone separatamente rata e totale.
L'altro elemento decisivo è il punto di pareggio. Dividendo le spese della surroga per il risparmio mensile si stima in quanti mesi si recupera il costo iniziale: con 600.000 yen di spese e 20.000 yen di risparmio al mese sono, in prima approssimazione, trenta mesi. Il calcolo non comprende però il rendimento alternativo delle somme trattenute, gli effetti fiscali e l'eventualità di vendere prima: conviene usarlo come primo filtro.
Il modo pratico di procedere è provare, sullo stesso debito residuo, diverse combinazioni di tasso, durata e spese. Se entro gli anni in cui intendete tenere il mutuo il totale versato diminuisce e le spese si recuperano, la surroga è una candidata seria. Per la decisione finale verificate la documentazione ufficiale dell'istituto, comprese l'assicurazione collettiva sulla vita dei mutuatari, le condizioni di revisione del tasso variabile, l'effetto sulla detrazione per il mutuo e le regole sui rimborsi anticipati.