Vergleich von Tilgungsarten für Baufinanzierungen (Annuitätentilgung vs. Ratentilgung)
Geben Sie Kreditbetrag, Zinssatz und Laufzeit ein, um monatliche Rate, Gesamtrückzahlung und Gesamtzinsen von Annuitätentilgung und Ratentilgung direkt gegenüberzustellen.
Worin sich die beiden Tilgungsarten unterscheiden
Ein Immobiliendarlehen wird auf eine von zwei Arten zurückgeführt. Bei der Annuitätentilgung bleibt die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen gleich, was die Haushaltsplanung erleichtert; in den ersten Jahren entfällt jedoch der größte Teil jeder Rate auf Zinsen, und die Restschuld sinkt nur langsam. Bei der Ratentilgung ist der monatlich getilgte Betrag fest, und da die Zinsen auf eine schrumpfende Restschuld berechnet werden, beginnt die Rate am höchsten und wird mit der Zeit leichter.
Bei gleicher Darlehenshöhe, gleichem Zins und gleicher Laufzeit verglichen, fällt die Gesamtrückzahlung bei der Ratentilgung niedriger aus. Weil die Restschuld rascher sinkt, ist der verzinste Betrag durchweg kleiner. Der Preis dafür sind höhere Anfangsraten, die sich auch in der Kreditprüfung nachteilig auswirken können. Tragen Sie Darlehenshöhe, Zins und Laufzeit ein, und dieses Werkzeug stellt Monatsrate, Gesamtrückzahlung und Gesamtzins beider Arten nebeneinander.
So vergleichen Sie die Tilgungsarten
- Tragen Sie die Darlehenshöhe ein Tragen Sie sie in Einheiten von zehntausend Yen ein. Ob Nebenkosten einzurechnen sind, richtet sich nach Ihrem tatsächlichen Vorhaben.
- Tragen Sie den Jahreszins ein Bei variablem Zins beachten Sie, dass die Rechnung von einem unveränderten Zins ausgeht.
- Tragen Sie die Laufzeit ein Tragen Sie sie in Jahren ein. Je länger die Laufzeit, desto höher die Gesamtrückzahlung.
- Vergleichen Sie beide Ergebnisse Monatsrate, Gesamtrückzahlung und Gesamtzins erscheinen nebeneinander, sodass der Unterschied sofort ins Auge fällt.
Tipps für die Nutzung
- Bei der Ratentilgung ist die erste Rate von beiden Methoden am höchsten, und Banken orientieren sich bei der Kreditprüfung oft genau an dieser ersten Rate, um die maximale Kreditsumme zu ermitteln.
- Bei gleichem Kreditbetrag, Zinssatz und Laufzeit fallen bei der Ratentilgung geringere Gesamtzinsen an, dafür belastet sie das Haushaltsbudget in den ersten Jahren stärker.
- Bei einem Zinssatz von 0% entstehen keine Zinsen, sodass die monatliche Rate bei beiden Methoden exakt gleich ausfällt.
- Die meisten Baufinanzierungen nutzen standardmäßig die Annuitätentilgung, manche Banken erlauben aber auch die Ratentilgung – prüfen Sie das vor Vertragsabschluss.
- Ergänzend lohnt sich der Blick auf den zugehörigen Baufinanzierungsrechner (nur Annuitätentilgung, zeigt auch den jährlichen Restschuldverlauf) für detailliertere Berechnungen.
Wofür sich das eignet
Vor dem Abschluss die Tilgungsart wählen
Den Unterschied bei Gesamtrückzahlung und Anfangsrate zugleich zu sehen, erlaubt das Abwägen gegen das Haushaltsbudget.
Die Frage der Sondertilgung vorbereiten
Sondertilgung hilft bei beiden Arten, doch da die Restschuld unterschiedlich sinkt, fällt auch der Nutzen anders aus.
Das Angebot der Bank überprüfen
Bestätigen Sie, dass der vorgelegte Tilgungsplan mit Ihrer eigenen Rechnung übereinstimmt.
Über die Darlehenshöhe nachdenken
Sie können von der Anfangsrate, die Ihr Budget trägt, auf die mögliche Darlehenshöhe zurückrechnen.
Begriffe der Baufinanzierung
- Annuitätentilgung
- Die Art, bei der die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen gleich bleibt. Die meisten Immobiliendarlehen verwenden sie standardmäßig.
- Ratentilgung
- Die Art, bei der der monatlich getilgte Betrag fest ist. Die Raten beginnen hoch und werden mit der Zeit leichter.
- Darlehensbetrag
- Die geliehene Summe selbst. Solange sie nicht sinkt, sinkt auch die Zinslast nicht.
- Zinsen
- Die Kosten, die sich aus der Anwendung des Zinssatzes auf die Restschuld ergeben. Sie wachsen mit Restschuld und Laufzeit.
- Gesamtrückzahlung
- Die Summe aus Tilgung und Zinsen über die gesamte Laufzeit. Hier zeigt sich der Unterschied zwischen den Arten.
- Sondertilgung
- Das Zurückzahlen von Restschuld außerhalb des vereinbarten Plans, was die sonst anfallenden Zinsen mindert.
Häufig gestellte Fragen
Übrigens – warum die Ratentilgung weniger Zinsen kostet
Annuitätentilgung und Ratentilgung führen selbst bei gleichem Kreditbetrag, gleichem Zinssatz und gleicher Laufzeit zu unterschiedlichen Gesamtzinsen. Der Grund ist einfach: Zinsen fallen nur auf die zu diesem Zeitpunkt noch offene Restschuld an. Bei der Ratentilgung bleibt der monatliche Tilgungsanteil konstant, sodass die Restschuld von Anfang an gleichmäßig schnell sinkt. Bei der Annuitätentilgung bleibt dagegen die gesamte Rate konstant, wodurch der Tilgungsanteil zu Beginn noch gering ist und die Restschuld entsprechend langsamer sinkt.
Je langsamer die Restschuld sinkt, desto länger bleibt der Betrag hoch, auf den sich die Zinsberechnung stützt – deshalb fallen bei der Annuitätentilgung insgesamt höhere Zinsen an. Die Ratentilgung reduziert die Restschuld trotz anfangs höherer Raten schneller, sodass über die gesamte Laufzeit betrachtet weniger Zinsen anfallen.
Allerdings ist die erste Rate der Ratentilgung höher als bei der Annuitätentilgung, und Banken berechnen die Beleihungs- bzw. Belastungsquote bei der Kreditprüfung meist genau auf Basis dieser ersten Rate. Bei knappem Kreditrahmen bleibt oft nur die Annuitätentilgung, da sie die Prüfung leichter besteht.
In der Praxis ist in Japan bei den meisten Baufinanzierungen die Annuitätentilgung Standard, da eine konstante Rate die Haushaltsplanung erleichtert. Wer sich bewusst für die Ratentilgung entscheidet, erwartet meist künftig steigende Einnahmen, möchte aber die Gesamtkosten möglichst gering halten, oder plant eine vorzeitige Rückzahlung.