Immobilien-Erschwinglichkeitsrechner (Affordability Calculator)

Schätzen Sie anhand Ihres monatlichen Einkommens, bestehender Schulden, Eigenkapitals, Zinssatzes und der Kreditlaufzeit, wie viel Immobilie Sie sich leisten können – mit einem konservativen Szenario nach der 28/36-Regel und einem maximalen Szenario nach FHA-ähnlichen Kriterien.

Was bedeutet Erschwinglichkeit beim Immobilienkauf?

Die Erschwinglichkeit einer Immobilie ist der Kreditbetrag, den Sie angesichts Ihres Einkommens und bestehender Schulden problemlos zurückzahlen können – im Gegensatz zum Höchstbetrag, den ein Kreditgeber technisch genehmigen könnte. Wenn Sie Ihren erschwinglichen Rahmen kennen, bevor Sie mit der Immobiliensuche beginnen, können Sie Ihre Suche auf ein realistisches Budget konzentrieren.

Während der money.wealth.dti_calculator Ihr DTI direkt aus Ihrem bestehenden Einkommen und Ihren Schulden berechnet, geht dieses Tool den umgekehrten Weg: Es ermittelt den Kreditbetrag, der ein Ziel-DTI erfüllt. Es zeigt zwei Szenarien nebeneinander – eine konservative Schätzung nach der 28/36-Regel und eine maximale Schätzung nach der flexibleren 43-%-Back-End-DTI-Richtlinie, wie sie bei FHA-ähnlichen Programmen verwendet wird –, damit Sie sowohl ein realistisches Budget als auch die Genehmigungsobergrenze sehen können.

Anwendung

Monatliches Bruttoeinkommen eingeben Geben Sie Ihr gesamtes monatliches Einkommen vor Steuern ein (bei gemeinsamer Antragstellung können Sie das Haushaltseinkommen einbeziehen)
Bestehende Schuldenzahlungen eingeben Geben Sie die Summe Ihrer monatlichen Zahlungen für Autokredit, Studienkredit, Kreditkarten und sonstige Schulden ohne Wohnen ein
Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit eingeben Geben Sie das geplante Eigenkapital, den vom Kreditgeber genannten Zinssatz und die gewünschte Kreditlaufzeit ein
Geschätzte Steuer- und Versicherungskosten eingeben Geben Sie die geschätzten monatlichen Kosten für Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung zusätzlich zu Zins und Tilgung ein (Sie können dies bei 0 belassen, wenn Sie es nicht wissen)
Ergebnis ansehen Der erschwingliche Immobilienpreis wird sowohl für das konservative als auch für das maximale Genehmigungsszenario angezeigt

Tipps für die Nutzung

Ein höheres Eigenkapital ermöglicht es Ihnen, sich bei gleichem monatlichem Wohnbudget eine teurere Immobilie zu leisten. Probieren Sie die Berechnung mit ein paar verschiedenen Eigenkapitalbeträgen aus.
Da Ihr tatsächlicher Zinssatz vom Kreditgeber und Ihrer Bonität abhängt, vergleichen Sie Angebote mehrerer Kreditgeber und sehen Sie, wie sich Ihre Erschwinglichkeit mit jedem Zinssatz ändert.
Ist die Lücke zwischen dem konservativen und dem maximalen Szenario groß, bedenken Sie, dass ein Kredit nahe am Maximum weniger Puffer für künftige Zinserhöhungen oder Einkommensverluste lässt.
Das Abbezahlen bestehender Salden, etwa bei Autokrediten oder Kreditkarten, senkt Ihre aktuelle Schuldenzahlung und kann erhöhen, wie viel Sie sich leisten können.

Anwendungsfälle

Budget vor der Immobiliensuche festlegen

Kennen Sie Ihre komfortable Ausgabenobergrenze, bevor Sie mit dem Durchstöbern von Immobilienangeboten beginnen

Entscheiden, wie viel Eigenkapital angespart werden soll

Berechnen Sie mit verschiedenen Eigenkapitalbeträgen neu, um zu sehen, wie viel Sie sparen müssen, um Ihren gewünschten Immobilienpreis zu erreichen

Auswirkung steigender Zinsen prüfen

Simulieren Sie, wie stark sich Ihr erschwinglicher Kreditbetrag verringern würde, wenn die Zinsen steigen

Vergleich mit Ihrem aktuellen Schuldenabbauplan

Prüfen Sie Ihr aktuelles DTI mit dem money.wealth.dti_calculator und sehen Sie dann, wie stark Ihre Erschwinglichkeit nach dem Abbau bestehender Schulden steigen würde

Glossar

Erschwinglichkeit (Affordability): Der Kreditbetrag oder Immobilienpreis, den Sie angesichts Ihres Einkommens und bestehender Schulden problemlos zurückzahlen können – im Unterschied zum Höchstbetrag, den ein Kreditgeber genehmigen könnte.
28/36-Regel: Eine traditionelle Richtlinie, die besagt, dass das Front-End-DTI (nur Wohnen) bei höchstens 28 % und das Back-End-DTI (alle Schulden) bei höchstens 36 % liegen sollte.
FHA-Kredit: Ein Hauskredit, der von der US-Bundesbehörde Federal Housing Administration versichert wird und Antragsteller mit einem höheren DTI (in der Regel bis etwa 43 %) genehmigen kann als konventionelle Kredite.
Treuhandkonto (Escrow): Eine Vereinbarung, bei der der Kreditgeber Grundsteuer und Wohngebäudeversicherung zusammen mit der monatlichen Zins- und Tilgungsrate einzieht und diese Rechnungen in Ihrem Namen bezahlt.
Annuitätendarlehen: Ein Kredit, der über die Laufzeit in gleichbleibenden monatlichen Raten aus Tilgung und Zinsen zurückgezahlt wird. Dieser Rechner setzt diese Rückzahlungsart bei der Ermittlung des Kreditbetrags voraus.

Häufige Fragen

Wenn Sie einen Puffer für künftige Zinserhöhungen oder Einkommensverluste möchten, ist die konservative Schätzung nach der 28/36-Regel in der Regel das sicherere Ziel. Das maximale Szenario spiegelt nur ein Niveau wider, das genehmigt werden könnte, nicht unbedingt ein Niveau, das sicher zu finanzieren ist.

Sie können dies bei 0 belassen; das Ergebnis basiert dann nur auf Zins und Tilgung. Wenn Sie bereits eine konkrete Immobilie im Blick haben, liefert die Verwendung einer lokalen Schätzung oder eines Angebots eines Maklers ein realistischeres Ergebnis.

Berücksichtigen Sie alle wiederkehrenden monatlichen Schuldverpflichtungen wie Autokredite, Studienkredite, Mindestzahlungen für Kreditkarten und andere Privatkredite. Alltägliche Lebenshaltungskosten wie Lebensmittel und Nebenkosten sind nicht enthalten.

Ja. Bei 0 € Eigenkapital entspricht der erschwingliche Immobilienpreis einfach dem Kreditbetrag, der sich aus Ihrer maximalen monatlichen Wohnkostenrate ergibt.

Nein. Sämtliche Berechnungen erfolgen vollständig in Ihrem Browser, und keine Ihrer Eingaben wird an einen Server gesendet.

Übrigens – Was Sie leihen können, ist nicht immer, was Sie leihen sollten

Bei der Immobilienfinanzierung sind der Betrag, den ein Kreditgeber zu genehmigen bereit ist, und der Betrag, den ein Kreditnehmer problemlos zurückzahlen kann, nicht immer identisch. Die Kreditprüfung überprüft in erster Linie eine Untergrenze der Rückzahlungsfähigkeit – eine Genehmigung allein bedeutet nicht, dass die Aufnahme des vollen genehmigten Betrags die richtige Wahl für Ihr Haushaltsbudget ist.

Eine der Lehren, die häufig aus der globalen Finanzkrise Ende der 2000er-Jahre gezogen werden, ist, dass diese Lücke zwischen „was man leihen kann“ und „was man zurückzahlen kann“ damals nicht ausreichend ernst genommen wurde. In der Folge wurde die Kreditvergabe für Immobilien in vielen Ländern strenger, und objektive Kennzahlen wie das DTI erhielten bei Kreditentscheidungen mehr Gewicht.

Finanzberater schlagen oft noch konservativere Ziele vor als die offiziellen Kreditvergaberichtlinien, etwa die Wohnkosten bei rund 20-25 % des Nettoeinkommens zu halten. Die Trennung zwischen „was ein Kreditgeber genehmigen wird“ und „was Sie komfortabel zurückzahlen können“ ist ein Thema, das in Hypothekenmärkten weltweit auftaucht, auch wenn sich die konkreten Regeln und Schwellenwerte von Land zu Land unterscheiden.

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