住宅ローン借り換えシミュレーター｜損益分岐点・総節約額
現在の住宅ローンと借り換え後を比較し、月々の返済軽減額、残りの利息、諸費用を回収できる損益分岐月、完済までの総節約額を計算します。
金利別の住宅ローン借り換え比較例
残高30万ドル、残り25年、現在金利7.00%、新しい返済期間25年、諸費用6,000ドルの場合の概算です。
| 新しい金利 | 新しい月返済額 | 月々の節約額 | 損益分岐 | 完済までの節約額 |
|---|---|---|---|---|
| 6.50% | $2,026 | $95 | 64か月 | $22,415 |
| 6.00% | $1,933 | $187 | 33か月 | $50,230 |
| 5.50% | $1,842 | $278 | 22か月 | $77,423 |
本ツールは比較用の概算です。実際の返済額・実質年率・税金・保険料・繰上返済手数料・金融機関の諸費用とは異なる場合があります。契約前に金融機関の正式な見積書をご確認ください。
住宅ローン借り換え比較のコツ
- 表示されている金利だけでなく、事務手数料・保証料・登記費用などを含めた総費用で比較してください。金利が低くても諸費用が高いと、回収まで長くかかります。
- 今後その住宅やローンを何年維持する予定かを考えてください。完済までなら得でも、損益分岐点より前に売却・再借り換えをすると諸費用を回収できません。
- 総支払額を公平に比べたい場合は、新しい返済期間を現在の残り期間に近づけます。残り20年のローンを30年へ戻すと、月額は下がっても利息総額が増えやすくなります。
- 金利と諸費用の組み合わせを複数試してください。短期間で完済・売却する予定なら、ポイントを払って低金利にするより、諸費用の少ないプランが有利な場合があります。
住宅ローン借り換えのよくある質問
一律に「1%以上」とは決められません。残高、残り期間、諸費用、借り換え後の期間、今後ローンを維持する年数によって判断が変わります。残高が大きく諸費用が低ければ小さな金利差でも有利になり、反対に残り期間が短ければ大きな金利差でも回収できない場合があります。
本ツールでは「借り換え諸費用 ÷ 月々の返済軽減額」で単純な回収月数を求めます。諸費用60万円を払い、毎月2万円安くなるなら30か月です。新しい月返済額が下がらない場合は、月々の節約による損益分岐点はありません。
金融機関によっては一部の諸費用を借入額へ組み込めますが、その費用にも利息がかかります。本ツールは費用の影響を見えやすくするため現金で支払う前提です。費用も借りる場合は、その金額をローン残高へ加えて保守的に試算してください。
あります。返済期間を延ばすと残高を多くの回数へ分けられるため月額は下がりますが、利息を払う期間が長くなります。借り換え諸費用も加わるため、月々の家計改善と完済までの総コストを必ず両方比較してください。
余談ですが ― 月々の返済額が下がっても得とは限りません
住宅ローンの借り換えは、現在のローン残高を新しいローンで一括返済し、その後は新しい条件で返済する仕組みです。新しい月返済額は金利だけでなく返済期間にも左右されます。金利が下がれば利息は減りますが、返済期間を長く設定すると支払回数が増えるため、月額が下がっても完済までの総支払額が増えることがあります。本ツールが月額と総額を分けて表示するのはこのためです。
もう一つの重要な判断材料が損益分岐点です。借り換え諸費用を月々の節約額で割ると、初期費用を何か月で回収できるかを概算できます。たとえば諸費用60万円、月々の節約額2万円なら単純計算で30か月です。ただし、手元資金を別の運用に回した場合の利益、税制上の影響、途中売却の可能性までは含まないため、最初の足切りとして使うのが適切です。
実用的な比較方法は、同じ残高に対して金利・期間・諸費用の組み合わせを何通りか試すことです。ローンを維持する予定期間内に総支払額が下がり、諸費用も回収できる案であれば、借り換えの候補になります。最終判断では、団体信用生命保険、変動金利の見直し条件、住宅ローン控除への影響、繰上返済の条件も含めて金融機関の正式な資料をご確認ください。