DTI（総負債返済比率）計算
毎月の収入と住居費・自動車ローン・学生ローン・クレジットカード等の支払額から、フロントエンドDTI（住居費のみ）とバックエンドDTI（全負債）を計算し、住宅ローン審査の目安に対する適合度を判定します。
DTI（総負債返済比率）とは
DTI（Debt-to-Income Ratio、総負債返済比率）は、毎月の総収入に対して、毎月の負債の支払額がどの程度の割合を占めるかを示す指標です。住宅ローンをはじめとする多くの融資審査で、申請者の返済能力を測る基本的な指標として使われています。
DTIには2種類あります。住居費（住宅ローンや家賃）のみを収入で割った「フロントエンドDTI」と、住居費に加えて自動車ローン・学生ローン・クレジットカード等すべての負債の支払額を合算して収入で割った「バックエンドDTI」です。金融機関は主にバックエンドDTIを重視して審査を行います。
使い方
- 毎月の総収入を入力する 税引き前の毎月の総収入（世帯収入を含めてもよい）を入力します
- 住居費を入力する 住宅ローンの返済額または家賃を入力します
- その他の負債の支払額を入力する 自動車ローン・学生ローン・クレジットカード・その他の負債の毎月の支払額をそれぞれ入力します
- 結果を確認する フロントエンドDTI・バックエンドDTIと、審査基準に対する評価が表示されます
使いこなすためのヒント
- 住居費には住宅ローンの元利返済額だけでなく、固定資産税・住宅保険・管理費（マンションの場合）を含めると、より実態に近いDTIを算出できます。
- クレジットカードの支払額は、利用可能額全体ではなく「毎月の最低支払額」を入力してください。使いすぎている場合はDTIが実態より低く出る可能性があります。
- バックエンドDTIが43%を超えている場合、負債の削減（特にクレジットカードのような高金利の負債）を優先すると、フロントエンドDTIの改善よりも審査通過の可能性を高めやすいことが多いです。
- 収入に変動がある自営業・フリーランスの場合、金融機関は直近1〜2年の平均収入を基準にすることが一般的です。単月の収入だけで判断しないよう注意してください。
活用シーン
住宅ローン申請前の事前チェック
金融機関に申し込む前に、自分のDTIが一般的な審査基準を満たしているかを事前に把握できます
負債を減らす計画づくり
クレジットカードや自動車ローンをどの程度減らせばDTIが改善するかの目安を確認できます
借り換え・追加融資の判断
既存の money.wealth.heloc や home_equity_loan 等で追加の融資を検討する際、DTIがどこまで上昇するかを事前に確認できます
収入増加の目標設定
現在の負債水準を維持したまま望ましいDTIに到達するために必要な収入の目安を把握できます
用語集
- DTI（総負債返済比率）
- Debt-to-Income Ratioの略で、毎月の総収入に対する毎月の負債の支払額の割合のことです。住宅ローン等の融資審査で広く使われる指標です
- フロントエンドDTI
- 住居費（住宅ローンの返済額や家賃）のみを毎月の総収入で割った比率です。住居費関連の負担度合いを示します
- バックエンドDTI
- 住居費に加えて自動車ローン・学生ローン・クレジットカード等すべての負債の毎月の支払額を合算し、毎月の総収入で割った比率です。金融機関が審査で主に参照する指標です
- 28/36ルール
- フロントエンドDTIを28%以下、バックエンドDTIを36%以下に収めることが望ましいとされる、住宅ローン審査で伝統的に参照される目安の一つです
- FHAローン
- 米国連邦住宅局（Federal Housing Administration）が保証する住宅ローンで、一般的な融資基準よりも高いDTI（目安43〜50%程度）でも承認されることがあります
よくある質問
余談ですが ― DTIという指標が重視されるようになった背景
DTIという指標が住宅ローン審査で広く使われるようになった背景には、2000年代後半の世界的な金融危機（サブプライムローン問題）があるといわれています。当時は返済能力を十分に確認しないまま融資が行われたケースが多く、その反省から、収入に対する負債の割合を客観的な数値で確認する審査手法がより重視されるようになりました。
米国では28/36ルールという目安が長年参照されていますが、これはあくまで伝統的な経験則であり、法律で定められた基準ではありません。実際の審査では、DTIだけでなく信用情報・頭金の額・雇用の安定性など複数の要素が組み合わされて判断されます。
日本の住宅ローン審査でも、返済比率（返済負担率）という似た考え方の指標が使われており、多くの金融機関では年間の返済額が年収の30〜35%程度以内であることが目安とされています。呼び方や具体的な基準値は国によって異なりますが、「収入に対して負債の返済がどの程度の割合を占めるか」を確認するという発想は世界共通のものです。