小規模宅地等の特例シミュレーター｜宅地の相続税評価額を最大80%減額
宅地の相続税評価額・敷地面積・利用区分（自宅／事業用／貸付用）を入力するだけで、小規模宅地等の特例による評価額の減額分と、相続税総額への節税効果を試算する無料シミュレーターです。
被相続人が住んでいた自宅や事業を営んでいた土地など、一定の要件を満たす宅地は、相続税評価額を最大80%減額できる特例があります（租税特別措置法第69条の4「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」）。土地の利用区分ごとに減額できる限度面積・減額割合が決まっており、敷地面積が限度を超える場合は超えた部分には特例が適用されません。
利用区分ごとの限度面積・減額割合
| 利用区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅の敷地） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等（事業用の敷地） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等（賃貸アパート等の敷地） | 200㎡ | 50% |
本特例の適用には、相続税の申告期限まで宅地を保有し続けることなど、利用区分ごとに細かな要件があります（詳細は税理士・税務署にご確認ください）。また1つの宅地のみを対象とした試算で、複数の宅地を組み合わせて限度面積を按分するケースは考慮していません。
宅地評価額・敷地面積・利用区分からシミュレーション
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例は、被相続人が住んでいた自宅の敷地や、事業に使っていた土地について、相続税の評価額を大幅に減額できる制度です（租税特別措置法第69条の4）。自宅の敷地なら330㎡までを80%減額、事業用なら400㎡までを80%減額、貸付用なら200㎡までを50%減額という具合に、利用区分ごとに限度面積と減額割合が決まっています。
この制度が置かれているのは、相続税を払うために自宅や商売の土地を売らざるを得ない事態を避けるためです。評価額が大きい土地ほど効果も大きく、都市部では税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。このツールは宅地の評価額・敷地面積・利用区分を入力するだけで、減額分と相続税総額への影響を試算します。ただし適用には申告期限まで宅地を保有し続けるなど利用区分ごとに細かな要件があり、複数の宅地を組み合わせて限度面積を按分する場合も本ツールでは扱っていません。実際の申告は必ず税理士か税務署にご確認ください。
減額効果を試算する手順
- 宅地の相続税評価額を入力する 特例を適用する前の評価額です。路線価方式または倍率方式で算出した額を入れてください。
- 敷地面積を入力する 平方メートルで入力します。限度面積を超える部分には特例が適用されません。
- 利用区分を選ぶ 自宅（特定居住用）・事業用（特定事業用）・貸付用（貸付事業用）のいずれかを選びます。限度面積と減額割合が切り替わります。
- 減額分と税額への影響を確認する 評価額がいくら下がり、相続税総額がどれだけ変わるかが表示されます。
使いこなすためのヒント
- 敷地面積が限度面積（特定居住用330㎡・特定事業用400㎡・貸付事業用200㎡）を超える場合、超えた部分の評価額には特例が適用されない点に注意してください。
- 特定居住用宅地等・特定事業用宅地等はいずれも80%減額と割合は同じですが、貸付事業用宅地等は50%減額と割合が低く設定されています。
- 同じ土地でも「自宅として使うか」「賃貸に出すか」で適用される区分・減額割合が変わるため、相続前に利用方法を検討する価値があります。
- 本特例と配偶者の税額軽減は併用できるため、両方を考慮したシミュレーションを行うとより実態に近い節税効果を把握できます。
こんなときに役立ちます
相続対策の方向性を検討する
自宅の土地が特例の対象になるかどうかで納税額が大きく変わるため、早い段階で把握しておく価値があります。
遺産分割の話し合いの材料にする
誰が土地を相続するかによって特例の適用可否が変わることがあります。数字があると議論が具体的になります。
納税資金の準備を考える
特例を適用してもなお納税額が大きい場合、資金の手当てを前もって考える必要があります。
税理士への相談前に論点を整理する
おおよその規模感を掴んでおくと、限られた相談時間を要件の確認に充てられます。
相続税の用語
- 相続税評価額
- 相続税を計算する際の土地の価額です。市街地では路線価方式、それ以外では倍率方式で求めます。
- 特定居住用宅地等
- 被相続人が居住していた宅地です。330㎡まで80%減額できます。
- 特定事業用宅地等
- 被相続人が事業を営んでいた宅地です。400㎡まで80%減額できます。
- 貸付事業用宅地等
- 貸付けの用に供していた宅地です。200㎡まで50%減額にとどまります。
- 限度面積
- 特例を適用できる面積の上限です。超えた部分には減額が及びません。
- 路線価
- 道路に面した土地の1㎡あたりの評価額で、国税庁が毎年公表します。
よくある質問
余談ですが ― なぜ「小さい宅地」に大きな減額が認められているのか
小規模宅地等の特例は、相続税の申告のために自宅や事業用地を売却せざるを得なくなる事態を防ぐことを目的として設けられた制度です。相続財産の評価額に土地の実勢価格がそのまま反映されると、都市部に自宅を持つだけで多額の相続税が発生し、住み続けたい相続人が納税資金のために自宅を手放さざるを得なくなるケースが想定されます。
このため「生活・事業の基盤となる宅地」については、一定の面積までは評価額を大幅に減額することで、相続人が住居や事業を継続できるよう配慮されています。特定居住用宅地等の330㎡という限度面積は、一般的な戸建て住宅の敷地面積を十分にカバーする水準として設定されています。
一方で貸付事業用宅地等（賃貸アパート・駐車場等）の減額割合が50%と他の区分より低いのは、これらが「生活の基盤」というより「収益を生む投資用資産」としての性格が強いためとされています。制度趣旨に沿って区分ごとに減額割合・限度面積が細かく設計されている点は、相続税実務の中でも特に理解が難しいポイントの一つです。