配偶者居住権の評価額シミュレーター｜建物・敷地の相続税評価額はいくら？
建物の相続税評価額・構造区分・築後経過年数・配偶者居住権の存続年数・土地の評価額を入力するだけで、配偶者居住権と敷地利用権それぞれの相続税評価額を自動計算する無料シミュレーターです。
配偶者居住権（民法1028条、2020年4月施行）は、残された配偶者が相続開始時に住んでいた建物に、所有権とは分離した独自の権利として無償で住み続けられる制度です。相続税の計算上は、建物の評価額を「配偶者居住権（住む権利）」と「負担付き所有権（将来完全な所有権に戻る権利）」に分け、それぞれ別々に評価します（相続税法23条の2）。
建物・土地の評価額・構造区分・経過年数・存続年数からシミュレーション
Tips
- 配偶者居住権は登記をしなければ第三者に対抗できません。相続後は速やかに建物の所有者と共同で登記申請を行うことをおすすめします。
- 配偶者居住権は譲渡できず、配偶者が亡くなると消滅して所有者に完全な所有権が戻ります。二次相続の際に配偶者居住権部分に相続税がかからない点が、二次相続対策として活用される理由です。
- 存続年数が長いほど複利現価率は小さくなり、所有権側の評価額は下がる一方で配偶者居住権の評価額は相対的に高くなります。終身の場合は配偶者が若いほどこの傾向が強まります。
- 土地の評価額を入力すると敷地利用権も試算されますが、配偶者居住権はあくまで建物について登記される権利で、敷地利用権はその建物の配偶者居住権に付随して当然に生じる権利という位置づけです。
よくある質問
被相続人が所有していた建物に相続開始時点で配偶者が居住していたことが前提で、遺産分割協議・遺言・家庭裁判所の審判のいずれかで配偶者居住権を取得させる旨が定められた場合に設定できます。建物が被相続人と配偶者以外の第三者との共有だった場合は設定できません。
原則として配偶者が亡くなるまでの終身です。ただし遺産分割協議や遺言で「10年間」のように存続期間を有期に定めることもできます。有期の場合、期間満了時に配偶者居住権は消滅します。
いいえ。配偶者居住権は配偶者の一身専属的な権利であり、譲渡はできません。ただし所有者の承諾を得て建物を賃貸に出し、賃料を得ることは可能です。
配偶者居住権は建物について登記される権利です。敷地利用権はその配偶者居住権に基づいて建物の敷地を利用できる権利で、建物の配偶者居住権が認められれば当然に生じ、別途登記する必要はありません。
余談ですが ― なぜ配偶者居住権は二次相続対策になるのか
配偶者居住権が2020年4月に新設された背景には、高齢化にともなう「二次相続」への配慮があります。夫婦の一方が亡くなった一次相続で、残された配偶者が自宅の所有権をそのまま相続すると、その配偶者が亡くなる二次相続の際には自宅の評価額がまるごと課税対象になってしまいます。
配偶者居住権を使うと、一次相続の時点で自宅を「配偶者居住権（住む権利）」と「負担付き所有権（将来完全な所有権に戻る権利）」に分割し、居住権は配偶者が、所有権は子などが取得する形にできます。配偶者居住権はその配偶者が亡くなると同時に消滅する性質の権利のため、二次相続の際にあらためて相続税がかかることはありません。
結果として、同じ自宅であっても「配偶者居住権＋負担付き所有権」に分けて一次相続で子が所有権を取得しておけば、二次相続で課税される財産の総額を圧縮できる可能性があります。配偶者自身の住まいを確保しつつ相続税の負担も見据えるという、2020年の民法・相続税制改正が目指した制度趣旨そのものと言えます。