Comparaison des modes d'amortissement de prêt immobilier (échéances constantes vs capital constant)
Saisissez le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée pour comparer côte à côte la mensualité, le montant total remboursé et les intérêts totaux d'un amortissement à échéances constantes et d'un amortissement à capital constant.
Astuces
- L'amortissement à capital constant a la première échéance la plus élevée des deux méthodes, et les banques basent souvent le montant empruntable sur cette première échéance lors de l'étude du dossier.
- Pour un même montant, taux et durée, l'amortissement à capital constant génère moins d'intérêts totaux, mais pèse davantage sur le budget du ménage les premières années.
- Avec un taux d'intérêt de 0%, aucun intérêt n'est généré, donc la mensualité est exactement identique dans les deux méthodes.
- La plupart des prêts immobiliers utilisent par défaut les échéances constantes, mais certaines banques permettent aussi de choisir le capital constant : vérifiez-le avant de signer.
- Associez cet outil au simulateur de prêt immobilier complémentaire (échéances constantes uniquement, qui affiche aussi l'évolution du solde année par année) pour une analyse plus détaillée.
Questions fréquentes
Anecdote — Pourquoi l'amortissement à capital constant coûte moins cher en intérêts
Les échéances constantes et le capital constant produisent des intérêts totaux différents même avec un montant, un taux et une durée identiques. La raison est simple : les intérêts ne portent que sur le capital restant dû à un instant donné. Le capital constant maintient fixe la part de capital remboursée chaque mois, si bien que le capital restant dû diminue rapidement et régulièrement dès le début. À l'inverse, les échéances constantes maintiennent fixe le montant total de la mensualité, ce qui laisse au début une part de capital plus faible et donc un capital restant dû qui diminue plus lentement.
Plus le capital restant dû diminue lentement, plus longtemps un montant élevé reste la base du calcul des intérêts, ce qui explique pourquoi les échéances constantes génèrent au final plus d'intérêts. Le capital constant, malgré des premières échéances plus lourdes, réduit le capital restant dû plus vite, si bien que les intérêts totaux payés sur toute la durée du prêt s'avèrent moins élevés.
Cela dit, la première échéance du capital constant est plus élevée que celle des échéances constantes, et les banques calculent généralement le taux d'endettement lors de l'étude du dossier sur la base de cette première échéance. Si la capacité d'emprunt est limitée, il ne reste parfois d'autre choix que les échéances constantes, plus faciles à faire accepter.
Dans la pratique, la plupart des prêts immobiliers au Japon utilisent par défaut les échéances constantes, car une mensualité fixe facilite la gestion du budget familial. Ceux qui choisissent délibérément le capital constant sont souvent des emprunteurs qui anticipent une hausse future de leurs revenus mais souhaitent minimiser le coût total, ou qui prévoient un remboursement anticipé pour solder le prêt le plus tôt possible.