Comparaison des modes d'amortissement de prêt immobilier (échéances constantes vs capital constant)
Saisissez le montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée pour comparer côte à côte la mensualité, le montant total remboursé et les intérêts totaux d'un amortissement à échéances constantes et d'un amortissement à capital constant.
En quoi diffèrent les deux modes d'amortissement
Un prêt immobilier se rembourse selon l'un de deux modes principaux. Avec l'amortissement à échéances constantes, le montant mensuel — capital plus intérêts — ne bouge pas, ce qui facilite la tenue du budget ; les premières années, toutefois, l'essentiel de chaque échéance couvre les intérêts et le capital ne diminue que lentement. Avec l'amortissement constant du capital, la part de capital remboursée chaque mois est fixe et, les intérêts portant sur un solde qui décroît, l'échéance débute à son maximum puis s'allège.
À montant, taux et durée identiques, le total remboursé est plus faible avec l'amortissement constant du capital. Le capital diminuant plus vite, le solde producteur d'intérêts reste toujours plus petit. En contrepartie, les premières échéances sont plus lourdes, ce qui peut aussi jouer contre vous lors de l'instruction du dossier. Saisissez le montant, le taux et la durée : cet outil place côte à côte l'échéance mensuelle, le total remboursé et le total des intérêts des deux modes.
Comment comparer les deux modes
- Saisissez le montant emprunté Saisissez-le en unités de dix mille yens. Inclure ou non les frais dépend de l'emprunt que vous envisagez réellement.
- Saisissez le taux annuel Sur un taux variable, gardez à l'esprit que le calcul suppose un taux inchangé.
- Saisissez la durée de remboursement Saisissez-la en années. Plus la durée est longue, plus le total remboursé augmente.
- Comparez les deux résultats Échéance mensuelle, total remboursé et total des intérêts s'affichent côte à côte : l'écart saute aux yeux.
Astuces pour en tirer le meilleur parti
- L'amortissement à capital constant a la première échéance la plus élevée des deux méthodes, et les banques basent souvent le montant empruntable sur cette première échéance lors de l'étude du dossier.
- Pour un même montant, taux et durée, l'amortissement à capital constant génère moins d'intérêts totaux, mais pèse davantage sur le budget du ménage les premières années.
- Avec un taux d'intérêt de 0%, aucun intérêt n'est généré, donc la mensualité est exactement identique dans les deux méthodes.
- La plupart des prêts immobiliers utilisent par défaut les échéances constantes, mais certaines banques permettent aussi de choisir le capital constant : vérifiez-le avant de signer.
- Associez cet outil au simulateur de prêt immobilier complémentaire (échéances constantes uniquement, qui affiche aussi l'évolution du solde année par année) pour une analyse plus détaillée.
Dans quels cas cela sert
Choisir le mode avant de s'engager
Voir d'un même coup l'écart sur le total remboursé et sur l'échéance initiale permet de les peser face au budget du foyer.
Poser la question du remboursement anticipé
Le remboursement anticipé profite aux deux modes, mais comme le capital décroît différemment, le gain diffère aussi.
Vérifier la proposition de la banque
Confirmez que le tableau d'amortissement présenté correspond à votre propre calcul.
Réfléchir au montant à emprunter
Cela vous donne le moyen de remonter depuis l'échéance initiale que votre budget peut absorber.
Les termes du prêt immobilier
- Échéances constantes
- Le mode où le montant mensuel de capital et d'intérêts demeure inchangé. La plupart des prêts immobiliers l'appliquent par défaut.
- Amortissement constant du capital
- Le mode où la part de capital remboursée chaque mois est fixe. Les échéances débutent lourdes puis s'allègent.
- Capital
- La somme empruntée elle-même. Tant qu'elle ne baisse pas, la charge d'intérêts ne baisse pas non plus.
- Intérêts
- Le coût obtenu en appliquant le taux au capital restant dû. Il croît avec ce solde et avec la durée.
- Total remboursé
- La somme du capital et des intérêts versés sur toute la durée. C'est là qu'apparaît l'écart entre les modes.
- Remboursement anticipé
- Rembourser du capital avant l'échéancier convenu, ce qui réduit les intérêts qui auraient couru.
Questions fréquentes
Anecdote — Pourquoi l'amortissement à capital constant coûte moins cher en intérêts
Les échéances constantes et le capital constant produisent des intérêts totaux différents même avec un montant, un taux et une durée identiques. La raison est simple : les intérêts ne portent que sur le capital restant dû à un instant donné. Le capital constant maintient fixe la part de capital remboursée chaque mois, si bien que le capital restant dû diminue rapidement et régulièrement dès le début. À l'inverse, les échéances constantes maintiennent fixe le montant total de la mensualité, ce qui laisse au début une part de capital plus faible et donc un capital restant dû qui diminue plus lentement.
Plus le capital restant dû diminue lentement, plus longtemps un montant élevé reste la base du calcul des intérêts, ce qui explique pourquoi les échéances constantes génèrent au final plus d'intérêts. Le capital constant, malgré des premières échéances plus lourdes, réduit le capital restant dû plus vite, si bien que les intérêts totaux payés sur toute la durée du prêt s'avèrent moins élevés.
Cela dit, la première échéance du capital constant est plus élevée que celle des échéances constantes, et les banques calculent généralement le taux d'endettement lors de l'étude du dossier sur la base de cette première échéance. Si la capacité d'emprunt est limitée, il ne reste parfois d'autre choix que les échéances constantes, plus faciles à faire accepter.
Dans la pratique, la plupart des prêts immobiliers au Japon utilisent par défaut les échéances constantes, car une mensualité fixe facilite la gestion du budget familial. Ceux qui choisissent délibérément le capital constant sont souvent des emprunteurs qui anticipent une hausse future de leurs revenus mais souhaitent minimiser le coût total, ou qui prévoient un remboursement anticipé pour solder le prêt le plus tôt possible.