Comparação de métodos de amortização de financiamento imobiliário (parcela fixa vs amortização fixa)

Informe o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo para comparar lado a lado a parcela mensal, o total a pagar e o juro total do sistema de parcela fixa e do sistema de amortização fixa.

Dicas

  • A amortização fixa tem a primeira parcela mais alta entre os dois métodos, e a análise de crédito costuma se basear justamente nessa primeira parcela para definir quanto você pode financiar.
  • Com o mesmo valor, taxa e prazo, a amortização fixa gera menos juro total, mas exige um esforço maior no orçamento familiar nos primeiros anos.
  • Quando a taxa de juros é 0%, não há juro algum, então a parcela mensal fica exatamente igual nos dois métodos.
  • A maioria dos financiamentos usa por padrão a parcela fixa, mas algumas instituições permitem escolher a amortização fixa, por isso vale confirmar antes de assinar.
  • Combine esta ferramenta com a calculadora de financiamento complementar (somente parcela fixa, que também mostra a evolução do saldo ano a ano) para uma análise mais detalhada.

Perguntas frequentes

Olhando só o juro total, a amortização fixa sai na frente, mas sua primeira parcela é mais alta, exigindo mais do orçamento mensal do que a parcela fixa. A melhor escolha depende de você priorizar um custo total menor ou uma parcela estável e previsível.

A amortização fixa mantém a parte de principal constante todo mês, reduzindo o saldo mais rápido. Como o juro é calculado sobre esse saldo, que cai mais rápido do que na parcela fixa, o juro total acaba sendo menor.

Muitas instituições oferecem essa opção, mas alguns produtos ou instituições trabalham somente com parcela fixa, por isso vale confirmar com o banco antes de assinar.

Em um financiamento típico, não é possível mudar o método depois de assinado o contrato. É preciso escolher com cuidado entre os dois métodos no momento de contratar o empréstimo.

Esta ferramenta fornece apenas uma estimativa aproximada. A taxa de juros real, tarifas e seguros variam conforme as condições de análise da instituição financeira, então confirme diretamente com o banco antes de assinar.
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Curiosidade — Por que a amortização fixa gera menos juros

A parcela fixa e a amortização fixa resultam em juro total diferente mesmo com o mesmo valor, taxa e prazo. O motivo é simples: o juro incide apenas sobre o saldo devedor existente naquele momento. Na amortização fixa, a parte referente ao principal é fixa todo mês, então o saldo diminui em ritmo rápido e constante desde o início. Já na parcela fixa, o valor total da parcela é que fica fixo, o que faz com que no começo a parte de principal seja menor e o saldo diminua mais devagar.

Quanto mais devagar o saldo diminui, mais tempo o valor usado para calcular o juro permanece alto, e é por isso que a parcela fixa acaba gerando mais juro total. A amortização fixa, apesar das parcelas iniciais mais pesadas, reduz o saldo mais rápido, de modo que o juro total pago ao longo do financiamento acaba sendo menor.

Ainda assim, a primeira parcela da amortização fixa é mais alta do que a da parcela fixa, e a análise de crédito costuma calcular o comprometimento de renda com base justamente nessa primeira parcela. Se sua capacidade de financiamento for justa, pode ser que a única opção viável seja a parcela fixa, mais fácil de ser aprovada.

Na prática, a maioria dos financiamentos imobiliários no Japão usa por padrão a parcela fixa, pois o valor constante facilita a gestão do orçamento familiar. Quem escolhe ativamente a amortização fixa costuma ser quem espera um aumento de renda no futuro mas quer minimizar o custo total, ou quem planeja quitar antecipadamente o financiamento.

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