Comparação de métodos de amortização de financiamento imobiliário (parcela fixa vs amortização fixa)
Informe o valor do empréstimo, a taxa de juros e o prazo para comparar lado a lado a parcela mensal, o total a pagar e o juro total do sistema de parcela fixa e do sistema de amortização fixa.
Em que diferem os dois métodos de amortização
Um crédito à habitação amortiza-se por um de dois métodos gerais. Com prestação constante, o valor mensal — capital mais juros — não varia, o que facilita planear a economia doméstica; nos primeiros anos, porém, a maior parte de cada prestação vai para juros e o capital desce muito devagar. Com amortização constante de capital, a parcela de capital devolvida todos os meses é fixa e, sendo os juros calculados sobre um saldo que mingua, a prestação começa no ponto mais alto e alivia com o tempo.
Comparados com o mesmo montante, taxa e prazo, o total devolvido é menor com amortização constante de capital. Como o capital desce mais depressa, o saldo que vence juros é sempre mais pequeno. Em contrapartida, as primeiras prestações são mais altas, o que pode também pesar na análise da operação. Introduza o montante, a taxa e o prazo, e esta ferramenta coloca lado a lado a prestação mensal, o total devolvido e o total de juros de ambos os métodos.
Como comparar os métodos
- Introduza o montante do crédito Introduza-o em unidades de dez mil ienes. Incluir ou não os encargos depende da operação que realmente prevê.
- Introduza a taxa de juro anual Numa taxa variável, tenha presente que o cálculo supõe que a taxa nunca muda.
- Introduza o prazo de amortização Introduza-o em anos. Quanto mais longo o prazo, maior o total devolvido.
- Compare os dois resultados Prestação mensal, total devolvido e total de juros surgem em paralelo, pelo que a diferença salta à vista.
Dicas para aproveitar melhor
- A amortização fixa tem a primeira parcela mais alta entre os dois métodos, e a análise de crédito costuma se basear justamente nessa primeira parcela para definir quanto você pode financiar.
- Com o mesmo valor, taxa e prazo, a amortização fixa gera menos juro total, mas exige um esforço maior no orçamento familiar nos primeiros anos.
- Quando a taxa de juros é 0%, não há juro algum, então a parcela mensal fica exatamente igual nos dois métodos.
- A maioria dos financiamentos usa por padrão a parcela fixa, mas algumas instituições permitem escolher a amortização fixa, por isso vale confirmar antes de assinar.
- Combine esta ferramenta com a calculadora de financiamento complementar (somente parcela fixa, que também mostra a evolução do saldo ano a ano) para uma análise mais detalhada.
Situações em que ajuda
Escolher o método antes de contratar
Ver ao mesmo tempo a diferença no total devolvido e na prestação inicial permite pesá-las face ao orçamento familiar.
Colocar a questão da amortização antecipada
Amortizar antecipadamente ajuda em qualquer dos métodos, mas como o capital desce de forma distinta, também o benefício difere.
Confrontar a proposta da instituição
Confirme que o plano de amortização que lhe mostraram coincide com o seu próprio cálculo.
Pensar quanto pedir emprestado
Dá-lhe o meio de trabalhar para trás a partir da prestação inicial que o seu orçamento consegue absorver.
Termos de crédito à habitação explicados
- Prestação constante
- O método em que o valor mensal de capital mais juros permanece invariável. A maioria dos créditos à habitação usa-o por defeito.
- Amortização constante de capital
- O método em que a parcela de capital devolvida todos os meses é fixa. As prestações começam altas e aliviam com o tempo.
- Capital
- A quantia emprestada em si. Enquanto não descer, também não desce o encargo com juros.
- Juros
- O custo que resulta de aplicar a taxa ao saldo em dívida. Cresce com o saldo e com o prazo.
- Total devolvido
- A soma de capital e juros pagos ao longo de todo o prazo. É aqui que aflora a diferença entre métodos.
- Amortização antecipada
- Devolver capital antes do calendário acordado, o que reduz os juros que de outro modo se venceriam.
Perguntas frequentes
Curiosidade — Por que a amortização fixa gera menos juros
A parcela fixa e a amortização fixa resultam em juro total diferente mesmo com o mesmo valor, taxa e prazo. O motivo é simples: o juro incide apenas sobre o saldo devedor existente naquele momento. Na amortização fixa, a parte referente ao principal é fixa todo mês, então o saldo diminui em ritmo rápido e constante desde o início. Já na parcela fixa, o valor total da parcela é que fica fixo, o que faz com que no começo a parte de principal seja menor e o saldo diminua mais devagar.
Quanto mais devagar o saldo diminui, mais tempo o valor usado para calcular o juro permanece alto, e é por isso que a parcela fixa acaba gerando mais juro total. A amortização fixa, apesar das parcelas iniciais mais pesadas, reduz o saldo mais rápido, de modo que o juro total pago ao longo do financiamento acaba sendo menor.
Ainda assim, a primeira parcela da amortização fixa é mais alta do que a da parcela fixa, e a análise de crédito costuma calcular o comprometimento de renda com base justamente nessa primeira parcela. Se sua capacidade de financiamento for justa, pode ser que a única opção viável seja a parcela fixa, mais fácil de ser aprovada.
Na prática, a maioria dos financiamentos imobiliários no Japão usa por padrão a parcela fixa, pois o valor constante facilita a gestão do orçamento familiar. Quem escolhe ativamente a amortização fixa costuma ser quem espera um aumento de renda no futuro mas quer minimizar o custo total, ou quem planeja quitar antecipadamente o financiamento.