Calculateur de capacité d'achat immobilier (Affordability)
Estimez le montant du bien immobilier que vous pouvez vous permettre à partir de votre revenu mensuel, de vos dettes existantes, de votre apport, du taux d'intérêt et de la durée du prêt, avec un scénario prudent (règle 28/36) et un scénario maximal de type FHA.
Qu'est-ce que la capacité d'achat immobilier (affordability) ?
La capacité d'achat immobilier correspond au montant de prêt que vous pouvez rembourser confortablement compte tenu de votre revenu et de vos dettes actuelles, par opposition au montant maximal qu'un prêteur pourrait techniquement approuver. Connaître votre fourchette accessible avant de commencer à chercher un bien vous aide à concentrer vos recherches sur un budget réaliste.
Alors que money.wealth.dti_calculator calcule votre taux d'endettement directement à partir de votre revenu et de vos dettes actuelles, cet outil fonctionne à l'inverse : il détermine le montant de prêt qui satisfait un taux d'endettement cible. Il présente deux scénarios côte à côte — une estimation prudente basée sur la règle 28/36 et une estimation maximale basée sur le critère plus souple de 43 % de taux d'endettement final utilisé par des programmes de type FHA — afin que vous puissiez voir à la fois un budget réaliste et le plafond d'approbation.
Comment l'utiliser
- Saisir votre revenu mensuel brut Saisissez votre revenu mensuel total avant impôts (vous pouvez inclure le revenu du foyer pour une demande conjointe)
- Saisir vos mensualités de dettes existantes Saisissez le total de vos mensualités de prêt auto, prêt étudiant, cartes de crédit et autres dettes hors logement
- Saisir l'apport, le taux et la durée Saisissez l'apport que vous prévoyez, le taux proposé par votre prêteur et la durée de prêt souhaitée
- Saisir l'estimation des taxes et assurances Saisissez le coût mensuel estimé de la taxe foncière et de l'assurance habitation en plus du capital et des intérêts (vous pouvez laisser 0 si vous ne le savez pas)
- Consulter le résultat Le prix de bien accessible est affiché à la fois pour le scénario prudent et pour le scénario maximal d'approbation
Astuces pour en tirer le meilleur parti
- Un apport plus important vous permet de vous offrir un bien plus cher pour le même budget logement mensuel. Essayez de relancer le calcul avec plusieurs montants d'apport.
- Votre taux réel dépendant du prêteur et de votre profil de crédit, comparez les offres de plusieurs prêteurs pour voir comment votre capacité d'achat évolue selon le taux.
- Si l'écart entre le scénario prudent et le scénario maximal est important, gardez à l'esprit qu'emprunter proche du maximum laisse moins de marge face à une future hausse des taux ou une perte de revenu.
- Rembourser des soldes existants, comme un prêt auto ou une carte de crédit, réduit vos mensualités de dette actuelles et peut augmenter ce que vous pouvez vous permettre.
Cas d'usage
Fixer un budget avant de chercher un bien
Connaître votre plafond de dépense confortable avant de commencer à parcourir les annonces immobilières
Décider combien épargner pour l'apport
Relancer le calcul avec différents montants d'apport pour voir combien épargner afin d'atteindre le prix de bien visé
Vérifier l'impact d'une hausse des taux d'intérêt
Simuler de combien votre montant de prêt accessible diminuerait si les taux d'intérêt augmentaient
Comparer avec votre plan actuel de remboursement de dettes
Vérifier votre taux d'endettement actuel avec money.wealth.dti_calculator, puis voir de combien votre capacité d'achat augmenterait après avoir remboursé des dettes existantes
Glossaire
- Capacité d'achat (affordability)
- Le montant de prêt ou le prix de bien que vous pouvez rembourser confortablement compte tenu de votre revenu et de vos dettes actuelles, par opposition au maximum qu'un prêteur pourrait approuver.
- Règle 28/36
- Un critère traditionnel suggérant de maintenir le taux d'endettement initial (logement seul) à 28 % maximum et le taux d'endettement final (toutes dettes) à 36 % maximum.
- Prêt FHA
- Un prêt immobilier assuré par la Federal Housing Administration américaine, qui peut approuver des emprunteurs avec un taux d'endettement plus élevé (généralement jusqu'à environ 43 %) que les prêts conventionnels.
- Compte séquestre (escrow)
- Un dispositif par lequel le prêteur perçoit la taxe foncière et l'assurance habitation en même temps que la mensualité de capital et d'intérêts, puis paie ces factures en votre nom.
- Prêt amortissable
- Un prêt remboursé par mensualités égales de capital et d'intérêts sur toute la durée du prêt. Ce calculateur suppose ce mode de remboursement pour déterminer le montant du prêt.
Questions fréquentes
Anecdote — Ce que vous pouvez emprunter n'est pas toujours ce que vous devriez emprunter
Dans le crédit immobilier, le montant qu'un prêteur est disposé à approuver et le montant qu'un emprunteur peut rembourser confortablement ne sont pas toujours identiques. L'analyse du dossier vérifie principalement un plancher de capacité de remboursement — l'approbation en elle-même ne signifie pas qu'emprunter la totalité du montant approuvé soit le bon choix pour le budget de votre foyer.
L'une des leçons souvent tirées de la crise financière mondiale de la fin des années 2000 est que cet écart entre « ce que vous pouvez emprunter » et « ce que vous pouvez rembourser » n'a pas été suffisamment pris au sérieux à l'époque. Depuis, l'octroi de crédits immobiliers est devenu plus strict dans de nombreux pays, et des mesures objectives comme le taux d'endettement ont pris plus de poids dans les décisions de prêt.
Les conseillers financiers suggèrent souvent des objectifs encore plus prudents que les recommandations officielles, comme limiter les mensualités de logement à environ 20-25 % du revenu net. Distinguer « ce qu'un prêteur approuvera » de « ce que vous pouvez rembourser confortablement » est un thème que l'on retrouve dans les marchés immobiliers du monde entier, même si les règles et seuils précis varient d'un pays à l'autre.