Calculadora de Capacidade de Compra de Imóvel (Affordability)
Estime quanto de imóvel você pode financiar com base na sua renda mensal, dívidas existentes, entrada, taxa de juros e prazo do financiamento, comparando um cenário conservador (regra 28/36) com um cenário máximo de aprovação estilo FHA.
O que é capacidade de compra de imóvel (affordability)?
A capacidade de compra de imóvel é o valor de financiamento que você consegue pagar confortavelmente considerando sua renda e suas dívidas atuais, diferente do valor máximo que uma instituição financeira poderia tecnicamente aprovar. Conhecer sua faixa acessível antes de começar a procurar um imóvel ajuda a concentrar sua busca em um orçamento realista.
Enquanto o money.wealth.dti_calculator calcula seu DTI de forma direta a partir da sua renda e dívidas atuais, esta ferramenta funciona ao contrário: calcula o valor de financiamento que atende a um DTI-alvo. Ela mostra dois cenários lado a lado — uma estimativa conservadora baseada na regra 28/36 e uma estimativa máxima baseada no critério mais flexível de 43% de DTI final usado por programas como o FHA — para que você veja tanto um orçamento realista quanto o limite de aprovação.
Como usar
- Informe sua renda mensal bruta Informe sua renda mensal total antes de impostos (pode incluir a renda do domicílio se a solicitação for conjunta)
- Informe seus pagamentos de dívidas existentes Informe o total dos seus pagamentos mensais de financiamento de veículo, empréstimo estudantil, cartão de crédito e outras dívidas que não sejam do imóvel
- Informe a entrada, a taxa de juros e o prazo Informe a entrada que você planeja dar, a taxa cotada pela instituição financeira e o prazo desejado do financiamento
- Informe a estimativa de impostos e seguro Informe o custo mensal estimado do IPTU e do seguro residencial além do principal e juros (pode deixar em 0 se não souber)
- Analise o resultado O preço de imóvel acessível é exibido tanto para o cenário conservador quanto para o cenário máximo de aprovação
Dicas para aproveitar melhor
- Uma entrada maior permite financiar um imóvel mais caro com o mesmo orçamento mensal para o imóvel. Tente recalcular com alguns valores diferentes de entrada.
- Como sua taxa real depende da instituição financeira e do seu perfil de crédito, compare cotações de algumas instituições e veja como sua capacidade de compra muda com cada taxa.
- Se a diferença entre o cenário conservador e o máximo for grande, lembre-se de que financiar próximo ao máximo deixa menos margem para futuros aumentos de taxa ou perda de renda.
- Quitar saldos existentes, como financiamento de veículo ou cartão de crédito, reduz seu pagamento de dívida atual e pode aumentar quanto você consegue pagar.
Casos de uso
Definir um orçamento antes de procurar imóvel
Saiba seu limite de gasto confortável antes de começar a navegar em anúncios em sites imobiliários
Decidir quanto poupar para a entrada
Recalcule com diferentes valores de entrada para ver quanto você precisa poupar para atingir o preço de imóvel desejado
Verificar o impacto do aumento das taxas de juros
Simule o quanto seu valor de financiamento acessível diminuiria se as taxas de juros subirem
Comparar com seu plano atual de quitação de dívidas
Verifique seu DTI atual com o money.wealth.dti_calculator e depois veja o quanto sua capacidade de compra aumentaria ao quitar dívidas existentes
Glossário
- Capacidade de compra (affordability)
- O valor de financiamento ou preço de imóvel que você consegue pagar confortavelmente considerando sua renda e dívidas atuais, diferente do máximo que uma instituição financeira poderia aprovar.
- Regra 28/36
- Um critério tradicional que sugere manter o DTI inicial (apenas imóvel) em 28% ou menos e o DTI final (todas as dívidas) em 36% ou menos.
- Financiamento FHA
- Um financiamento imobiliário segurado pela Federal Housing Administration dos EUA, que pode aprovar tomadores com um DTI mais alto (tipicamente até cerca de 43%) do que financiamentos convencionais.
- Conta de garantia (escrow)
- Um arranjo em que a instituição financeira recolhe o IPTU e o seguro residencial junto com o pagamento mensal de principal e juros, e paga essas contas em seu nome.
- Financiamento amortizável
- Um financiamento pago em parcelas mensais iguais de principal e juros ao longo do prazo. Esta calculadora assume esse método ao calcular o valor do financiamento.
Perguntas frequentes
Curiosidade — O quanto você pode financiar nem sempre é o quanto deveria financiar
No financiamento imobiliário, o valor que uma instituição financeira está disposta a aprovar e o valor que um tomador consegue pagar confortavelmente nem sempre são a mesma coisa. A análise de crédito verifica principalmente um piso de capacidade de pagamento — a aprovação por si só não significa que financiar o valor máximo aprovado seja a escolha certa para o orçamento da sua família.
Uma das lições frequentemente tiradas da crise financeira global do final dos anos 2000 é que essa diferença entre "o quanto você pode financiar" e "o quanto você consegue pagar" não foi levada suficientemente a sério na época. Como consequência, a análise de crédito imobiliário tornou-se mais rigorosa em muitos países, e medidas objetivas como o DTI passaram a ter mais peso nas decisões de crédito.
Consultores financeiros costumam sugerir metas ainda mais conservadoras do que as diretrizes oficiais de crédito, como manter o pagamento do imóvel em torno de 20% a 25% da renda líquida. Separar "o que uma instituição financeira aprovaria" de "o que você consegue viver pagando confortavelmente" é um tema que aparece em mercados imobiliários do mundo todo, mesmo que as regras e limites específicos variem de país para país.