住房贷款计算器
输入贷款金额、利率和还款期限，计算每月还款额、总还款额及总利息。支持等额还款方式。
| 贷款金额 |
日元
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|---|---|
| 利率（年率） |
%
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| 还款期限 |
年
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月还款额
{{ fmt(result.monthly) }} 日元
总还款额
{{ fmt(result.total) }} 日元
总利息
{{ fmt(result.interest) }} 日元
| 经过年数 | 年还款额 | 本金 | 利息 | 剩余余额 |
|---|---|---|---|---|
| {{ row.year }} | {{ fmt(row.payment) }} | {{ fmt(row.principal) }} | {{ fmt(row.interest) }} | {{ fmt(row.balance) }} |
计算结果仅为模拟数据。实际还款金额、利率和手续费因金融机构而异。借款前请务必向金融机构确认官方信息。
房屋贷款计算是什么
房屋贷款计算是只需输入借款金额、利率（年率）、借款期间三项，便可试算每月还款额、总还款额、利息总额的工具。在购屋前即能以具体数字确认「每月要还多少」「利率会使总支付额差多少」，可作为资金规划的第一步。
本工具的计算方式为本息平均摊还（每月还款额固定的方式）。这是日本房贷中最多人选择的方式，但另有首期还款额较大、其后逐渐减少的本金平均摊还方式。若想并列比较两种方式，请使用专用的还款方式比较工具。
房屋贷款计算的使用方式
- 输入借款金额 输入自预定购买的房产价格扣除头期款后，实际借入的金额。
- 输入利率（年率） 输入所考虑金融机构提出的年利率。浮动利率与固定利率数值不同，两者都试算较易比较。
- 输入借款期间 输入计划几年内还清。日本一般最长为35年。
- 确认月还款额・总还款额 输入后月还款额、总还款额、利息总额与图表会即时更新。
- 确认还款排程 展开「还款排程」，即可一览逐年的本金、利息、余额变化。
用好本工具的小技巧
- 本计算器采用等额还款方式，即每月还款金额固定不变。
- 请确认您的贷款是固定利率还是浮动利率。浮动利率可能导致每月还款额随时间变化。
- 延长还款期限可以降低月供，但会显著增加总利息支出。
- 在日本，住房贷款减税（住宅ローン控除）制度可根据贷款余额减免所得税，请确认是否符合申请条件。
- 通常建议将还款比率（年还款额 ÷ 年收入）控制在 25～35% 以内。
房屋贷款计算的活用场景
购屋前的资金规划
可用多种房产价格与头期款组合试算月还款额，在收敛出合理预算的阶段使用。
还款比率的检查
可确认年间还款额占年收入的比例，事先掌握是否落在金融机构的审查基准（约25〜35%）之内。
转贷检讨的入口
输入目前的借款条件确认总还款额；若需更详细的转贷模拟，前往房屋贷款转贷模拟工具即可确认具体的减少金额。
想了解还款方式差异时
本计算机仅对应本息平均摊还。若想比较与本金平均摊还的利息总额差异，房屋贷款还款方式比较工具颇为便利。
反推合理的借款额
亦可先决定每月可负担金额的上限，再变更借款期间与利率试算，以寻找可行借款金额的概略值。
房屋贷款用语集
- 本息平均摊还
- 指每月还款额（本金＋利息合计）至还清为止皆固定的还款方式。便于家计管理，为日本房贷中最广泛使用者。
- 本金平均摊还
- 指每月本金部分固定，利息随余额减少而逐渐减少的还款方式。首期还款额较大，但同条件下总利息较本息平均摊还为少。
- 浮动利率
- 指依市场利率动向、每隔一定期间重新检视的利率。初期利率多设定较低，但未来还款额有变动的风险。
- 固定利率
- 指签约时所定利率至还清为止（或一定期间内）不变的方式。还款额确定而易于规划，但倾向设定得比浮动利率高。
- 还款比率
- 指年间还款额占年收入的比例。金融机构审查一般以25〜35%以内为参考，超过时借款可能额有时会受限。
- 提前还款
- 指在每月还款之外，提前偿还一笔较大金额。分为缩短还款期间的「期间缩短型」与减少每月还款额的「还款额减轻型」两种。
- Flat 35
- 指由住宅金融支援机构与民间金融机构提供、最长35年的全期间固定利率型房贷商品名称。特色是还款额至还清为止皆不变的安心感。
- 房贷扣除
- 指将年底时点贷款余额的一定比例，于一定期间内自所得税、住民税中扣除的制度。具有降低实质借款成本的效果。
常见问题
等额还款（日语：元利均等返済）是日本住房贷款最常见的方式，每月还款金额固定，便于家庭财务管理。等额本金还款（元金均等返済）初期还款额较高，但逐月递减，在相同条件下总利息更少。
浮动利率目前较低（日本约为年利率0.3～1.0%），可减少月供，但存在利率上升风险。固定利率（如Flat 35）还款额固定，便于长期规划，但利率相对偏高。建议根据自身财务状况及对未来利率走势的判断综合决定。
越早进行提前还款，效果越好。贷款初期余额较大，此时提前还款可减少更多后续利息。提前还款分为"缩短期限型"和"减少月供型"两种，通常缩短期限型的节息效果更为显著。
可以将年末贷款余额的0.7%从所得税和住民税中扣除，最长享受13年。例如余额为3000万日元时，每年最高可减税21万日元。若减税额超过所得税额，超出部分还可从住民税中抵扣。
还款比率（年还款额 ÷ 年收入）一般建议控制在 25～35% 以内。以年收入500万日元为例，年还款额应在125～175万日元之间（月供约10.4～14.6万日元）。部分金融机构的审批上限为30～35%。
闲话 ― 住房贷款与"35年"这个神奇数字
在日本，最常见的住房贷款期限是35年。这一惯例源于战后住宅金融政策，通过延长还款期限使更多人能够实现住房梦想。
以年利率1.5%借款3000万日元、还款35年为例，每月还款额约为91,900日元，总利息约为858万日元，相当于本金的约28.6%。
若中途收入减少或利率上升，还款压力可能骤然增大。在规划月度收支时，保留一定的缓冲空间始终是明智之举。