Simulateur Comparatif : Louer vs Acheter
Comparez le coût total de la location et de l'achat d'un logement en tenant compte du crédit immobilier, de la taxe foncière, de l'entretien et de la valeur de revente, et découvrez à partir de quelle année acheter devient rentable.
Principaux Postes de Coûts Propres à la Propriété
Contrairement à la location, être propriétaire implique les coûts et variations de valeur suivants. Cet outil les prend tous en compte pour comparer le coût total avec la location.
| Remboursement du Crédit | La dépense principale de l'achat : rembourser le montant financé (prix du bien moins l'apport) par mensualités constantes. Le taux d'intérêt et la durée influencent fortement le montant total remboursé. |
|---|---|
| Taxe Foncière | Un impôt prélevé chaque année tant que vous êtes propriétaire du bien, basé sur sa valeur cadastrale. Ce coût n'existe pas en location. |
| Provision pour Entretien | Les appartements nécessitent des charges de copropriété et d'entretien mensuelles ; les maisons nécessitent une épargne pour de futures réparations. Comparable aux charges d'un locataire, mais calculé différemment. |
| Valeur de Revente (Valeur Patrimoniale) | Un logement reste un bien qui peut être vendu par la suite. La valeur du bâtiment se déprécie avec le temps, mais conserver un patrimoine est un avantage que la location n'offre pas. |
Astuces
- L'année de rentabilité est un repère approximatif indiquant à partir de quand acheter coûte globalement moins cher que louer ; elle compte surtout si vous n'êtes pas sûr de déménager à nouveau.
- Le taux de dépréciation n'est qu'une estimation simplifiée. La valeur de revente réelle peut varier fortement selon l'emplacement et l'âge du bâtiment, une véritable expertise ayant toujours le dernier mot.
- Si la durée du crédit dépasse la période de comparaison, un capital restera dû à la fin ; ce solde restant est soustrait de la valeur de revente dans le calcul.
- La taxe foncière et les coûts d'entretien varient beaucoup entre appartements et maisons, donc saisir des montants proches d'un devis réel rendra l'estimation plus précise.
- Régler le taux d'augmentation du loyer à 0 % permet de comparer un scénario simple à loyer fixe. Dans les zones où le loyer risque d'augmenter, essayez 1 à 2 % pour voir comment le résultat change.
Questions Fréquentes
Anecdote — Pourquoi le débat « louer ou acheter » ne se règle jamais vraiment
La question de savoir si louer ou acheter est le meilleur choix est débattue depuis des décennies, mais elle ne se règle jamais complètement d'un point de vue économique. La raison : trop de variables — taux du crédit, hausse des loyers, prix futurs de l'immobilier, probabilité d'un déménagement — déterminent le résultat, et chacune d'elles dépend d'une prédiction de l'avenir. L'année de rentabilité affichée par cet outil n'est qu'une estimation fondée sur les hypothèses que vous avez saisies.
Il reste néanmoins utile de faire ces calculs, car beaucoup de gens décident uniquement sur la vague impression qu'être propriétaire « semble » plus sûr ou que louer « semble » plus flexible. Une fois que l'on calcule réellement le total des remboursements, des impôts et des coûts d'entretien, puis que l'on soustrait la valeur de revente qui subsiste comme patrimoine, le résultat diffère souvent nettement de cette première impression.
Un facteur facilement négligé est la valeur patrimoniale que conserve un logement en propriété. En location, chaque paiement disparaît simplement ; à l'achat, la part du capital de chaque mensualité constitue un patrimoine récupérable, au moins en partie, lors de la revente. Mais comme le bâtiment lui-même perd de la valeur avec le temps, l'importance de cette dépréciation dépend fortement de la valeur du terrain à cet emplacement précis — et cette incertitude explique en grande partie pourquoi ce débat ne se règle jamais vraiment.