Simulateur Comparatif : Louer vs Acheter
Comparez le coût total de la location et de l'achat d'un logement en tenant compte du crédit immobilier, de la taxe foncière, de l'entretien et de la valeur de revente, et découvrez à partir de quelle année acheter devient rentable.
Principaux Postes de Coûts Propres à la Propriété
Contrairement à la location, être propriétaire implique les coûts et variations de valeur suivants. Cet outil les prend tous en compte pour comparer le coût total avec la location.
| Remboursement du Crédit | La dépense principale de l'achat : rembourser le montant financé (prix du bien moins l'apport) par mensualités constantes. Le taux d'intérêt et la durée influencent fortement le montant total remboursé. |
|---|---|
| Taxe Foncière | Un impôt prélevé chaque année tant que vous êtes propriétaire du bien, basé sur sa valeur cadastrale. Ce coût n'existe pas en location. |
| Provision pour Entretien | Les appartements nécessitent des charges de copropriété et d'entretien mensuelles ; les maisons nécessitent une épargne pour de futures réparations. Comparable aux charges d'un locataire, mais calculé différemment. |
| Valeur de Revente (Valeur Patrimoniale) | Un logement reste un bien qui peut être vendu par la suite. La valeur du bâtiment se déprécie avec le temps, mais conserver un patrimoine est un avantage que la location n'offre pas. |
Pourquoi acheter et louer sont si malaisés à comparer
La question de savoir si acheter vaut mieux que louer ne se tranche jamais tout à fait, car **le loyer et la mensualité de prêt ne sont pas les seules choses à comparer.** Celui qui achète continue de payer la taxe foncière, les réparations, les charges de copropriété et les frais engagés à l'acquisition, et détient en contrepartie un bien à la fin. Celui qui loue doit compter avec les renouvellements et **un loyer susceptible de monter tant qu'il reste.** Sans ramener tout cela au même plan, aucune comparaison n'est possible.
Cet outil intègre la hausse des loyers, le prêt, la taxe foncière, les réparations et l'estimation de revente pour comparer le coût total, et calcule **combien d'années il faut rester avant qu'acheter l'emporte sur louer.** **Ce qui déplace le plus le résultat, c'est l'estimation de revente retenue.** La valeur d'un même bien vingt ans plus tard varie énormément selon l'emplacement : essayez donc un chiffre optimiste et un chiffre prudent, et regardez la fourchette. La même prudence vaut pour le taux et la hausse des loyers : ne vous fiez pas à un seul nombre.
Comment trouver le point d'équilibre
- Saisissez les conditions de la location Votre loyer mensuel actuel et le taux annuel de hausse que vous anticipez. Laissez à zéro si vous n'en attendez aucune.
- Saisissez les conditions de l'achat Prix du bien, apport, taux d'intérêt et durée de remboursement.
- Saisissez les frais de détention Taxe foncière, réparations, charges : **les frais qui continuent de courir après l'achat.** Ne les omettez pas.
- Fixez l'estimation de revente **Cela déplace le résultat plus que tout le reste.** Il est vivement conseillé d'essayer un chiffre optimiste et un chiffre prudent.
- Lisez le point d'équilibre Vous voyez combien d'années il faut rester pour que l'achat passe devant.
Astuces pour en tirer le meilleur parti
- L'année de rentabilité est un repère approximatif indiquant à partir de quand acheter coûte globalement moins cher que louer ; elle compte surtout si vous n'êtes pas sûr de déménager à nouveau.
- Le taux de dépréciation n'est qu'une estimation simplifiée. La valeur de revente réelle peut varier fortement selon l'emplacement et l'âge du bâtiment, une véritable expertise ayant toujours le dernier mot.
- Si la durée du crédit dépasse la période de comparaison, un capital restera dû à la fin ; ce solde restant est soustrait de la valeur de revente dans le calcul.
- La taxe foncière et les coûts d'entretien varient beaucoup entre appartements et maisons, donc saisir des montants proches d'un devis réel rendra l'estimation plus précise.
- Régler le taux d'augmentation du loyer à 0 % permet de comparer un scénario simple à loyer fixe. Dans les zones où le loyer risque d'augmenter, essayez 1 à 2 % pour voir comment le résultat change.
Dans quels cas cela sert
Quand on commence à envisager un achat
Il devient concret, chiffres à l'appui, que la durée pendant laquelle on compte rester est l'axe de la décision.
Lorsqu'une mutation est possible
**Si l'on prévoit de déménager avant le point d'équilibre, louer est le choix rationnel** — et l'on peut le démontrer.
Réfléchir à l'effet de l'emplacement
Faire varier l'estimation de revente montre à quel point la tenue de la valeur compte réellement.
Alimenter une discussion familiale
S'appuyer sur des chiffres plutôt que sur des impressions fait généralement avancer la discussion.
Les termes de la comparaison logement
- Point d'équilibre
- Le nombre d'années au bout duquel le coût total de l'achat passe sous celui de la location. **En deçà, louer l'emporte.**
- Taxe foncière
- L'impôt annuel dû par le propriétaire. **Le locataire ne l'acquitte jamais ; elle pèse chaque année sur le propriétaire.**
- Frais de réparation
- Le coût de renouveler toiture, façade, chauffe-eau et autres. En copropriété, il est prélevé mensuellement au titre du fonds de travaux.
- Estimation de revente
- Ce que vous escomptez retirer d'une vente ultérieure. **La conclusion tient à ce chiffre : traitez-le comme une fourchette.**
- Frais d'acquisition
- Honoraires d'agence, frais d'enregistrement, droits de mutation et autres sommes dues en sus du prix du bien.
- Coût d'opportunité
- Le rendement que l'apport aurait produit placé ailleurs. Une comparaison rigoureuse en tient compte.
Questions Fréquentes
Anecdote — Pourquoi le débat « louer ou acheter » ne se règle jamais vraiment
La question de savoir si louer ou acheter est le meilleur choix est débattue depuis des décennies, mais elle ne se règle jamais complètement d'un point de vue économique. La raison : trop de variables — taux du crédit, hausse des loyers, prix futurs de l'immobilier, probabilité d'un déménagement — déterminent le résultat, et chacune d'elles dépend d'une prédiction de l'avenir. L'année de rentabilité affichée par cet outil n'est qu'une estimation fondée sur les hypothèses que vous avez saisies.
Il reste néanmoins utile de faire ces calculs, car beaucoup de gens décident uniquement sur la vague impression qu'être propriétaire « semble » plus sûr ou que louer « semble » plus flexible. Une fois que l'on calcule réellement le total des remboursements, des impôts et des coûts d'entretien, puis que l'on soustrait la valeur de revente qui subsiste comme patrimoine, le résultat diffère souvent nettement de cette première impression.
Un facteur facilement négligé est la valeur patrimoniale que conserve un logement en propriété. En location, chaque paiement disparaît simplement ; à l'achat, la part du capital de chaque mensualité constitue un patrimoine récupérable, au moins en partie, lors de la revente. Mais comme le bâtiment lui-même perd de la valeur avec le temps, l'importance de cette dépréciation dépend fortement de la valeur du terrain à cet emplacement précis — et cette incertitude explique en grande partie pourquoi ce débat ne se règle jamais vraiment.