주택 구매 능력(Affordability) 계산기
매월 소득, 기존 부채 상환액, 계약금, 금리, 대출 기간을 바탕으로 28/36 규칙에 따른 보수적인 시나리오와 FHA식 승인 기준에 따른 최대 시나리오로 대출 가능 금액과 구매 가능한 주택 가격대를 추정합니다.
주택 구매 능력(Affordability)이란?
주택 구매 능력이란 소득과 기존 부채 상황을 고려했을 때 무리 없이 상환할 수 있는 대출 금액을 뜻하며, 금융기관이 기술적으로 승인할 수 있는 최대 금액과는 다른 개념입니다. 집을 알아보기 전에 자신의 적정 구매 범위를 미리 파악해 두면 예산을 현실적인 범위로 좁힐 수 있습니다.
기존의 money.wealth.dti_calculator가 현재의 소득과 부채로부터 DTI를 순방향으로 계산하는 것과 달리, 이 도구는 반대로 목표 DTI 기준을 충족하는 대출 가능 금액을 역산합니다. 28/36 규칙에 따른 보수적인 추정과, FHA와 같은 완화된 기준(후행 DTI 43%)에 따른 최대 추정을 함께 보여 주므로 현실적인 예산과 심사상의 상한을 모두 파악할 수 있습니다.
사용 방법
- 매월 총소득을 입력합니다 세전 매월 총소득(공동 신청 시 가구 소득 포함 가능)을 입력합니다
- 기존 부채 상환액을 입력합니다 자동차 대출, 학자금 대출, 신용카드 등 주택 관련 비용을 제외한 매월 상환액 합계를 입력합니다
- 계약금, 금리, 대출 기간을 입력합니다 계획하고 있는 계약금 액수, 금융기관이 제시한 금리, 희망하는 대출 기간을 입력합니다
- 세금·보험 예상 비용을 입력합니다 원리금 상환 외에 매월 발생하는 재산세·주택보험 등의 예상 비용을 입력합니다(모를 경우 0으로 두어도 계산할 수 있습니다)
- 결과를 확인합니다 무리 없는 시나리오와 심사상 최대 시나리오 두 가지로 구매 가능한 주택 가격대가 표시됩니다
더 잘 활용하기 위한 팁
- 계약금을 늘릴수록 동일한 매월 주거비 상한으로도 더 높은 가격의 주택을 구매할 수 있다는 계산이 나옵니다. 계약금 액수를 바꿔 가며 여러 번 계산해 보세요.
- 실제 금리는 금융기관의 심사 결과에 따라 달라지므로, 여러 금융기관의 제시 금리로 계산해 대출 가능 금액이 어떻게 달라지는지 비교해 보는 것을 권장합니다.
- 무리 없는 시나리오와 심사상 최대 시나리오의 차이가 클 경우, 최대치에 가까운 대출은 향후 금리 상승이나 소득 감소에 취약할 수 있다는 점에 유의하세요.
- 기존의 자동차 대출이나 신용카드 잔액을 줄이면 기존 부채 상환액이 낮아져 대출 가능 금액이 늘어날 수 있습니다.
활용 사례
매물 검색 전 예산 설정
부동산 사이트에서 매물을 살펴보기 전에 무리 없는 예산 상한을 미리 파악할 수 있습니다
계약금 저축 목표 설정
계약금 액수를 바꿔 다시 계산해 보면 목표 주택 가격에 도달하기 위해 필요한 자기자본을 알 수 있습니다
금리 변동의 영향 확인
금리가 오를 경우 대출 가능 금액이 얼마나 줄어드는지 미리 시뮬레이션할 수 있습니다
기존 대출 상환 계획과 비교
money.wealth.dti_calculator로 현재 DTI를 확인한 뒤, 기존 부채를 줄였을 때 대출 가능 금액이 얼마나 늘어나는지 비교할 수 있습니다
용어집
- 주택 구매 능력(Affordability)
- 소득과 기존 부채 상황을 고려했을 때 무리 없이 상환할 수 있는 대출 금액이나 주택 가격을 뜻하며, 금융기관이 승인할 수 있는 최대 금액과는 구분됩니다
- 28/36 규칙
- 선행 DTI(주거비만)를 28% 이하, 후행 DTI(전체 부채)를 36% 이하로 유지하는 것이 바람직하다고 보는 전통적인 심사 참고 기준입니다
- FHA 대출
- 미국 연방주택청(Federal Housing Administration)이 보증하는 주택담보대출로, 일반 대출보다 높은 DTI(대체로 약 43%까지)를 가진 신청자도 승인될 수 있습니다
- 에스크로
- 금융기관이 매월 원리금 상환액과 함께 재산세·주택보험료를 함께 징수해 대신 납부해 주는 방식입니다
- 원리금균등상환
- 대출 기간 내내 매월 상환액(원금과 이자의 합)이 일정하게 유지되는 상환 방식입니다. 이 계산기가 대출 가능 금액을 역산할 때도 이 방식을 전제로 합니다
자주 묻는 질문
여담 ― "빌릴 수 있는 금액"과 "갚을 수 있는 금액"은 다르다는 관점
주택담보대출의 세계에서는 금융기관이 "빌려줄 수 있다"고 판단하는 금액과, 차입자가 무리 없이 "갚을 수 있는" 금액이 반드시 일치하지는 않는다고 흔히 이야기합니다. 금융기관의 심사는 주로 상환 능력의 하한선을 확인하기 위한 것이며, 심사를 통과했다고 해서 그 금액을 빌리는 것이 가계에 최선의 선택이라는 뜻은 아닙니다.
2000년대 후반의 세계적인 금융 위기가 남긴 교훈 중 하나는, 바로 이 "빌릴 수 있는 금액"과 "갚을 수 있는 금액" 사이의 간극이 충분히 인식되지 않았다는 점이라고 이야기됩니다. 이후 많은 국가에서 주택담보대출 심사가 더욱 엄격해졌고, DTI(총부채상환비율)와 같은 객관적인 지표가 대출 결정에서 더 큰 비중을 차지하게 되었습니다.
한국의 주택담보대출에서도 금융기관이 정하는 상환 비율 기준과는 별개로, 재무 설계 전문가들 사이에서는 "실수령 소득의 20~25% 정도로 상환액을 억제하는 것이 바람직하다"는 더 보수적인 기준이 자주 언급됩니다. 심사를 통과하는 금액과 무리 없이 생활하며 갚을 수 있는 금액을 구분해서 생각하는 발상은 나라와 제도가 달라도 공통적으로 나타납니다.