Calculadora de capacidad de compra de vivienda (Affordability)
Estime cuánta casa puede pagar a partir de sus ingresos mensuales, deudas existentes, pago inicial, tasa de interés y plazo del préstamo, comparando un escenario conservador (regla 28/36) con un escenario máximo de aprobación tipo FHA.
¿Qué es la capacidad de compra de vivienda (affordability)?
La capacidad de compra de vivienda es el monto de préstamo que puede pagar cómodamente según su ingreso y sus deudas actuales, a diferencia del monto máximo que un prestamista podría aprobar técnicamente. Conocer su rango accesible antes de empezar a buscar vivienda le ayuda a enfocar su búsqueda en un presupuesto realista.
Mientras que money.wealth.dti_calculator calcula su DTI de forma directa a partir de sus ingresos y deudas actuales, esta herramienta trabaja de forma inversa: calcula el monto de préstamo que cumple con un DTI objetivo. Muestra dos escenarios lado a lado: una estimación conservadora basada en la regla 28/36 y una estimación máxima basada en el criterio más flexible del 43% de DTI final usado por programas como FHA, para que pueda ver tanto un presupuesto realista como el límite de aprobación.
Cómo usarlo
- Ingrese su ingreso mensual bruto Ingrese su ingreso mensual total antes de impuestos (puede incluir el ingreso del hogar si solicita el préstamo de forma conjunta)
- Ingrese sus pagos de deudas existentes Ingrese el total de sus pagos mensuales de préstamo de auto, préstamo estudiantil, tarjetas de crédito y otras deudas que no sean de vivienda
- Ingrese el pago inicial, la tasa de interés y el plazo Ingrese el pago inicial que planea hacer, la tasa que le ha cotizado su prestamista y el plazo deseado del préstamo
- Ingrese la estimación de impuestos y seguro Ingrese el costo mensual estimado del impuesto predial y el seguro de vivienda además de capital e interés (puede dejarlo en 0 si no lo sabe)
- Revise el resultado Se muestra el precio de vivienda accesible tanto para el escenario conservador como para el escenario máximo de aprobación
Consejos para aprovecharla mejor
- Un pago inicial más alto le permite pagar una vivienda más cara con el mismo presupuesto mensual de vivienda. Pruebe a recalcular con diferentes montos de pago inicial.
- Como su tasa real depende del prestamista y su perfil crediticio, compare cotizaciones de varios prestamistas y vea cómo cambia su capacidad de compra con cada tasa.
- Si la diferencia entre el escenario conservador y el máximo es grande, tenga en cuenta que pedir prestado cerca del máximo deja menos margen ante futuros aumentos de tasas o pérdida de ingresos.
- Pagar saldos existentes, como préstamos de auto o tarjetas de crédito, reduce su pago de deuda actual y puede aumentar cuánto puede pagar.
Casos de uso
Establecer un presupuesto antes de buscar vivienda
Conozca su límite de gasto cómodo antes de empezar a explorar propiedades en sitios inmobiliarios
Decidir cuánto ahorrar para el pago inicial
Vuelva a calcular con diferentes montos de pago inicial para ver cuánto necesita ahorrar para alcanzar el precio de vivienda deseado
Verificar el impacto del aumento de las tasas de interés
Simule cuánto se reduciría su monto de préstamo accesible si suben las tasas de interés
Comparar con su plan actual de pago de deudas
Revise su DTI actual con money.wealth.dti_calculator y luego vea cuánto aumentaría su capacidad de compra al pagar deudas existentes
Glosario
- Capacidad de compra (affordability)
- El monto de préstamo o precio de vivienda que puede pagar cómodamente según su ingreso y sus deudas actuales, a diferencia del máximo que un prestamista podría aprobar.
- Regla 28/36
- Un criterio tradicional que sugiere mantener el DTI inicial (solo vivienda) en 28% o menos y el DTI final (todas las deudas) en 36% o menos.
- Préstamo FHA
- Una hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda de EE. UU., que puede aprobar prestatarios con un DTI más alto (típicamente hasta cerca del 43%) que los préstamos convencionales.
- Cuenta de depósito en garantía (escrow)
- Un arreglo en el que su prestamista recauda el impuesto predial y el seguro de vivienda junto con su pago mensual de capital e interés, y paga esas facturas en su nombre.
- Préstamo amortizable
- Un préstamo que se paga en cuotas mensuales iguales de capital e interés durante el plazo del préstamo. Esta calculadora asume este método al calcular el monto del préstamo.
Preguntas frecuentes
A propósito — Lo que puede pedir prestado no siempre es lo que debería pedir prestado
En los préstamos hipotecarios, el monto que un prestamista está dispuesto a aprobar y el monto que un prestatario puede pagar cómodamente no siempre son lo mismo. La suscripción del préstamo principalmente verifica un piso de capacidad de pago; la aprobación por sí sola no significa que pedir prestado el monto máximo aprobado sea la decisión correcta para el presupuesto de su hogar.
Una de las lecciones que a menudo se extraen de la crisis financiera mundial de finales de la década de 2000 es que esta brecha entre "lo que puede pedir prestado" y "lo que puede pagar" no se tomó suficientemente en serio en ese momento. Como resultado, la suscripción hipotecaria se volvió más estricta en muchos países, y medidas objetivas como el DTI ganaron más peso en las decisiones de préstamo.
Los asesores financieros a menudo sugieren objetivos aún más conservadores que las pautas oficiales de préstamo, como mantener los pagos de vivienda en alrededor del 20-25% del ingreso neto. Separar "lo que un prestamista aprobará" de "lo que puede vivir cómodamente pagando" es un tema que aparece en los mercados hipotecarios de todo el mundo, aunque las reglas y umbrales específicos difieran de un país a otro.