Calculateur d'Investissement Immobilier

Saisissez le prix du bien, les frais d'acquisition, le loyer mensuel, le taux de vacance et les charges annuelles pour calculer le rendement brut, le rendement net, le cash-flow mensuel et la durée de remboursement.

Dernière mise à jour : 2026-09-20

Prix du Bien	JPY
Frais d'Acquisition	JPY
Loyer Mensuel	JPY
Taux de Vacance	%
Charges Annuelles	JPY

Rendement Brut

[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %

Rendement Net

[[ fmtPct(result.netYield) ]] %

Cash-flow Mensuel

[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] JPY

Durée de Remboursement

[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]] ans

Investissement Total	[[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY
Revenus Locatifs Bruts Annuels	[[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY
Revenus Locatifs Effectifs Annuels	[[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY
Revenu Net Annuel	[[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY

Loyer mensuel par prix du bien et rendement brut

Loyer mensuel nécessaire pour atteindre chaque objectif de rendement brut (sans vacance ni charges).

Prix \ Rendement	3%	4%	5%	6%	7%	8%	10%
1,000万 JPY	25,000	33,333	41,667	50,000	58,333	66,667	83,333
2,000万 JPY	50,000	66,667	83,333	100,000	116,667	133,333	166,667
3,000万 JPY	75,000	100,000	125,000	150,000	175,000	200,000	250,000
5,000万 JPY	125,000	166,667	208,333	250,000	291,667	333,333	416,667
10,000万 JPY	250,000	333,333	416,667	500,000	583,333	666,667	833,333

Les valeurs ci-dessus sont basées uniquement sur le rendement brut. Utilisez la calculatrice ci-dessus pour obtenir le rendement net en tenant compte du taux de vacance et des charges annuelles.

Les résultats sont des simulations. Les rendements réels varient selon les conditions du marché, la vacance, les travaux, la fiscalité et les taux d'intérêt. Les décisions d'investissement immobilier relèvent de la responsabilité de l'utilisateur. Consultez un expert immobilier, un conseiller fiscal ou un planificateur financier agréé avant toute décision importante.

Voir l'écart entre le rendement brut et le rendement net

Saisissez le prix d'achat, les frais d'acquisition, les loyers, le taux de vacance et les charges courantes : cet outil calcule le rendement brut, le rendement net, la trésorerie mensuelle et le nombre d'années nécessaires pour recouvrer la mise.

**Le plus important dans ce calcul, c'est que le rendement affiché dans une annonce est le rendement brut.** Le rendement brut n'est rien d'autre que **le loyer annuel divisé par le prix d'achat**, sans rien retrancher pour les frais d'acquisition, pour les périodes sans locataire, ni pour la gestion, les réparations et les impôts. **C'est le rendement net qui représente la part qui vous reste réellement en main**, et pour un même bien les deux s'écartent beaucoup. **Et ce qui remue le plus le résultat, c'est le taux de vacance.** Un calcul supposant une occupation pleine s'éloigne aisément de la réalité, et **la façon dont vous fixez ce taux transforme le rendement net comme la trésorerie.** Faire tourner les chiffres sur une hypothèse prudente, et voir s'ils tiennent encore, est la voie la plus sûre.

Comment cela se calcule

Saisissez le prix et les frais d'acquisition **Ces frais peuvent atteindre plusieurs pour cent du prix et tirent le rendement net vers le bas.**
Saisissez le loyer et le taux de vacance **Ne fixez pas la vacance avec optimisme.** C'est ce qui remue le plus le résultat.
Saisissez gestion, réparations et autres charges Ce qui reste après les avoir retranchées est le rendement net.
Lisez le rendement net et la trésorerie **Remarquez à quelle distance ils se tiennent du chiffre brut.**

Astuces pour en tirer le meilleur parti

Le rendement brut ne tient compte ni de la vacance ni des charges d'exploitation. Pour une évaluation réaliste, calculez toujours le rendement net en intégrant un taux de vacance (généralement 5–10 %) et les charges annuelles telles que les frais de gestion, les réparations et la taxe foncière.
Dans les grandes villes du Japon, un rendement brut de 5–8 % est courant pour les biens de rapport. Les rendements supérieurs à 10 % apparaissent souvent en zones rurales ou sur des bâtiments anciens, avec un risque plus élevé de vacance et de travaux.
Un cash-flow mensuel négatif n'est pas forcément synonyme de perte. Les déductions pour amortissement peuvent générer un avantage fiscal qui compense le déficit comptable. Consultez un conseiller fiscal pour une évaluation complète.
La durée de remboursement affichée suppose un financement intégral en fonds propres. En pratique, l'utilisation d'un crédit immobilier (effet de levier) peut augmenter significativement le rendement sur capitaux propres, à condition que le taux d'intérêt reste inférieur au rendement net.
L'emplacement, l'ancienneté du bâtiment et la demande locative comptent davantage que le rendement seul. Un rendement brut élevé dans une zone à faible demande peut devenir négatif si le bien reste vacant pendant plusieurs mois.

Dans quels cas s'en servir

Pour comparer des biens

**Les classer sur le seul rendement brut mène à l'erreur.** Convertissez chacun en net sous les mêmes hypothèses.

Pour estimer l'effet de la vacance

Recalculer à différents taux montre ce que le placement peut absorber.

Pour saisir le poids des frais d'acquisition

**Ils entaillent profondément le rendement de la première année.**

Pour établir la durée de recouvrement

Vous voyez en combien d'années la mise est censée revenir.

Vocabulaire du placement immobilier

Rendement brut: Le loyer annuel divisé par le prix d'achat. **Ni charges ni vacance n'y étant retranchées, il ne fonde aucune comparaison.**
Rendement net: Le rendement après frais d'acquisition, vacance et charges courantes. **C'est celui qui approche ce qui reste vraiment.**
Taux de vacance: La part de l'année sans locataire. **La façon dont ce chiffre est fixé remue le résultat plus que tout le reste.**
Frais d'acquisition: Ce que coûte la prise de propriété : honoraires, publicité foncière, impôts et le reste.
Trésorerie: L'argent qui reste vraiment une fois ôtées du loyer les charges et les échéances du prêt.
Durée de recouvrement: Le nombre d'années jusqu'au retour de la mise. Plus le rendement est élevé, plus elle est courte.

Questions Fréquentes

Généralement 1 à 3 points de pourcentage. Par exemple, un bien avec un rendement brut de 7 %, un taux de vacance de 5 % et des charges annuelles représentant 15 % des loyers affichera un rendement net d'environ 5–6 %. Calculez toujours le rendement net avant toute décision d'achat.

Les postes courants sont : les frais de gestion locative (5–10 % du loyer), la taxe foncière, l'assurance du bâtiment, la provision pour travaux et les frais de remise en état entre locataires. Pour les immeubles collectifs, ajoutez les charges des parties communes. Au total, les charges représentent souvent 15–25 % des loyers bruts.

Pas nécessairement. Pour un bien locatif détenu à long terme, une durée de 10–20 ans est généralement considérée comme acceptable. Ce calcul ne tient compte que des loyers, sans la plus-value à la revente. Les biens situés dans des zones à forte demande peuvent se valoriser considérablement, rendant le rendement total attractif même avec un rendement locatif modeste.

Cet outil suppose un achat intégral en fonds propres. Si vous utilisez un crédit, ajoutez le service de la dette annuel (capital + intérêts) au champ des charges annuelles. Lorsque le rendement net dépasse le taux d'intérêt du prêt, vous bénéficiez d'un effet de levier positif et votre rendement sur capitaux propres sera supérieur au rendement net du bien.

Un taux de 5–8 % est raisonnable pour des biens urbains au Japon ; 10–15 % est plus adapté aux zones rurales ou aux bâtiments anciens. Consultez les statistiques de vacance locative pour la zone ciblée auprès d'agences immobilières locales ou du Ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.

Anecdote — L'Écart Caché entre Rendement Brut et Rendement Net

Presque tous les « taux de rendement » affichés dans les annonces immobilières correspondent au rendement brut : loyer annuel divisé par le prix d'achat, sans aucune déduction. C'est un indicateur pratique pour des comparaisons rapides, mais il peut être très trompeur. Un rendement brut de 12 % sur un immeuble de 30 ans peut se réduire à 4–5 % une fois appliqués 10 % de vacance et des charges annuelles représentant 20 % des loyers.

Le rendement net divise le revenu net d'exploitation par le coût total d'acquisition, incluant les droits de mutation, les honoraires d'agence et les frais de notaire. Au Japon, ces frais de transaction s'élèvent généralement à 5–8 % du prix du bien, ce qui peut à lui seul réduire le rendement net de 0,5 à 1 point de pourcentage par rapport au brut.

Les investisseurs professionnels utilisent également le rendement cash-on-cash (CCR) : cash-flow annuel après service de la dette divisé par les capitaux propres réellement investis. Lorsque le coût du crédit est inférieur au rendement net du bien, l'effet de levier amplifie le rendement sur fonds propres — c'est l'« effet de levier positif ». L'inverse est tout aussi vrai : si le taux hypothécaire dépasse le rendement net, chaque euro emprunté détruit de la valeur.

Voir toutes les anecdotes