不动产投资计算器
输入房产价格、购入费用、月租金、空置率和年度费用，计算毛租金回报率、净租金回报率、月度现金流及投资回收年限。
| 房产价格 |
日元
|
|---|---|
| 购入诸费用 |
日元
|
| 月租金收入 |
日元
|
| 空置率 |
%
|
| 年度费用 |
日元
|
| 总投资额 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 日元 |
| 年度总收入 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 日元 |
| 年度有效收入 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 日元 |
| 年度净收益 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 日元 |
按房产价格与毛回报率换算的月租金参考表
根据毛租金回报率反推的月租金目标值（不含空置与运营费用）。
| 价格 \ 回报率 | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万日元 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万日元 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万日元 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万日元 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万日元 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
上表仅基于毛租金回报率计算。如需考虑空置率与年度费用，请使用上方计算工具求得净租金回报率。
看清毛收益率与净收益率之间的落差
输入购入价格、购置费用、租金收入、空置率与各项开支，本工具便算出毛收益率、净收益率、每月现金流，以及收回投资所需的年数。
**此项计算中最要紧的一点是：广告上所标的收益率，乃是毛收益率。** 毛收益率不过是**年租金除以购入价格**，购置之费、无租客的时日、管理与修缮及税费，一概未曾扣除。**真正代表落进您手里那一份的，是净收益率**，同一处物业，两者相差甚远。**而最能左右结果的，是空置率。** 以满租为前提所作的计算，最易与现实脱节；**空置率取值一变，净收益率与现金流便面目全非。** 取一个保守的数去算，看它是否依然站得住，才是稳妥之道。
估算的步骤
- 输入价格与购置费用 **这些费用可达价格的百分之数，足以把净收益率拉低。**
- 输入租金与空置率 **空置率切莫取得乐观。** 它最能左右结果。
- 输入管理费、修缮费等开支 扣去它们之后所余，便是净收益率。
- 读取净收益率与现金流 **留意它们与毛收益率相去多远。**
用好本工具的小技巧
- 毛租金回报率不考虑空置与运营成本。要准确评估收益性，请务必计算净租金回报率，将空置率（通常5–10%）和管理费、维修费、固定资产税等年度费用一并纳入。
- 在日本主要城市，毛租金回报率5–8%是收益型房产的常见水平。超过10%的房产多见于地方或老旧建筑，通常伴随较高的空置风险和维修风险。
- 月度现金流为负并不一定意味着亏损。折旧抵扣可带来税务优惠，有时足以弥补账面亏损。建议咨询税务专业人士进行综合评估。
- 回收年限是基于全现金购买的理论值。实际操作中，利用贷款（杠杆）可显著提高自有资本回报率——前提是贷款利率低于净租金回报率。
- 地段、楼龄和租赁需求比回报率本身更为重要。即使毛回报率很高，若长期空置则现金流将持续为负，购买前务必调查目标区域的租赁需求。
这些场景会用到
比较数处物业
**单凭毛收益率排座次会把人引偏。** 须以同一套假设换算成净收益率再比。
估量空置的影响
以不同的空置率重算，便知这笔投资能承受到什么地步。
掂量购置费用的分量
**它把头一年的收益率削去一大块。**
弄清回本的年数
可以看出所投的钱，按计算须几年方能回来。
不动产投资的术语
- 毛收益率
- 年租金除以购入价格。**既未扣开支也未计空置，不足以作比较的依据。**
- 净收益率
- 扣除购置费用、空置与各项开支之后的收益率。**贴近实得的，正是它。**
- 空置率
- 一年之中无租客的时日所占的比例。**此数取得如何，比什么都更能左右结果。**
- 购置费用
- 取得产权所花的钱：中介费、登记费、税费等等。
- 现金流
- 自租金中扣去开支与贷款还本付息之后，真正落下的钱。
- 回本年数
- 所投之钱收回所需的年数。收益率越高，其数越短。
常见问题
闲话 ― 毛回报率与净回报率之间的隐藏差距
房产广告中标注的"回报率◯%"几乎无一例外都是毛租金回报率——年租金除以购入价格，未扣除任何成本。这一指标虽然便于快速比较，却也极具误导性：某老旧公寓楼的毛回报率乍看高达12%，但扣除10%空置率和占租金收入20%的年度费用后，净回报率可能只剩4–5%，与广告上的数字相去甚远。
真正更贴近现实的净租金回报率（在美国语境中称为资本化率）以净营业收入除以总获取成本计算，后者不仅是房价本身，还包含购置税、中介费和登记费用等一系列交易成本。在日本，这些交易成本通常占房产价格的5–8%，光是这一项，就足以让净回报率比毛回报率低0.5–1个百分点。
专业投资者往往还会参考另一个更接近钱包实感的指标——现金回报率（CCR）：扣除贷款还款后的年度现金流除以实际投入的自有资金。当借款成本低于房产净回报率时，杠杆会放大自有资本收益，这种情形被称为"正向杠杆"；反之亦然——若贷款利率超过净回报率，那么每多借入一元，实际上都是在悄悄损耗自己的本金价值。