不動産投資計算
物件価格・購入諸費用・家賃収入・空室率・経費を入力して、表面利回り・実質利回り・月次キャッシュフロー・投資回収年数を計算します。
| 物件価格 |
円
|
|---|---|
| 購入諸費用 |
円
|
| 月額家賃収入 |
円
|
| 空室率 |
%
|
| 年間経費 |
円
|
| 総投資額 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 円 |
| 年間総収入 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 円 |
| 年間実効収入 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 円 |
| 年間純収益 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 円 |
物件価格別・利回り別の月額家賃換算表
表面利回りから逆算した月額家賃収入の目安（空室・経費は含まず）。
| 物件価格 ＼ 利回り | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万円 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万円 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万円 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万円 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万円 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
上記は表面利回りから逆算した月額家賃の目安です。空室率・経費を考慮した実質利回りは上部の計算ツールでご確認ください。
表面利回りと実質利回りの差を見る
物件価格・購入諸費用・家賃収入・空室率・経費を入れると、表面利回り・実質利回り・月次のキャッシュフロー・投資回収年数を試算します。
**この計算で最も大切なのは、広告に載っている利回りが表面利回りだという点です。** 表面利回りは**年間の家賃収入を物件価格で割っただけ**の数字で、購入時の諸費用も、空室の期間も、管理費・修繕費・税金も一切引かれていません。**実際に手元に残る割合を表すのは実質利回りのほう**で、同じ物件でも両者は大きく開きます。**そして結果を最も大きく動かすのが空室率です。** 満室を前提にした試算は現実離れしやすく、**空室率をどう置くかで実質利回りもキャッシュフローも様変わりします。** 保守的な値で試算し、それでも成り立つかを見るのが安全です。
試算の手順
- 物件価格と購入諸費用を入れる **諸費用は価格の数%に達することがあり、実質利回りを押し下げます。**
- 家賃収入と空室率を入れる **空室率は楽観的に置かないでください。** ここが結果を最も動かします。
- 管理費・修繕費などの経費を入れる これらを引いた後が実質利回りになります。
- 実質利回りとキャッシュフローを読む **表面利回りとの差を確かめてください。**
使いこなすためのヒント
- 表面利回りは空室・経費を考慮しない単純な指標です。実際の収益性を知るには、空室率（一般的に5〜10%）と管理費・修繕費・固定資産税などの年間経費を差し引いた実質利回りを確認してください。
- 日本の一般的な目安として、表面利回り5〜8%が都市部の収益物件でよく見られる水準です。10%超は高利回りですが、地方や築古物件に多く、修繕リスクや空室リスクが高い場合があります。
- 月次キャッシュフローがマイナスになる場合でも、ローン返済額を上回る税務上の減価償却メリットが生じるケースもあります。税理士への相談を検討してください。
- 投資回収年数は「自己資金だけで考えた場合」の理論値です。実際には融資（レバレッジ）を活用することで自己資本利回り（CCR）が大幅に向上する場合があります。
- 物件の立地・築年数・管理状態は利回り以上に重要な要素です。利回りが高くても空室が続けばキャッシュフローはマイナスになるため、エリアの賃貸需要を事前に調査することが不可欠です。
活用シーン
物件を比較する
**表面利回りだけで並べると判断を誤ります。** 同じ条件で実質に直して比べます。
空室の影響を見積もる
空室率を変えて再計算すると、どこまで耐えられるかが分かります。
購入諸費用の重みを知る
**諸費用は初年度の利回りを大きく削ります。**
回収年数を把握する
投じた資金がどれくらいで戻る計算になるかを確かめられます。
不動産投資の用語
- 表面利回り
- 年間家賃収入 ÷ 物件価格です。**経費も空室も引いていないため、比較の土台にはなりません。**
- 実質利回り
- 諸費用・空室・経費を反映した利回りです。**手元に残る割合に近いのはこちらです。**
- 空室率
- 年間のうち入居者がいない期間の割合です。**この値の置き方が結果を最も大きく動かします。**
- 購入諸費用
- 仲介手数料・登記費用・税金など、取得時にかかる費用です。
- キャッシュフロー
- 家賃収入から経費とローン返済を引いた、実際に手元に残る現金です。
- 投資回収年数
- 投じた資金が回収されるまでの年数です。利回りが高いほど短くなります。
よくある質問
余談ですが ― 表面利回りと実質利回りの落とし穴
不動産の広告によく掲げられる「利回り◯%」は、ほぼ例外なく表面利回り（グロス利回り）です。計算式は単純で「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」ですが、ここには空室リスクも管理コストも含まれていません。築30年の一棟アパートが「利回り12%」と掲載されていても、空室率30%・年間経費150万円を差し引いた実質利回りが4%台、ということは珍しくありません。
実質利回り（ネット利回り）の計算式は「（年間家賃収入 × 稼働率 − 年間経費）÷ 総投資額 × 100」です。ここでいう総投資額は物件価格だけでなく購入諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン手数料など）も含むのがポイント。物件価格の5〜8%が購入諸費用の目安とされています。
投資家の間ではしばしば「キャップレート（還元利回り）」という言葉も使われます。これはネット利回りに近い概念で、物件の収益力を客観的に評価するための指標です。同じエリア・用途の物件のキャップレートを比較することで、相場より割高か割安かを判断する手がかりになります。