Calculadora de Inversión Inmobiliaria
Introduce el precio del inmueble, costes de compra, alquiler mensual, tasa de vacancia y gastos anuales para calcular la rentabilidad bruta, rentabilidad neta, flujo de caja mensual y período de recuperación.
| Precio del Inmueble |
JPY
|
|---|---|
| Costes de Compra |
JPY
|
| Ingreso Mensual por Alquiler |
JPY
|
| Tasa de Vacancia |
%
|
| Gastos Anuales |
JPY
|
| Inversión Total | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Ingresos Brutos Anuales | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Ingresos Efectivos Anuales | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Beneficio Neto Anual | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Alquiler mensual por precio de inmueble y rentabilidad bruta
Alquiler mensual necesario para alcanzar cada objetivo de rentabilidad bruta (sin vacancia ni gastos).
| Precio \ Rentabilidad | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Los valores anteriores se basan únicamente en la rentabilidad bruta. Usa la calculadora de arriba para obtener la rentabilidad neta teniendo en cuenta la vacancia y los gastos anuales.
Ver la distancia entre la rentabilidad bruta y la neta
Introduzca el precio de compra, los gastos de adquisición, los ingresos por alquiler, la tasa de desocupación y los gastos corrientes, y esta herramienta calcula la rentabilidad bruta, la neta, el flujo de caja mensual y los años necesarios para recuperar la inversión.
**Lo más importante de este cálculo es que la rentabilidad que aparece en un anuncio es la bruta.** La rentabilidad bruta no es más que **el alquiler anual dividido por el precio de compra**, sin deducir nada por los gastos de adquisición, por los períodos sin inquilino ni por la administración, las reparaciones y los impuestos. **Es la rentabilidad neta la que representa la proporción que queda de veras en sus manos**, y para un mismo inmueble ambas se separan mucho. **Y lo que más mueve el resultado es la tasa de desocupación.** Un cálculo que suponga ocupación plena se aparta fácilmente de la realidad, y **cómo fije esa tasa transforma tanto la rentabilidad neta como el flujo de caja.** Correr las cifras sobre un supuesto conservador, y ver si aun así se sostienen, es el camino más seguro.
Cómo se calcula
- Introduzca el precio y los gastos de adquisición **Esos gastos pueden alcanzar varios por ciento del precio y tiran hacia abajo de la rentabilidad neta.**
- Introduzca el alquiler y la tasa de desocupación **No fije la desocupación con optimismo.** Es lo que más mueve el resultado.
- Introduzca administración, reparaciones y demás gastos Lo que resta tras deducirlos es la rentabilidad neta.
- Lea la rentabilidad neta y el flujo de caja **Repare en cuánto distan de la cifra bruta.**
Consejos para aprovecharla mejor
- La rentabilidad bruta no tiene en cuenta la vacancia ni los costes operativos. Para una imagen realista, calcula siempre la rentabilidad neta incluyendo una tasa de vacancia (normalmente 5–10%) y gastos anuales como honorarios de gestión, reparaciones e impuestos.
- En las grandes ciudades de Japón, una rentabilidad bruta del 5–8% es el rango habitual para inmuebles de inversión. Rentabilidades superiores al 10% suelen aparecer en zonas rurales o edificios antiguos, con mayor riesgo de vacancia y mantenimiento.
- Un flujo de caja mensual negativo no siempre implica pérdidas. Las deducciones por amortización pueden generar una ventaja fiscal que compense el déficit contable. Consulta a un asesor fiscal.
- El período de recuperación mostrado asume financiación íntegra con capital propio. En la práctica, el uso de hipoteca (apalancamiento) puede aumentar significativamente el retorno sobre el capital, siempre que el tipo de interés sea inferior a la rentabilidad neta.
- La ubicación, la antigüedad del edificio y la demanda de alquiler son más importantes que la rentabilidad por sí sola. Una rentabilidad bruta elevada en una zona de baja demanda puede convertirse en negativa si el inmueble permanece vacío durante meses.
Cuándo resulta útil
Comparar inmuebles
**Ordenarlos solo por la rentabilidad bruta lleva a extraviarse.** Convierta cada uno a neta bajo los mismos supuestos.
Estimar el efecto de la desocupación
Recalcular con distintas tasas muestra cuánto puede absorber la inversión.
Captar el peso de los gastos de adquisición
**Recortan hondamente la rentabilidad del primer año.**
Establecer el período de recuperación
Puede ver en cuántos años se calcula que vuelve el dinero puesto.
Términos de la inversión inmobiliaria
- Rentabilidad bruta
- El alquiler anual dividido por el precio de compra. **Sin deducir gastos ni desocupación, no sirve de base para comparar.**
- Rentabilidad neta
- La rentabilidad tras gastos de adquisición, desocupación y gastos corrientes. **Esta es la que se acerca a lo que de veras queda.**
- Tasa de desocupación
- La proporción del año sin inquilino. **Cómo se fije esta cifra mueve el resultado más que ninguna otra cosa.**
- Gastos de adquisición
- Lo que se gasta al tomar la propiedad: honorarios, registro, impuestos y lo demás.
- Flujo de caja
- El dinero que queda de veras una vez tomados del alquiler los gastos y las cuotas del préstamo.
- Período de recuperación
- Los años hasta recuperar el dinero puesto. Cuanto mayor la rentabilidad, más corto resulta.
Preguntas Frecuentes
A propósito — La brecha oculta entre rentabilidad bruta y neta
Casi todos los "porcentajes de rentabilidad" que aparecen en los anuncios inmobiliarios son rentabilidad bruta: alquiler anual dividido por el precio de compra, sin deducción alguna. Es un indicador útil para comparaciones rápidas, pero puede resultar muy engañoso. Una rentabilidad bruta del 12% en un bloque de apartamentos de 30 años puede reducirse al 4–5% al aplicar una vacancia del 10% y gastos anuales equivalentes al 20% de los ingresos por alquiler.
La rentabilidad neta divide los ingresos operativos netos entre el coste total de adquisición, incluyendo impuestos de transmisión, honorarios de agencia y costes de registro. En Japón, estos costes de transacción suelen suponer el 5–8% del precio del inmueble, lo que por sí solo puede reducir la rentabilidad neta entre 0,5 y 1 punto porcentual respecto a la bruta.
Los inversores profesionales también utilizan el retorno sobre el efectivo invertido (CCR): flujo de caja anual tras el servicio de la deuda dividido por el capital propio aportado. Cuando el coste del crédito es inferior a la rentabilidad neta del inmueble, el apalancamiento amplifica el retorno sobre el capital —lo que se denomina "apalancamiento positivo". Lo contrario también es cierto: si el tipo hipotecario supera la rentabilidad neta, cada euro prestado destruye valor.