Immobilieninvestitionsrechner
Gib Kaufpreis, Kaufnebenkosten, monatliche Mieteinnahmen, Leerstandsquote und jährliche Kosten ein, um Bruttomietrendite, Nettomietrendite, monatlichen Cashflow und Amortisationsdauer zu berechnen.
| Kaufpreis der Immobilie |
JPY
|
|---|---|
| Kaufnebenkosten |
JPY
|
| Monatliche Mieteinnahmen |
JPY
|
| Leerstandsquote |
%
|
| Jährliche Betriebskosten |
JPY
|
| Gesamtinvestition | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Jährliche Bruttomieteinnahmen | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Jährliche effektive Einnahmen | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Jährlicher Nettoertrag | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Monatliche Miete nach Kaufpreis und Bruttomietrendite
Erforderliche monatliche Miete zur Erreichung jedes Bruttomietrenditeziels (ohne Leerstand und Betriebskosten).
| Preis \ Rendite | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Die obigen Werte basieren ausschließlich auf der Bruttomietrendite. Verwenden Sie den Rechner oben, um mit Leerstandsquote und jährlichen Kosten die Nettomietrendite zu ermitteln.
Den Abstand zwischen Brutto- und Nettorendite sehen
Geben Sie Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Mieteinnahmen, Leerstandsquote und laufende Kosten ein, und dieses Werkzeug ermittelt die Bruttorendite, die Nettorendite, den monatlichen Zahlungsfluss und die Zahl der Jahre bis zur Rückgewinnung des Eingesetzten.
**Das Wichtigste an dieser Rechnung ist, dass die in einer Anzeige genannte Rendite die Bruttorendite ist.** Die Bruttorendite ist nichts weiter als **die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis**, ohne Abzug für Erwerbsnebenkosten, für Zeiten ohne Mieter oder für Verwaltung, Instandhaltung und Steuern. **Den Anteil, der wirklich übrig bleibt, gibt die Nettorendite wieder**, und bei derselben Immobilie gehen beide weit auseinander. **Und was das Ergebnis am stärksten bewegt, ist die Leerstandsquote.** Eine Rechnung, die Vollvermietung unterstellt, entfernt sich leicht von der Wirklichkeit, und **wie Sie diese Quote ansetzen, verwandelt Nettorendite wie Zahlungsfluss.** Mit einer vorsichtigen Annahme zu rechnen und zu sehen, ob es dann noch trägt, ist der sicherere Weg.
So wird gerechnet
- Geben Sie Preis und Erwerbsnebenkosten ein **Diese Kosten können mehrere Prozent des Preises erreichen und drücken die Nettorendite.**
- Geben Sie Miete und Leerstandsquote ein **Setzen Sie den Leerstand nicht zuversichtlich an.** Er bewegt das Ergebnis am stärksten.
- Geben Sie Verwaltung, Instandhaltung und weitere Kosten ein Was nach ihrem Abzug bleibt, ist die Nettorendite.
- Lesen Sie Nettorendite und Zahlungsfluss **Achten Sie darauf, wie weit sie von der Bruttozahl entfernt liegen.**
Tipps für die Nutzung
- Die Bruttomietrendite berücksichtigt weder Leerstand noch Betriebskosten. Für eine realistische Einschätzung berechne stets die Nettomietrendite – unter Einbeziehung einer Leerstandsquote (typischerweise 5–10 %) und jährlicher Kosten wie Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und Grundsteuer.
- In den Großstädten Japans liegt die Bruttomietrendite üblicherweise zwischen 5 und 8 % für Renditeobjekte. Renditen über 10 % finden sich häufig in ländlichen Gebieten oder älteren Gebäuden – höhere Renditen gehen oft mit höherem Leerstand und Instandhaltungsrisiko einher.
- Ein negativer monatlicher Cashflow bedeutet nicht zwangsläufig Verlust. Abschreibungen können steuerliche Vorteile erzeugen, die das buchhalterische Defizit mehr als ausgleichen. Konsultiere einen Steuerberater für eine vollständige Bewertung.
- Die angezeigte Amortisationsdauer geht von einer vollständigen Eigenfinanzierung aus. In der Praxis kann der Einsatz von Fremdkapital (Hebelwirkung) die Eigenkapitalrendite erheblich steigern – vorausgesetzt, der Zinssatz liegt unter der Nettomietrendite.
- Lage, Baujahr und Mietnachfrage sind wichtiger als die Rendite allein. Eine hohe Bruttomietrendite in einem nachfrageschwachen Gebiet kann schnell negativ werden, wenn das Objekt monatelang leer steht.
Wofür Sie es nutzen können
Um Objekte zu vergleichen
**Sie allein nach der Bruttorendite zu ordnen führt in die Irre.** Rechnen Sie jedes unter denselben Annahmen auf netto um.
Um die Wirkung des Leerstands zu schätzen
Mit verschiedenen Quoten nachzurechnen zeigt, wie viel die Anlage verkraftet.
Um das Gewicht der Erwerbsnebenkosten zu erfassen
**Sie schneiden tief in die Rendite des ersten Jahres.**
Um die Rückgewinnungsdauer zu bestimmen
Sie sehen, in wie vielen Jahren das Eingesetzte rechnerisch zurückfließt.
Begriffe der Immobilienanlage
- Bruttorendite
- Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. **Da weder Kosten noch Leerstand abgezogen sind, taugt sie nicht als Vergleichsgrundlage.**
- Nettorendite
- Die Rendite nach Erwerbsnebenkosten, Leerstand und laufenden Kosten. **Sie kommt dem tatsächlich Verbleibenden nahe.**
- Leerstandsquote
- Der Anteil des Jahres ohne Mieter. **Wie diese Zahl angesetzt wird, bewegt das Ergebnis mehr als alles andere.**
- Erwerbsnebenkosten
- Was der Erwerb kostet: Maklergebühr, Eintragung, Steuern und dergleichen.
- Zahlungsfluss
- Das Geld, das wirklich übrig bleibt, wenn laufende Kosten und Darlehensraten von der Miete abgehen.
- Rückgewinnungsdauer
- Die Zahl der Jahre bis zur Rückgewinnung des Eingesetzten. Je höher die Rendite, desto kürzer fällt sie aus.
Häufig gestellte Fragen
Übrigens – Die verborgene Lücke zwischen Brutto- und Nettomietrendite
Fast jeder in Immobilienanzeigen genannte „Renditewert" ist die Bruttomietrendite – Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, ohne jegliche Abzüge. Sie ist nützlich für schnelle Vergleiche, kann aber gefährlich irreführend sein. Eine Bruttomietrendite von 12 % bei einem 30 Jahre alten Mehrfamilienhaus kann auf 4–5 % schrumpfen, wenn man eine Leerstandsquote von 10 % und jährliche Betriebskosten in Höhe von 20 % der Mieteinnahmen einrechnet.
Die Nettomietrendite dividiert den Nettobetriebsertrag durch die gesamten Anschaffungskosten, einschließlich Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten. In Japan summieren sich diese Transaktionskosten typischerweise auf 5–8 % des Kaufpreises – allein dadurch kann die Nettomietrendite um 0,5 bis 1 Prozentpunkt unter der Bruttomietrendite liegen.
Professionelle Investoren nutzen auch den Cash-on-Cash-Return (CCR): jährlicher Cashflow nach Schuldendienst geteilt durch das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Wenn die Fremdkapitalkosten unter der Nettomietrendite liegen, verstärkt der Hebel die Eigenkapitalrendite – dies wird als „positiver Leverage" bezeichnet. Umgekehrt gilt: Übersteigt der Hypothekenzins die Nettomietrendite, vernichtet jeder geliehene Euro Wert.