Calculadora de Investimento Imobiliário
Insira o preço do imóvel, custos de aquisição, aluguel mensal, taxa de vacância e despesas anuais para calcular o rendimento bruto, rendimento líquido, fluxo de caixa mensal e prazo de retorno.
| Preço do Imóvel |
JPY
|
|---|---|
| Custos de Aquisição |
JPY
|
| Renda Mensal de Aluguel |
JPY
|
| Taxa de Vacância |
%
|
| Despesas Anuais |
JPY
|
| Investimento Total | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] JPY |
| Renda Bruta Anual | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] JPY |
| Renda Efetiva Anual | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] JPY |
| Renda Líquida Anual | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] JPY |
Aluguel mensal por preço do imóvel e rendimento bruto
Aluguel mensal necessário para atingir cada meta de rendimento bruto (sem vacância ou despesas).
| Preço \ Rendimento | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000万 JPY | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000万 JPY | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000万 JPY | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000万 JPY | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000万 JPY | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
Os valores acima baseiam-se apenas no rendimento bruto. Use a calculadora acima para obter o rendimento líquido considerando a taxa de vacância e as despesas anuais.
Ver a distância entre a rentabilidade bruta e a líquida
Insira o preço de compra, os custos de aquisição, os rendimentos de aluguel, a taxa de vacância e as despesas correntes, e esta ferramenta calcula a rentabilidade bruta, a líquida, o fluxo de caixa mensal e os anos necessários para recuperar o investimento.
**O mais importante deste cálculo é que a rentabilidade que aparece num anúncio é a bruta.** A rentabilidade bruta não é mais que **o aluguel anual dividido pelo preço de compra**, sem deduzir nada pelos custos de aquisição, pelos períodos sem inquilino nem pela administração, os reparos e os impostos. **É a rentabilidade líquida que representa a proporção que de fato lhe resta nas mãos**, e para um mesmo imóvel ambas se separam muito. **E o que mais move o resultado é a taxa de vacância.** Um cálculo que suponha ocupação plena afasta-se facilmente da realidade, e **como você fixar essa taxa transforma tanto a rentabilidade líquida quanto o fluxo de caixa.** Correr as cifras sobre um pressuposto conservador, e ver se ainda assim se sustentam, é o caminho mais seguro.
Como se calcula
- Insira o preço e os custos de aquisição **Esses custos podem alcançar vários por cento do preço e puxam para baixo a rentabilidade líquida.**
- Insira o aluguel e a taxa de vacância **Não fixe a vacância com otimismo.** É o que mais move o resultado.
- Insira administração, reparos e demais despesas O que resta depois de deduzi-los é a rentabilidade líquida.
- Leia a rentabilidade líquida e o fluxo de caixa **Repare em quanto distam da cifra bruta.**
Dicas para aproveitar melhor
- O rendimento bruto não considera vacância nem custos operacionais. Para uma avaliação realista, calcule sempre o rendimento líquido incluindo uma taxa de vacância (geralmente 5–10%) e despesas anuais como taxas de administração, reparos e impostos sobre propriedade.
- Nas principais cidades do Japão, um rendimento bruto de 5–8% é o intervalo habitual para imóveis de renda. Rendimentos acima de 10% geralmente aparecem em regiões menores ou edifícios mais antigos, trazendo maior risco de vacância e manutenção.
- Um fluxo de caixa mensal negativo nem sempre significa prejuízo. Deduções de depreciação podem gerar benefício fiscal que compensa o déficit contábil. Consulte um contador ou especialista tributário.
- O prazo de retorno exibido assume financiamento integral com capital próprio. Na prática, o uso de financiamento (alavancagem) pode aumentar significativamente o retorno sobre o capital, desde que a taxa de juros seja inferior ao rendimento líquido.
- Localização, idade do imóvel e demanda por aluguel importam mais do que o rendimento isoladamente. Um alto rendimento bruto em área de baixa demanda pode se tornar negativo se o imóvel ficar vago por meses seguidos.
Quando é útil
Comparar imóveis
**Ordená-los só pela rentabilidade bruta leva a extraviar-se.** Converta cada um a líquida sob os mesmos pressupostos.
Estimar o efeito da vacância
Recalcular com diferentes taxas mostra quanto o investimento pode absorver.
Captar o peso dos custos de aquisição
**Cortam fundo a rentabilidade do primeiro ano.**
Estabelecer o período de recuperação
Você pode ver em quantos anos se calcula que volte o dinheiro posto.
Termos do investimento imobiliário
- Rentabilidade bruta
- O aluguel anual dividido pelo preço de compra. **Sem deduzir despesas nem vacância, não serve de base para comparar.**
- Rentabilidade líquida
- A rentabilidade após custos de aquisição, vacância e despesas correntes. **Esta é a que se aproxima do que de fato resta.**
- Taxa de vacância
- A proporção do ano sem inquilino. **Como se fixar esta cifra move o resultado mais do que qualquer outra coisa.**
- Custos de aquisição
- O que se gasta ao tomar a propriedade: honorários, registro, impostos e o mais.
- Fluxo de caixa
- O dinheiro que de fato resta uma vez tomados do aluguel as despesas e as prestações do empréstimo.
- Período de recuperação
- Os anos até recuperar o dinheiro posto. Quanto maior a rentabilidade, mais curto resulta.
Perguntas Frequentes
Curiosidade — A Diferença Oculta Entre Rendimento Bruto e Líquido
Quase toda "taxa de rendimento" em anúncios imobiliários é o rendimento bruto: aluguel anual dividido pelo preço de compra, sem qualquer dedução. É útil para comparações rápidas, mas pode ser muito enganoso. Um rendimento bruto de 12% em um prédio de apartamentos de 30 anos pode se reduzir a 4–5% ao considerar 10% de vacância e despesas anuais equivalentes a 20% da renda.
O rendimento líquido divide a renda operacional líquida pelo custo total de aquisição, incluindo impostos de transmissão, honorários de corretagem e custos de registro. No Japão, esses custos de transação costumam somar 5–8% do preço do imóvel, o que por si só pode reduzir o rendimento líquido em 0,5–1 ponto percentual em relação ao bruto.
Investidores profissionais também utilizam o retorno sobre o capital investido (CCR): fluxo de caixa anual após o serviço da dívida dividido pelo capital próprio aplicado. Quando o custo do crédito é inferior ao rendimento líquido do imóvel, a alavancagem amplifica o retorno sobre o capital — o chamado "alavancamento positivo". O contrário também é verdadeiro: se a taxa hipotecária supera o rendimento líquido, cada real emprestado destrói valor.