부동산 투자 계산기
물건 가격, 취득 비용, 월 임대료, 공실률, 연간 비용을 입력하여 표면 수익률, 실질 수익률, 월 현금 흐름, 투자 회수 기간을 계산합니다.
| 물건 가격 |
엔
|
|---|---|
| 취득 제비용 |
엔
|
| 월 임대료 수입 |
엔
|
| 공실률 |
%
|
| 연간 비용 |
엔
|
| 총 투자액 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 엔 |
| 연간 총 수입 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 엔 |
| 연간 실효 수입 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 엔 |
| 연간 순수익 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 엔 |
물건 가격별·표면 수익률별 월 임대료 환산표
표면 수익률로 역산한 월 임대료 목표값(공실·비용 미포함).
| 가격 \ 수익률 | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000만 엔 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000만 엔 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000만 엔 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000만 엔 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000만 엔 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
위 수치는 표면 수익률만을 기반으로 합니다. 공실률과 연간 비용을 반영한 실질 수익률은 위의 계산기를 이용하세요.
표면 수익률과 실질 수익률의 차이를 보기
매입 가격과 취득 비용, 임대 수입, 공실률, 각종 비용을 넣으면 표면 수익률과 실질 수익률, 달마다의 현금 흐름, 투자금을 되찾는 데 걸리는 햇수를 어림해 줍니다.
**이 계산에서 가장 중요한 것은, 광고에 실린 수익률이 표면 수익률이라는 점입니다.** 표면 수익률은 **한 해 임대 수입을 매입 가격으로 나눈 것**일 뿐, 취득할 때의 비용도, 세입자가 없는 기간도, 관리비·수선비·세금도 하나도 빼지 않은 숫자입니다. **실제로 손에 남는 몫을 나타내는 것은 실질 수익률 쪽**이며, 같은 물건이라도 둘은 크게 벌어집니다. **그리고 결과를 가장 크게 움직이는 것이 공실률입니다.** 만실을 전제한 계산은 현실과 어긋나기 쉬우며, **공실률을 어떻게 잡느냐에 따라 실질 수익률도 현금 흐름도 딴판이 됩니다.** 보수적인 값으로 셈해 보고 그래도 버티는지를 보는 편이 안전합니다.
어림하는 순서
- 가격과 취득 비용을 넣습니다 **이 비용은 가격의 몇 퍼센트에 이르기도 하여 실질 수익률을 끌어내립니다.**
- 임대 수입과 공실률을 넣습니다 **공실률을 낙관적으로 잡지 마십시오.** 결과를 가장 크게 움직이는 곳입니다.
- 관리비·수선비 같은 비용을 넣습니다 이를 뺀 뒤가 실질 수익률이 됩니다.
- 실질 수익률과 현금 흐름을 읽습니다 **표면 수익률과 얼마나 벌어지는지 확인해 보십시오.**
더 잘 활용하기 위한 팁
- 표면 수익률은 공실과 운영 비용을 고려하지 않습니다. 현실적인 수익성을 파악하려면 공실률(보통 5–10%)과 관리비, 수리비, 재산세 등의 연간 비용을 차감한 실질 수익률을 반드시 계산하세요.
- 일본 주요 도시에서는 표면 수익률 5–8%가 수익형 부동산의 일반적인 수준입니다. 10% 이상의 물건은 지방이나 구형 건물에 많으며, 공실 및 수리 리스크가 높은 경우가 많습니다.
- 월 현금 흐름이 마이너스라도 반드시 손실을 의미하지는 않습니다. 감가상각 공제로 세금 혜택이 발생해 장부상 적자를 상쇄하는 경우도 있습니다. 세무사에게 상담하는 것을 권장합니다.
- 표시된 투자 회수 기간은 전액 자기자금으로 매입하는 경우를 가정합니다. 실제로는 대출(레버리지) 활용으로 자기자본 수익률을 크게 높일 수 있습니다—단, 금리가 실질 수익률보다 낮을 때에 한합니다.
- 입지, 건물 연식, 임대 수요는 수익률보다 중요한 요소입니다. 수요가 낮은 지역에서 표면 수익률이 높더라도 장기 공실이 이어지면 현금 흐름이 마이너스가 됩니다. 사전에 해당 지역의 임대 수요를 조사하는 것이 필수입니다.
이럴 때 쓸 수 있습니다
물건을 견줄 때
**표면 수익률만으로 줄 세우면 판단을 그르칩니다.** 같은 전제로 실질로 고쳐 견줍니다.
공실의 영향을 가늠할 때
공실률을 바꿔 다시 셈해 보면 어디까지 견딜 수 있는지 알 수 있습니다.
취득 비용의 무게를 알 때
**첫해의 수익률을 크게 깎아 내립니다.**
회수 햇수를 짚을 때
들인 돈이 셈으로 몇 해 만에 돌아오는지 확인할 수 있습니다.
부동산 투자 용어
- 표면 수익률
- 한 해 임대 수입 ÷ 매입 가격입니다. **비용도 공실도 빼지 않아 견줄 바탕이 되지 못합니다.**
- 실질 수익률
- 취득 비용과 공실, 각종 비용을 반영한 수익률입니다. **손에 남는 몫에 가까운 쪽이 이것입니다.**
- 공실률
- 한 해 가운데 세입자가 없는 기간의 비율입니다. **이 값을 어떻게 잡느냐가 결과를 가장 크게 움직입니다.**
- 취득 비용
- 중개 수수료·등기 비용·세금처럼 사들일 때 드는 돈입니다.
- 현금 흐름
- 임대 수입에서 비용과 대출 상환을 뺀, 실제로 손에 남는 현금입니다.
- 회수 햇수
- 들인 돈을 되찾기까지의 햇수입니다. 수익률이 높을수록 짧아집니다.
자주 묻는 질문
여담 ― 표면 수익률과 실질 수익률 사이의 숨겨진 격차
부동산 광고에 표기된 "수익률 ○%"는 거의 예외 없이 표면 수익률입니다. 연간 임대료를 물건 가격으로 나눈 단순 계산으로, 어떤 비용도 차감하지 않습니다. 빠른 비교에는 유용하지만 매우 오해하기 쉬운 지표입니다. 예를 들어 30년 된 아파트의 표면 수익률이 12%라도, 공실률 10%와 임대료 수입의 20%에 해당하는 연간 비용을 반영하면 실질 수익률은 4–5% 수준으로 줄어드는 일이 흔합니다.
실질 수익률은 순운영수익을 총취득비용으로 나눈 값입니다. 총취득비용에는 물건 가격 외에 취득세, 중개수수료, 등기비용이 포함됩니다. 일본에서는 이러한 거래 비용이 물건 가격의 5–8%에 달해, 그것만으로도 실질 수익률이 표면 수익률보다 0.5–1%포인트 낮아집니다.
전문 투자자들은 현금 대비 수익률(CCR)도 활용합니다. 연간 현금 흐름(부채 상환 후)을 실제 투입한 자기자금으로 나눈 지표입니다. 차입금 금리가 실질 수익률보다 낮을 때는 레버리지가 자기자본 수익률을 높여주는 "양의 레버리지"가 작동합니다. 반대로 대출 금리가 실질 수익률을 초과하면, 빌릴수록 가치가 줄어드는 "음의 레버리지"가 됩니다.