Calcolo dell'investimento immobiliare
Indicando prezzo dell'immobile, spese di acquisto, canone di locazione, tasso di sfitto e costi, calcola il rendimento lordo, quello netto, il flusso di cassa mensile e gli anni di rientro dell'investimento.
| Prezzo dell'immobile |
yen
|
|---|---|
| Spese di acquisto |
yen
|
| Canone mensile |
yen
|
| Tasso di sfitto |
%
|
| Costi annui |
yen
|
| Investimento complessivo | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] yen |
| Ricavi annui lordi | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] yen |
| Ricavi annui effettivi | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] yen |
| Reddito netto annuo | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] yen |
Canone mensile corrispondente secondo prezzo e rendimento
Canone mensile indicativo ricavato a ritroso dal rendimento lordo, senza considerare sfitto e costi.
| Prezzo dell'immobile e rendimento | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000decine di migliaia di yen | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000decine di migliaia di yen | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000decine di migliaia di yen | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000decine di migliaia di yen | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000decine di migliaia di yen | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
I valori sono canoni mensili indicativi ricavati dal rendimento lordo. Per il rendimento netto, che tiene conto di sfitto e costi, usate lo strumento di calcolo qui sopra.
Consigli
- Il rendimento lordo è un indicatore semplice che ignora sfitto e costi. Per la redditività reale guardate il rendimento netto, al netto del tasso di sfitto — di norma fra il cinque e il dieci per cento — e dei costi annui quali amministrazione, manutenzione e imposte patrimoniali.
- In Giappone il riferimento consueto per gli immobili a reddito delle aree urbane è un rendimento lordo fra il cinque e l'otto per cento. Oltre il dieci si parla di alto rendimento, ma riguarda spesso immobili di provincia o datati, con rischi maggiori di manutenzione e di sfitto.
- Anche con un flusso di cassa mensile negativo può accadere che il beneficio fiscale dell'ammortamento superi la rata del finanziamento. Valutate un confronto con un consulente fiscale.
- Gli anni di rientro sono un valore teorico riferito al solo capitale proprio: nella realtà la leva del finanziamento può accrescere molto il rendimento del capitale proprio.
- Posizione, età dell'edificio e stato di manutenzione contano più del rendimento. Anche con un rendimento elevato, se lo sfitto persiste il flusso di cassa diventa negativo: studiare in anticipo la domanda locativa della zona è indispensabile.
Domande frequenti
A proposito — le insidie del rendimento lordo e di quello netto
La percentuale di rendimento esposta negli annunci immobiliari è quasi sempre il rendimento lordo. La formula è semplice — canoni annui divisi per il prezzo, per cento — ma non comprende né il rischio di sfitto né i costi di gestione. Non è raro che una palazzina di trent'anni pubblicizzata al dodici per cento renda in realtà poco più del quattro, una volta sottratti uno sfitto del trenta per cento e 1,5 milioni di yen di costi annui.
Il rendimento netto si calcola invece come canoni annui moltiplicati per il tasso di occupazione, meno i costi annui, diviso l'investimento complessivo, per cento. Il punto è che l'investimento complessivo comprende non solo il prezzo ma anche le spese di acquisto: provvigione di intermediazione, spese di iscrizione, commissioni di finanziamento. Il riferimento consueto è fra il cinque e l'otto per cento del prezzo.
Fra gli investitori si usa spesso anche il termine tasso di capitalizzazione, concetto vicino al rendimento netto e utile a valutare in modo oggettivo la capacità reddituale di un immobile. Confrontando il tasso di capitalizzazione di immobili della stessa zona e destinazione si capisce se il prezzo sia caro o conveniente rispetto al mercato.