Calcolo dell'investimento immobiliare

Indicando prezzo dell'immobile, spese di acquisto, canone di locazione, tasso di sfitto e costi, calcola il rendimento lordo, quello netto, il flusso di cassa mensile e gli anni di rientro dell'investimento.

Ultimo aggiornamento: 2026-09-20

Prezzo dell'immobile	yen
Spese di acquisto	yen
Canone mensile	yen
Tasso di sfitto	%
Costi annui	yen

Rendimento lordo

[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %

Rendimento netto

[[ fmtPct(result.netYield) ]] %

Flusso di cassa mensile

[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] yen

Anni di rientro

[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]] anni

Investimento complessivo	[[ fmt(result.totalInvestment) ]] yen
Ricavi annui lordi	[[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] yen
Ricavi annui effettivi	[[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] yen
Reddito netto annuo	[[ fmt(result.annualNetIncome) ]] yen

Canone mensile corrispondente secondo prezzo e rendimento

Canone mensile indicativo ricavato a ritroso dal rendimento lordo, senza considerare sfitto e costi.

Prezzo dell'immobile e rendimento	3%	4%	5%	6%	7%	8%	10%
1,000decine di migliaia di yen	25,000	33,333	41,667	50,000	58,333	66,667	83,333
2,000decine di migliaia di yen	50,000	66,667	83,333	100,000	116,667	133,333	166,667
3,000decine di migliaia di yen	75,000	100,000	125,000	150,000	175,000	200,000	250,000
5,000decine di migliaia di yen	125,000	166,667	208,333	250,000	291,667	333,333	416,667
10,000decine di migliaia di yen	250,000	333,333	416,667	500,000	583,333	666,667	833,333

I valori sono canoni mensili indicativi ricavati dal rendimento lordo. Per il rendimento netto, che tiene conto di sfitto e costi, usate lo strumento di calcolo qui sopra.

Il risultato è una simulazione. Il reddito effettivo varia secondo l'andamento del mercato, lo sfitto, le manutenzioni, la disciplina fiscale e i tassi. Le scelte di investimento immobiliare restano sotto la vostra responsabilità: per le decisioni importanti rivolgetevi a professionisti quali periti immobiliari, consulenti fiscali e consulenti finanziari.

Vedere il divario fra rendimento lordo e rendimento netto

Inserite il prezzo d'acquisto, i costi di acquisizione, i canoni di locazione, il tasso di sfitto e le spese correnti, e questo strumento calcola il rendimento lordo, quello netto, il flusso di cassa mensile e gli anni necessari a recuperare l'investito.

La cosa più importante di questo calcolo è che il rendimento riportato in un annuncio è quello lordo. Il rendimento lordo non è altro che il canone annuo diviso per il prezzo d'acquisto, senza nulla detrarre per i costi di acquisizione, per i periodi senza inquilino né per amministrazione, riparazioni e imposte. È il rendimento netto a rappresentare la quota che davvero vi resta in mano, e per uno stesso immobile i due si allontanano assai. E ciò che muove di più l'esito è il tasso di sfitto. Un calcolo che presupponga la piena occupazione si stacca facilmente dalla realtà, e il modo in cui fissate quel tasso trasforma tanto il rendimento netto quanto il flusso di cassa. Far girare le cifre su un'ipotesi prudente, e vedere se reggano ancora, è la via più sicura.

Come si calcola

Inserite il prezzo e i costi di acquisizione Quei costi possono arrivare a qualche punto percentuale del prezzo e tirano giù il rendimento netto.
Inserite il canone e il tasso di sfitto Non fissate lo sfitto con ottimismo. È ciò che muove di più l'esito.
Inserite amministrazione, riparazioni e altre spese Ciò che resta dopo averle detratte è il rendimento netto.
Leggete il rendimento netto e il flusso di cassa Notate quanto distino dalla cifra lorda.

Consigli per sfruttarlo al meglio

Il rendimento lordo è un indicatore semplice che ignora sfitto e costi. Per la redditività reale guardate il rendimento netto, al netto del tasso di sfitto — di norma fra il cinque e il dieci per cento — e dei costi annui quali amministrazione, manutenzione e imposte patrimoniali.
In Giappone il riferimento consueto per gli immobili a reddito delle aree urbane è un rendimento lordo fra il cinque e l'otto per cento. Oltre il dieci si parla di alto rendimento, ma riguarda spesso immobili di provincia o datati, con rischi maggiori di manutenzione e di sfitto.
Anche con un flusso di cassa mensile negativo può accadere che il beneficio fiscale dell'ammortamento superi la rata del finanziamento. Valutate un confronto con un consulente fiscale.
Gli anni di rientro sono un valore teorico riferito al solo capitale proprio: nella realtà la leva del finanziamento può accrescere molto il rendimento del capitale proprio.
Posizione, età dell'edificio e stato di manutenzione contano più del rendimento. Anche con un rendimento elevato, se lo sfitto persiste il flusso di cassa diventa negativo: studiare in anticipo la domanda locativa della zona è indispensabile.

Quando torna utile

Nel confrontare immobili

Ordinarli in base al solo rendimento lordo porta fuori strada. Convertite ciascuno in netto sotto le stesse ipotesi.

Nello stimare l'effetto dello sfitto

Ricalcolare con tassi diversi mostra quanto l'investimento possa assorbire.

Nel cogliere il peso dei costi di acquisizione

Intaccano profondamente il rendimento del primo anno.

Nello stabilire il periodo di recupero

Potete vedere in quanti anni si calcoli che il denaro investito torni.

Termini dell'investimento immobiliare

Rendimento lordo: Il canone annuo diviso per il prezzo d'acquisto. Non essendovi detratte né spese né sfitto, non fa da base al confronto.
Rendimento netto: Il rendimento al netto di costi di acquisizione, sfitto e spese correnti. È quello che si avvicina a ciò che davvero resta.
Tasso di sfitto: La quota dell'anno senza inquilino. Il modo in cui questa cifra viene fissata muove l'esito più di ogni altra cosa.
Costi di acquisizione: Quanto si spende nel prendere la proprietà: provvigioni, trascrizione, imposte e il resto.
Flusso di cassa: Il denaro che resta davvero una volta tolte dal canone le spese e le rate del mutuo.
Periodo di recupero: Gli anni fino al ritorno dell'investito. Quanto più alto il rendimento, tanto più breve riesce.

Domande frequenti

Di norma il netto è inferiore al lordo da uno a tre punti. Un immobile con rendimento lordo del sette per cento, con sfitto al cinque e costi annui pari a circa il quindici per cento dei canoni, rende spesso fra il cinque e il sei per cento netto. Prima di acquistare, stimate sempre il rendimento netto.

Le voci principali sono il compenso di amministrazione, dal cinque al dieci per cento dei canoni, le imposte patrimoniali e quella urbanistica, i premi contro incendio e terremoto, il fondo per le manutenzioni straordinarie e i lavori di ripristino al cambio di inquilino. In una palazzina si aggiungono elettricità e pulizia delle parti comuni. Sommate, si collocano spesso fra il quindici e il venticinque per cento dei canoni.

Si considera spesso accettabile un rientro fra i dieci e i vent'anni. Il calcolo riguarda però i soli canoni e non comprende l'eventuale plusvalenza di rivendita: per immobili ben posizionati, dai quali ci si attende una rivalutazione, un rientro lungo può comunque accompagnarsi a un valore complessivo interessante.

Lo strumento calcola il rendimento presupponendo l'acquisto con capitale proprio. Usando un finanziamento, sommate ai costi annui la rata annua fra capitale e interessi e calcolate così il flusso di cassa. Se il tasso è inferiore al rendimento netto, la leva è positiva e il rendimento del capitale proprio migliora.

Come riferimento realistico, dal cinque all'otto per cento nelle aree urbane e dal dieci al quindici in provincia. Varia però molto con posizione, età dell'edificio e taglio dell'alloggio: conviene verificare in anticipo il tasso di sfitto della zona presso gli operatori locali o nelle statistiche del ministero giapponese delle infrastrutture e dei trasporti.

A proposito — le insidie del rendimento lordo e di quello netto

La percentuale di rendimento esposta negli annunci immobiliari è quasi sempre il rendimento lordo. La formula è semplice — canoni annui divisi per il prezzo, per cento — ma non comprende né il rischio di sfitto né i costi di gestione. Non è raro che una palazzina di trent'anni pubblicizzata al dodici per cento renda in realtà poco più del quattro, una volta sottratti uno sfitto del trenta per cento e 1,5 milioni di yen di costi annui.

Il rendimento netto si calcola invece come canoni annui moltiplicati per il tasso di occupazione, meno i costi annui, diviso l'investimento complessivo, per cento. Il punto è che l'investimento complessivo comprende non solo il prezzo ma anche le spese di acquisto: provvigione di intermediazione, spese di iscrizione, commissioni di finanziamento. Il riferimento consueto è fra il cinque e l'otto per cento del prezzo.

Fra gli investitori si usa spesso anche il termine tasso di capitalizzazione, concetto vicino al rendimento netto e utile a valutare in modo oggettivo la capacità reddituale di un immobile. Confrontando il tasso di capitalizzazione di immobili della stessa zona e destinazione si capisce se il prezzo sia caro o conveniente rispetto al mercato.

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