不動產投資計算器
輸入物件價格、購入費用、月租金、空置率和年度費用，計算毛租金回報率、淨租金回報率、月度現金流及投資回收年限。
| 物件價格 |
日元
|
|---|---|
| 購入諸費用 |
日元
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| 月租金收入 |
日元
|
| 空置率 |
%
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| 年度費用 |
日元
|
毛租金回報率
[[ fmtPct(result.grossYield) ]] %
淨租金回報率
[[ fmtPct(result.netYield) ]] %
月度現金流
[[ fmt(result.monthlyNetCashFlow) ]] 日元
投資回收年限
[[ fmtPayback(result.paybackYears) ]]
年
| 總投資額 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 日元 |
| 年度總收入 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 日元 |
| 年度有效收入 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 日元 |
| 年度淨收益 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 日元 |
按物件價格與毛回報率換算的月租金參考表
根據毛租金回報率反推的月租金目標值（不含空置與運營費用）。
| 價格 \ 回報率 | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000萬日元 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000萬日元 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000萬日元 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000萬日元 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000萬日元 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
上表僅基於毛租金回報率計算。如需考慮空置率與年度費用，請使用上方計算工具求得淨租金回報率。
計算結果僅供模擬參考。實際收益因市場狀況、空置率、維修費、稅收及利率而異。不動產投資決策請自行負責，重要財務決策前請諮詢持牌評估師、稅務師或理財規劃師。
提示
- 毛租金回報率不考慮空置與運營成本。要準確評估收益性，請務必計算淨租金回報率，將空置率（通常5–10%）和管理費、維修費、固定資產稅等年度費用一併納入。
- 在日本主要城市，毛租金回報率5–8%是收益型物件的常見水平。超過10%的物件多見於地方或老舊建築，通常伴隨較高的空置風險和維修風險。
- 月度現金流為負並不一定意味著虧損。折舊抵扣可帶來稅務優惠，有時足以彌補賬面虧損。建議諮詢稅務專業人士進行綜合評估。
- 回收年限是基於全現金購買的理論值。實際操作中，利用貸款（槓桿）可顯著提高自有資本回報率——前提是貸款利率低於淨租金回報率。
- 地段、樓齡和租賃需求比回報率本身更為重要。即使毛回報率很高，若長期空置則現金流將持續為負，購買前務必調查目標區域的租賃需求。
常見問題
通常相差1–3個百分點。例如，毛回報率7%、空置率5%、年度費用佔租金收入15%的物件，淨回報率約為5–6%。購買前務必計算淨回報率。
主要包括物業管理費（租金的5–10%）、固定資產稅與城市規劃稅、建築保險費、維修備用金、租客更換時的裝修費等。對於多戶型建築，還需加上公共區域的電費和清潔費。合計通常佔年租金總收入的15–25%。
不一定。對於長期持有的租賃物業，10–20年的回收期通常被認為在合理範圍內。此處計算僅基於租金收入，不含轉售增值收益。位於需求旺盛地段的物件可能大幅升值，使總回報率依然具有吸引力。
本工具假設全現金購買。若使用貸款，請將年度還款額（本金+利息）加入年度費用一欄。當淨回報率超過貸款利率時，即產生正向槓桿效應，自有資本回報率將高於物件淨回報率。
日本城市地區通常以5–8%為合理假設，地方城市或老舊建築可設10–15%。建議通過當地中介或國土交通省的統計資料，提前瞭解目標區域的實際租賃空置率。
閒話 ― 毛回報率與淨回報率之間的隱藏差距
房產廣告中標註的"回報率◯%"幾乎無一例外都是毛租金回報率——年租金除以購入價格，未扣除任何成本。這一指標雖然便於快速比較，卻也極具誤導性：某老舊公寓樓的毛回報率乍看高達12%，但扣除10%空置率和佔租金收入20%的年度費用後，淨回報率可能只剩4–5%，與廣告上的數字相去甚遠。
真正更貼近現實的淨租金回報率（在美國語境中稱為資本化率）以淨營業收入除以總獲取成本計算，後者不僅是房價本身，還包含購置稅、中介費和登記費用等一系列交易成本。在日本，這些交易成本通常佔物件價格的5–8%，光是這一項，就足以讓淨回報率比毛回報率低0.5–1個百分點。
專業投資者往往還會參考另一個更接近錢包實感的指標——現金回報率（CCR）：扣除貸款還款後的年度現金流除以實際投入的自有資金。當借款成本低於物件淨回報率時，槓桿會放大自有資本收益，這種情形被稱為"正向槓桿"；反之亦然——若貸款利率超過淨回報率，那麼每多借入一元，實際上都是在悄悄損耗自己的本金價值。