不動產投資計算器
輸入物件價格、購入費用、月租金、空置率和年度費用，計算毛租金回報率、淨租金回報率、月度現金流及投資回收年限。
| 物件價格 |
日元
|
|---|---|
| 購入諸費用 |
日元
|
| 月租金收入 |
日元
|
| 空置率 |
%
|
| 年度費用 |
日元
|
| 總投資額 | [[ fmt(result.totalInvestment) ]] 日元 |
| 年度總收入 | [[ fmt(result.annualGrossIncome) ]] 日元 |
| 年度有效收入 | [[ fmt(result.annualEffectiveIncome) ]] 日元 |
| 年度淨收益 | [[ fmt(result.annualNetIncome) ]] 日元 |
按物件價格與毛回報率換算的月租金參考表
根據毛租金回報率反推的月租金目標值（不含空置與運營費用）。
| 價格 \ 回報率 | 3% | 4% | 5% | 6% | 7% | 8% | 10% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,000萬日元 | 25,000 | 33,333 | 41,667 | 50,000 | 58,333 | 66,667 | 83,333 |
| 2,000萬日元 | 50,000 | 66,667 | 83,333 | 100,000 | 116,667 | 133,333 | 166,667 |
| 3,000萬日元 | 75,000 | 100,000 | 125,000 | 150,000 | 175,000 | 200,000 | 250,000 |
| 5,000萬日元 | 125,000 | 166,667 | 208,333 | 250,000 | 291,667 | 333,333 | 416,667 |
| 10,000萬日元 | 250,000 | 333,333 | 416,667 | 500,000 | 583,333 | 666,667 | 833,333 |
上表僅基於毛租金回報率計算。如需考慮空置率與年度費用，請使用上方計算工具求得淨租金回報率。
看清毛收益率與淨收益率之間的落差
輸入購入價格、購置費用、租金收入、空置率與各項開支，本工具便算出毛收益率、淨收益率、每月現金流，以及收回投資所需的年數。
此項計算中最要緊的一點是：廣告上所標的收益率，乃是毛收益率。 毛收益率不過是年租金除以購入價格，購置之費、無租客的時日、管理與修繕及稅費，一概未曾扣除。真正代表落進您手裡那一份的，是淨收益率，同一處物業，兩者相差甚遠。而最能左右結果的，是空置率。 以滿租為前提所作的計算，最易與現實脫節；空置率取值一變，淨收益率與現金流便面目全非。 取一個保守的數去算，看它是否依然站得住，才是穩妥之道。
估算的步驟
- 輸入價格與購置費用 這些費用可達價格的百分之數，足以把淨收益率拉低。
- 輸入租金與空置率 空置率切莫取得樂觀。 它最能左右結果。
- 輸入管理費、修繕費等開支 扣去它們之後所餘，便是淨收益率。
- 讀取淨收益率與現金流 留意它們與毛收益率相去多遠。
用好本工具的小技巧
- 毛租金回報率不考慮空置與運營成本。要準確評估收益性，請務必計算淨租金回報率，將空置率（通常5–10%）和管理費、維修費、固定資產稅等年度費用一併納入。
- 在日本主要城市，毛租金回報率5–8%是收益型物件的常見水平。超過10%的物件多見於地方或老舊建築，通常伴隨較高的空置風險和維修風險。
- 月度現金流為負並不一定意味著虧損。折舊抵扣可帶來稅務優惠，有時足以彌補賬面虧損。建議諮詢稅務專業人士進行綜合評估。
- 回收年限是基於全現金購買的理論值。實際操作中，利用貸款（槓桿）可顯著提高自有資本回報率——前提是貸款利率低於淨租金回報率。
- 地段、樓齡和租賃需求比回報率本身更為重要。即使毛回報率很高，若長期空置則現金流將持續為負，購買前務必調查目標區域的租賃需求。
這些情境會用到
比較數處物業
單憑毛收益率排座次會把人引偏。 須以同一套假設換算成淨收益率再比。
估量空置的影響
以不同的空置率重算，便知這筆投資能承受到什麼地步。
掂量購置費用的分量
它把頭一年的收益率削去一大塊。
弄清回本的年數
可以看出所投的錢，按計算須幾年方能回來。
不動產投資的術語
- 毛收益率
- 年租金除以購入價格。既未扣開支也未計空置，不足以作比較的依據。
- 淨收益率
- 扣除購置費用、空置與各項開支之後的收益率。貼近實得的，正是它。
- 空置率
- 一年之中無租客的時日所佔的比例。此數取得如何，比什麼都更能左右結果。
- 購置費用
- 取得產權所花的錢：仲介費、登記費、稅費等等。
- 現金流
- 自租金中扣去開支與貸款還本付息之後，真正落下的錢。
- 回本年數
- 所投之錢收回所需的年數。收益率越高，其數越短。
常見問題
閒話 ― 毛回報率與淨回報率之間的隱藏差距
房產廣告中標註的"回報率◯%"幾乎無一例外都是毛租金回報率——年租金除以購入價格，未扣除任何成本。這一指標雖然便於快速比較，卻也極具誤導性：某老舊公寓樓的毛回報率乍看高達12%，但扣除10%空置率和佔租金收入20%的年度費用後，淨回報率可能只剩4–5%，與廣告上的數字相去甚遠。
真正更貼近現實的淨租金回報率（在美國語境中稱為資本化率）以淨營業收入除以總獲取成本計算，後者不僅是房價本身，還包含購置稅、中介費和登記費用等一系列交易成本。在日本，這些交易成本通常佔物件價格的5–8%，光是這一項，就足以讓淨回報率比毛回報率低0.5–1個百分點。
專業投資者往往還會參考另一個更接近錢包實感的指標——現金回報率（CCR）：扣除貸款還款後的年度現金流除以實際投入的自有資金。當借款成本低於物件淨回報率時，槓桿會放大自有資本收益，這種情形被稱為"正向槓桿"；反之亦然——若貸款利率超過淨回報率，那麼每多借入一元，實際上都是在悄悄損耗自己的本金價值。