Calcolo del mutuo casa

Indicando importo finanziato, tasso e durata, calcola la rata mensile, il totale rimborsato e gli interessi complessivi. Adotta il metodo della rata costante.

Importo finanziato
yen
Tasso annuo
%
Durata del finanziamento
anni
Rata mensile
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Totale rimborsato
{{ fmt(result.total) }} yen
Interessi complessivi
{{ fmt(result.interest) }} yen
Anno Versamento annuo Capitale Interessi Debito residuo
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Consigli

  • Il metodo adottato è quello della rata costante, in cui il versamento mensile non cambia. Differisce dall'ammortamento a capitale costante, in cui la rata è alta all'inizio e poi decresce.
  • Il totale rimborsato cambia molto fra tasso variabile e tasso fisso. In Giappone il riferimento attuale è dallo 0,3 all'1 per cento annuo per il variabile e dall'1,5 al 2,5 per il fisso di lungo periodo.
  • Allungare la durata abbassa la rata ma accresce gli interessi complessivi. Con i rimborsi anticipati si riduce il totale versato.
  • La detrazione giapponese per il mutuo sulla prima casa sottrae per un massimo di tredici anni una somma determinata dall'imposta sui redditi e da quella locale: l'onere effettivo può risultare ancora minore.
  • Il rapporto fra rata annua e reddito annuo si considera adeguato entro il 25 o 35 per cento.

Domande frequenti

Con la rata costante il versamento mensile non cambia e la gestione del bilancio familiare è più semplice. Con il capitale costante le prime rate sono più alte e poi decrescono, e a parità di condizioni gli interessi complessivi risultano minori. Nei mutui giapponesi si sceglie di norma la rata costante.

Il variabile è oggi su livelli bassi, fra lo 0,3 e l'1 per cento annuo, e contiene la rata, ma espone al rischio di rialzo. Il fisso di lungo periodo rende certa la rata e facilita la pianificazione, a fronte di un tasso un poco più alto. Conviene decidere in base al margine del bilancio familiare e alle attese sui tassi.

Prima si fa, maggiore è l'effetto: agendo nei primi anni, quando il debito è ancora alto, si elimina una quota maggiore di interessi futuri. Fra ridurre la durata e ridurre la rata, il risparmio di interessi è di regola maggiore nel primo caso.

Si detrae dall'imposta sui redditi e da quella locale lo 0,7 per cento del debito residuo a fine anno, per un massimo di tredici anni. Con un debito di trenta milioni di yen sono fino a 210.000 yen l'anno. Se la detrazione eccede l'imposta sui redditi, una parte si recupera sull'imposta locale.

Si considera adeguato un rapporto fra versamento annuo e reddito annuo entro il 25 o 35 per cento. Con cinque milioni di yen di reddito sono da 1,25 a 1,75 milioni l'anno, cioè da 104.000 a 146.000 yen al mese. Alcuni istituti fissano come limite di istruttoria il 30 o 35 per cento.
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A proposito — il mistero dei trentacinque anni

In Giappone la durata più diffusa dei mutui è di trentacinque anni, e deriva dalla durata massima del principale mutuo a tasso fisso di lungo periodo. Per ottenerli si richiede in genere di non superare gli ottant'anni all'estinzione: a ritroso, chi accende il mutuo entro i quarantacinque anni può arrivare ai trentacinque.

Prendendo a prestito trenta milioni di yen a trentacinque anni all'1,5 per cento, la rata è di circa 91.900 yen e il totale rimborsato di circa 38,58 milioni: di soli interessi si versano circa 8,58 milioni di yen. Poiché un solo punto percentuale di differenza sposta il totale di centinaia di migliaia o milioni di yen, confrontare i tassi è essenziale.

Per gestire il rischio di un calo del reddito o di un rialzo dei tassi sono utili i rimborsi anticipati, che possono ridurre la durata oppure la rata. Nella grande maggioranza dei casi il risparmio di interessi è maggiore riducendo la durata.

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