DTI 계산기（부채상환비율）
매월 소득과 주거비・자동차 대출・학자금 대출・신용카드 등의 상환액을 입력하면 프론트엔드 DTI（주거비만）와 백엔드 DTI（전체 부채）를 계산하고, 일반적인 주택담보대출 심사 기준과 비교해 드립니다.
DTI（부채상환비율）란
DTI（Debt-to-Income Ratio）는 월 총소득 중 부채 상환에 사용되는 비율을 나타내는 지표입니다. 주택담보대출을 비롯한 많은 대출 심사에서 신청자의 상환 능력을 판단하는 기본적인 지표로 사용됩니다.
DTI에는 두 가지 종류가 있습니다. 주거비（주택담보대출 상환액 또는 임대료）만을 소득으로 나눈 「프론트엔드 DTI」와, 주거비에 자동차 대출・학자금 대출・신용카드 등 모든 부채 상환액을 더해 소득으로 나눈 「백엔드 DTI」입니다. 금융기관은 주로 백엔드 DTI를 중시하여 심사합니다.
사용 방법
- 월 총소득을 입력합니다 세전 월 총소득（공동 신청 시 가구 소득 포함 가능）을 입력합니다
- 주거비를 입력합니다 주택담보대출 상환액 또는 월 임대료를 입력합니다
- 기타 부채 상환액을 입력합니다 월 자동차 대출・학자금 대출・신용카드・기타 부채 상환액을 각각 입력합니다
- 결과를 확인합니다 프론트엔드 DTI・백엔드 DTI와 심사 기준에 대한 평가가 표시됩니다
더 잘 활용하기 위한 팁
- 주거비에는 주택담보대출 원리금 상환액뿐 아니라 재산세・주택보험・관리비를 포함하면 실제와 더 가까운 DTI를 계산할 수 있습니다.
- 신용카드 상환액은 이용 가능 한도 전체가 아니라 「월 최소 상환액」을 입력해 주세요. 최소 금액만 상환하며 과다 사용하는 경우 실제보다 DTI가 낮게 산출될 수 있습니다.
- 백엔드 DTI가 43%를 초과하는 경우, 신용카드처럼 금리가 높은 부채를 우선 상환하는 것이 프론트엔드 DTI만 개선하는 것보다 심사 통과 가능성을 높이는 데 더 효과적인 경우가 많습니다.
- 소득이 일정하지 않은 자영업자・프리랜서의 경우, 금융기관은 일반적으로 최근 1~2년의 평균 소득을 기준으로 하므로 단월 소득만으로 판단하지 않도록 주의해야 합니다.
활용 사례
주택담보대출 신청 전 사전 점검
금융기관에 신청하기 전에 자신의 DTI가 일반적인 심사 기준을 충족하는지 미리 확인할 수 있습니다
부채 감축 계획 수립
신용카드나 자동차 대출을 얼마나 상환하면 DTI가 개선되는지 가늠할 수 있습니다
재융자・추가 대출 판단
HELOC나 홈에쿼티론 등 추가 대출을 검토할 때 DTI가 얼마나 상승하는지 미리 확인할 수 있습니다
소득 목표 설정
현재 부채 수준을 유지한 채 원하는 DTI에 도달하기 위해 필요한 소득 수준을 파악할 수 있습니다
용어집
- DTI（부채상환비율）
- Debt-to-Income Ratio의 약자로, 월 총소득에 대한 월 부채 상환액의 비율입니다. 주택담보대출 등 대출 심사에서 널리 사용되는 지표입니다
- 프론트엔드 DTI
- 주거비（주택담보대출 상환액 또는 임대료）만을 월 총소득으로 나눈 비율입니다. 주거비 관련 부담 정도를 나타냅니다
- 백엔드 DTI
- 주거비에 자동차 대출・학자금 대출・신용카드 등 모든 월 부채 상환액을 더한 값을 월 총소득으로 나눈 비율입니다. 금융기관이 심사에서 주로 참고하는 지표입니다
- 28/36 규칙
- 프론트엔드 DTI를 28% 이하, 백엔드 DTI를 36% 이하로 유지하는 것이 바람직하다고 여겨지는, 주택담보대출 심사에서 전통적으로 참고되는 기준 중 하나입니다
- FHA 대출
- 미국 연방주택청（Federal Housing Administration）이 보증하는 주택담보대출로, 일반 대출보다 더 높은 DTI（대략 43~50% 정도）에서도 승인되는 경우가 있습니다
자주 묻는 질문
여담 ― DTI라는 지표가 중요해진 배경
DTI라는 지표가 주택담보대출 심사에서 널리 사용되게 된 배경에는 2000년대 후반의 세계적인 금융위기（서브프라임 모기지 사태）가 있다고 알려져 있습니다. 당시 상환 능력을 충분히 확인하지 않은 채 대출이 이루어진 사례가 많았고, 이에 대한 반성으로 소득에 대한 부채 비율을 객관적인 수치로 확인하는 심사 방식이 더욱 중시되게 되었습니다.
미국에서는 28/36 규칙이라는 기준이 오랫동안 참고되고 있지만, 이는 어디까지나 전통적인 경험 법칙이며 법적으로 정해진 기준은 아닙니다. 실제 심사에서는 DTI뿐 아니라 신용 정보・계약금 규모・고용 안정성 등 여러 요소가 종합적으로 고려됩니다.
한국의 주택담보대출 심사에서도 DSR（부채상환비율）과 같은 유사한 개념의 지표가 사용되고 있으며, 소득에 대한 부채 상환 부담을 확인하는 방식은 세계적으로 공통된 발상입니다. 구체적인 명칭과 기준값은 국가마다 다르지만, 그 기본적인 목적은 동일합니다.