Simulador Comparativo: Alugar vs Comprar

Compare o custo total de alugar e comprar um imóvel, considerando o financiamento, o IPTU, a manutenção e o valor de revenda, e veja o ano em que comprar passa a valer a pena.

Última atualização: 2026-09-20

Principais Custos Exclusivos de Ser Proprietário

Diferente de alugar, ser proprietário envolve os seguintes custos e variações no valor do bem. Esta ferramenta considera todos eles ao comparar o custo total com o aluguel.

Pagamento do Financiamento	A principal despesa da compra: quitar o valor financiado (preço do imóvel menos a entrada) por meio de parcelas iguais. A taxa de juros e o prazo têm grande efeito sobre o total pago.
IPTU	Um imposto cobrado todo ano enquanto você for proprietário do imóvel, com base no valor venal. Esse custo não existe ao alugar.
Fundo de Manutenção	Apartamentos exigem taxa mensal de condomínio e manutenção; casas exigem reserva para reparos futuros. É comparável à taxa de condomínio de um inquilino, mas calculada de forma diferente.
Valor de Revenda (Valor do Bem)	Um imóvel continua sendo um bem que pode ser vendido no futuro. O valor da construção se deprecia com o tempo, mas manter um bem é uma vantagem que o aluguel não oferece.

Porque comprar e arrendar custa tanto a comparar

A questão de saber se compensa mais comprar ou arrendar nunca acaba de se resolver, porque **a renda e a prestação do crédito não são a única coisa a comparar.** Quem compra continua a pagar o imposto sobre imóveis, as reparações, as despesas de condomínio e os custos assumidos na compra, e em troca conserva um imóvel no fim. Quem arrenda enfrenta as renovações e **uma renda que pode subir enquanto lá continuar.** Se tudo isso não for posto no mesmo plano, não há comparação possível.

Esta ferramenta incorpora a subida da renda, o crédito, o imposto, as reparações e a avaliação de revenda para comparar o custo total, e calcula **quantos anos deve ficar antes de comprar superar arrendar.** **O que mais move o resultado é a avaliação de revenda que assumir.** O valor de um mesmo imóvel vinte anos depois varia enormemente com a localização, por isso experimente um número optimista e outro pessimista e observe o intervalo. A mesma cautela vale para a taxa de juro e a subida da renda: não deposite a sua fé num único número.

Como achar o ponto de equilíbrio

Introduza as condições do arrendamento A sua renda mensal actual e a taxa anual a que espera que suba. Deixe a zero se não esperar subidas.
Introduza as condições da compra Preço do imóvel, entrada, taxa de juro e prazo de amortização.
Introduza os custos de detenção Imposto, reparações, despesas de condomínio: **os custos que continuam a vencer depois da compra.** Não os omita.
Defina a avaliação de revenda **Isto move o resultado mais do que qualquer outra coisa.** Recomenda-se vivamente experimentar um número optimista e outro pessimista.
Leia o ponto de equilíbrio Verá quantos anos deve ficar antes de comprar se revelar vantajoso.

Dicas para aproveitar melhor

O ano de equilíbrio é uma referência aproximada de quando comprar passa a custar menos no total do que alugar; é mais relevante se você não tem certeza se vai se mudar novamente.
A taxa de depreciação é apenas uma estimativa simplificada. O valor real de revenda pode variar bastante conforme a localização e a idade do imóvel, então uma avaliação real sempre terá a palavra final.
Se o prazo do financiamento for maior que o período de comparação, ainda haverá saldo devedor ao final; esse saldo restante é subtraído do valor de revenda no cálculo.
O IPTU e os custos de manutenção variam muito entre apartamentos e casas, então informar valores próximos de um orçamento real deixará a estimativa mais precisa.
Definir a taxa de aumento do aluguel em 0% compara um cenário simples de aluguel fixo. Em regiões onde o aluguel tende a subir, tente 1-2% para ver como isso muda o resultado.

Situações em que ajuda

Quando começa a ponderar uma compra

Torna-se concreto, em números, que quanto tempo pensa ficar é o eixo da decisão.

Quando é possível uma transferência de trabalho

**Se prevê mudar-se antes do ponto de equilíbrio, arrendar é a opção racional**, e pode mostrar porquê.

Pensar no efeito da localização

Variar a avaliação de revenda mostra quanto importa de facto que o imóvel conserve o seu valor.

Dar material a uma conversa familiar

Apoiar-se em números e não em impressões costuma fazer avançar a conversa.

Termos da comparação de habitação

Ponto de equilíbrio: Os anos até que o custo total de comprar caia abaixo do de arrendar. **Fique menos e arrendar sai a ganhar.**
Imposto sobre imóveis: O imposto anual por ser proprietário. **Quem arrenda nunca o paga; recai sobre o proprietário ano após ano.**
Custo de reparações: O custo de renovar telhados, fachadas, esquentadores e afins. Num apartamento é cobrado mensalmente como fundo de reserva.
Avaliação de revenda: O que espera obter se vender mais tarde. **A conclusão pende deste número, por isso trate-o como um intervalo.**
Custos de compra: Honorários de mediação, despesas de registo, imposto de transmissão e demais verbas devidas para além do preço do imóvel.
Custo de oportunidade: O rendimento que a entrada teria obtido investida noutro lado. Uma comparação rigorosa tem isso em conta.

Perguntas Frequentes

É o ano em que o custo líquido da compra (entrada mais parcelas mais impostos e manutenção, menos o valor de revenda) cai pela primeira vez abaixo do custo acumulado do aluguel. Morar no imóvel além desse ano faz a compra parecer cada vez mais vantajosa.

Não. Esta ferramenta foca nos custos recorrentes principais — parcelas do financiamento, IPTU, manutenção e valor de revenda — e não inclui custos únicos como comissão, taxas de registro ou mudança.

Sim. Uma taxa de depreciação mais alta reduz o valor de revenda estimado, o que aumenta o custo líquido da compra e adia o ano de equilíbrio. Para imóveis em áreas onde o valor do terreno se mantém bem, tente uma taxa de depreciação mais baixa para se ajustar melhor às condições locais.

Esses são os horizontes mais comuns em que as pessoas realmente planejam, e limitar o período a um desses três valores fixos mantém o cronograma do financiamento e o gráfico fáceis de ler. Escolha 10 anos se quiser uma visão de prazo mais curto.

O cálculo assume que o financiamento ainda está sendo pago ao final do período de comparação. O saldo restante nesse momento é subtraído do valor de revenda, portanto fica corretamente refletido no custo líquido.

Curiosidade — Por que o debate «alugar vs comprar» nunca se resolve de vez

A pergunta sobre se compensa mais alugar ou comprar é discutida há décadas, mas nunca se resolve totalmente do ponto de vista econômico. Isso acontece porque há variáveis demais moldando o resultado — a taxa do financiamento, o crescimento do aluguel, os preços futuros do mercado imobiliário, a chance de você se mudar — e todas elas dependem de prever o futuro. O ano de equilíbrio mostrado por esta ferramenta é apenas uma estimativa sob as suposições que você informou.

Ainda assim, vale a pena fazer as contas, porque muitas pessoas decidem apenas com base na sensação vaga de que ser proprietário "parece" mais seguro ou que alugar "parece" mais flexível. Quando de fato se calcula o total pago no financiamento, os impostos e os custos de manutenção, e se subtrai o valor de revenda que permanece como bem, o resultado costuma ser bem diferente dessa primeira impressão.

Um fator facilmente esquecido é o valor do bem que um imóvel próprio mantém. Ao alugar, cada pagamento simplesmente desaparece; ao comprar, a parte do principal em cada pagamento gera patrimônio que pode ser recuperado, ao menos em parte, na venda. Mas como o próprio imóvel perde valor com o tempo, o quanto essa depreciação importa depende muito do valor do terreno naquela localização específica — e essa mesma incerteza é grande parte do motivo pelo qual esse debate nunca se resolve de vez.

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