租房 vs 買房 比較模擬器
綜合考慮房租、房貸、固定資產稅、維護費和轉售估值，比較租房與買房的總成本，並自動計算買房開始比租房划算的“盈虧平衡年”。
買房特有的主要成本專案
與租房不同，買房會產生以下成本及資產價值變動因素。本工具會綜合考慮這些因素來比較與租房的總成本。
| 房貸還款 | 將房產價格減去首付款後的金額，通過等額本息方式逐步償還，是買房成本的核心支出。利率和還款期限會大幅影響還款總額。 |
|---|---|
| 固定資產稅等 | 只要擁有不動產，每年都需繳納的稅金。這是租房不會產生的成本，金額根據房產評估價值而定。 |
| 維修儲備金・維護費 | 公寓需要繳納管理費和維修儲備金，獨棟住宅則需要為將來的維修預留資金。這與租房的管理費類似，但計算方式不同。 |
| 轉售估值（資產價值） | 買房最終會作為可出售的資產保留下來。房屋價值會隨時間折舊，但“資產留在手中”正是租房所不具備的優勢。 |
自購與租屋為何難以比較
「自購與租屋哪個划算」之所以難有定論，是因為該比較的並不只有房租與房貸月付。購屋一方還要持續負擔房產稅、修繕費、管理費與購屋時的各項費用，作為交換，最後會留下不動產這項資產；租屋一方則有續約費，以及只要繼續住下去就可能上漲的房租。不把這些放到同一張天平上，就談不上比較。
本工具把房租漲幅、房貸、房產稅、修繕費乃至出售估價都納入，比較總成本，並算出住滿幾年後購屋才會比租屋划算（損益平衡點）。最能左右結果的是出售估價的設定方式。 同一間房，二十年後的價值會因地段而天差地遠，因此建議以樂觀與保守兩種情形分別試算，看清區間。利率與房租漲幅亦然，切勿只信一個數字。
試算損益平衡點的步驟
- 輸入租屋的條件 填入現在的月租與年漲幅。若不預期上漲，保持0即可。
- 輸入購屋的條件 填入房產價格、頭期款、利率與還款期限。
- 輸入持有成本 房產稅、修繕費、管理費等，購屋後仍須持續支付的費用請務必填入。
- 設定出售估價 這一項最能左右結果。 強烈建議以樂觀與保守兩種情形分別試算。
- 確認損益平衡點 會顯示住滿幾年後購屋才會轉為有利。
用好本工具的小技巧
- 盈虧平衡年只是一個參考指標，表示從該年起買房的實際成本開始低於租房。越有可能長期居住的人，越應重視這個指標。
- 房屋折舊率只是一個簡化的假設值。根據地段和房齡不同，實際評估價值可能與預期有較大差異，正式出售時請以房產中介的評估為準。
- 如果房貸還款期限長於比較期間，比較結束時仍會有房貸餘額，這部分金額會從資產價值中扣除，請注意這一點。
- 固定資產稅和維修儲備金因房產型別（公寓・獨棟住宅）不同而差異較大，輸入的數值越接近實際報價，估算結果就越準確。
- 將房租漲幅設為0%，即可按“每年房租不變”的簡單前提進行比較。如果擔心未來漲租，可嘗試設定1%〜2%左右再進行估算。
這些情境會用到
開始考慮購屋時
「打算住幾年」正是判斷的軸心，透過數字便能切身理解。
有外派可能時
若預計在損益平衡點之前搬走，租屋才是合理的選擇，並可說明理由。
思考地段造成的差異
改變出售估價來試算，便知維持資產價值究竟有多大影響。
作為與家人商量的材料
以數字而非感覺為基礎，討論較容易往前推進。
住房比較的術語
- 損益平衡點
- 購屋總成本降到低於租屋總成本所需的年數。若住得比它短，租屋較有利。
- 房產稅
- 每年向不動產所有人課徵的稅。租屋並無此項，僅購屋一方須持續負擔。
- 修繕費
- 屋頂、外牆、熱水器等更新所需的費用。在公寓大廈中以修繕準備金按月收取。
- 出售估價
- 預期將來出售時可取得的金額。結論會隨這一設定而改變，請以區間看待。
- 購屋各項費用
- 仲介費、登記費、不動產取得稅等，房價之外另須支付的費用。
- 機會成本
- 付作頭期款的資金，若拿去他處運用本可獲得的收益。嚴謹的比較會將其納入考量。
常見問題
閒話 ― 為什麼“買房還是租房”的爭論永遠沒有定論
“買房划算還是租房划算”這個話題被討論了很多年，但從經濟學角度來看，它其實從未有過完全確定的答案。原因在於房貸利率、房租漲幅、未來房產價格走勢、是否會搬家等諸多變數都會左右結果，而這些變數無一例外都依賴於對未來的預測。本工具給出的盈虧平衡年，終究只是在你輸入的前提條件下得出的估算結果。
即便如此，進行比較仍然很有價值，因為很多人往往僅憑“感覺買房更划算”或“感覺租房更自由”這種模糊印象做出決定。當真正把房貸還款總額、稅金、維修費用都換算成具體數字，並扣除作為資產保留下來的轉售估值後再比較，得出的結果常常與最初的印象大不相同。
一個容易被忽視的因素是買房所保留的“資產價值”。租房時每月支付的房租會直接消費掉，而買房時每期還款中的本金部分會轉化為資產積累，出售時可以部分收回。不過由於房屋本身會隨時間折舊，折舊帶來的影響究竟有多大，很大程度上取決於當地土地價值的高低——而這種不確定性，正是“買房還是租房”這場爭論始終沒有定論的最大原因。