持ち家 vs 賃貸 比較シミュレーター
家賃・住宅ローン・固定資産税・修繕費・売却査定額まで加味して、持ち家と賃貸の総コストを比較します。何年で購入が賃貸より得になるか（損益分岐点）も自動で試算します。
持ち家で発生する主なコスト項目
持ち家には家賃と違い、以下のようなコスト・資産価値の変動要因があります。本ツールはこれらすべてを加味して賃貸との総コストを比較します。
| 住宅ローン返済 | 物件価格から頭金を差し引いた金額を元利均等返済で返していく、購入コストの中心となる支出です。金利・返済期間によって総返済額が大きく変わります。 |
|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 不動産を所有している限り毎年課税される税金です。賃貸には発生しないコストで、物件の評価額に応じて金額が決まります。 |
| 修繕積立金・維持費 | マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら将来の修繕に備えた積立が必要です。賃貸の管理費に相当しますが、金額の決まり方が異なります。 |
| 売却査定額（資産価値） | 持ち家は最終的に売却できる資産として残ります。建物価値は経年で減価しますが、賃貸にはない「資産が手元に残る」というメリットです。 |
Tips
- 損益分岐点は「その年から先は購入の方が実質コストが低い」という目安であり、住み替えの可能性がある人ほど重視すべき指標です。
- 建物の減価率はあくまで簡易的な想定値です。立地や築年数によっては査定額が想定より大きく変動することもあるため、実際の売却時は不動産会社の査定を参考にしてください。
- 住宅ローン返済期間が比較期間より長い場合、比較終了時点でもローン残債務が残ります。その分は資産価値から差し引かれる点に注意してください。
- 固定資産税・修繕積立金は物件の種類（マンション・戸建て）によって相場が大きく異なるため、実際の見積もりに近い値を入力するほど試算の精度が上がります。
- 家賃の上昇率を0%に設定すると、単純な「毎年同額の家賃」の前提で比較できます。将来の値上げが不安な地域では1〜2%程度を設定して試算してみましょう。
よくある質問
その年を境に、購入側の実質コスト（頭金・返済・税金・維持費から資産価値を差し引いた金額）が賃貸の累計コストを下回ることを意味します。損益分岐点以降に住み続けるほど、購入が有利になる目安として活用してください。
含まれていません。本ツールは住宅ローン返済・固定資産税・修繕費・売却査定額という主要な項目に絞って比較しており、購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用等）や引っ越し費用は含めていない点にご注意ください。
はい、変わります。減価率を高く設定するほど売却査定額が下がり、購入側の実質コストが増えるため損益分岐点は遅くなります。土地の価値が下がりにくい都市部の物件では減価率をやや低めに設定するなど、実勢に近い値で試算することをおすすめします。
住宅ローンの返済スケジュールとの整合性を保ち、グラフの読みやすさを確保するため、一般的な検討期間である10年・20年・30年の3択に絞っています。より短い期間で判断したい場合は10年を選び、結果の内訳を参考にしてください。
比較期間終了時点でもローンが残っている前提で計算されます。その時点の残債務は資産価値（売却査定額）から差し引かれるため、実質コストに正しく反映されます。
余談ですが ― 「持ち家か賃貸か」論争に決着はつかない理由
「持ち家と賃貸、どちらが得か」という議論は昔から繰り返されてきましたが、実は経済的に完全な決着がつかない問いです。なぜなら、住宅ローン金利・家賃の上昇率・不動産価格の将来動向・引っ越しの可能性など、結果を左右する変数があまりに多く、しかもそのどれもが将来予測に依存するからです。本ツールが提示する損益分岐点も、あくまで入力した前提条件のもとでの試算にすぎません。
それでも比較する価値があるのは、多くの人が「なんとなく持ち家の方が得な気がする」「なんとなく賃貸の方が身軽な気がする」といった印象だけで判断しがちだからです。実際に住宅ローンの返済総額・税金・修繕費まで数字に落とし込み、資産として残る売却査定額まで差し引いて比較すると、印象とは異なる結果になることも少なくありません。
特に見落とされがちなのが、持ち家の「資産価値」という要素です。賃貸は毎月の家賃がそのまま消費される一方、持ち家は返済のうち元金部分が資産形成になり、売却時にはその一部を回収できます。ただし建物は経年で価値が下がっていくため、立地条件（土地の価値）次第では減価の影響が想定より小さいことも大きいこともあり、この不確実性こそが「持ち家か賃貸か」論争が終わらない最大の理由といえるでしょう。