Comprare o affittare: il simulatore di confronto
Confronta il costo complessivo fra la casa di proprietà e l'affitto, considerando canone, mutuo, imposte patrimoniali, manutenzioni e valore di rivendita. Stima automaticamente anche dopo quanti anni l'acquisto diventa più conveniente.
Le principali voci di costo della casa di proprietà
A differenza dell'affitto, la proprietà comporta le voci di costo e i fattori di variazione del valore riportati di seguito. Lo strumento li considera tutti nel confronto con l'affitto.
| Rate del mutuo | È la voce principale: si rimborsa a rata costante la differenza fra prezzo e anticipo. Tasso e durata incidono molto sul totale versato. |
|---|---|
| Imposta patrimoniale e imposta urbanistica | Si pagano ogni anno finché si possiede l'immobile e sono commisurate al suo valore imponibile. Nell'affitto non esistono. |
| Fondo manutenzioni e spese di gestione | In un condominio sono le spese di gestione e il fondo manutenzioni; in una casa indipendente occorre accantonare per i lavori futuri. Corrispondono alle spese condominiali dell'affitto, ma si determinano in modo diverso. |
| Prezzo di rivendita (valore patrimoniale) | La casa di proprietà resta come bene rivendibile. Il fabbricato si deprezza con gli anni, ma il vantaggio, assente nell'affitto, è che un patrimonio resta. |
Perché comprare e affittare sono tanto difficili da confrontare
La domanda se convenga comprare o affittare non si chiude mai del tutto, perché il canone e la rata del mutuo non sono le sole cose da confrontare. Chi compra continua a pagare l'imposta sugli immobili, le riparazioni, le spese condominiali e i costi sostenuti all'acquisto, e in cambio alla fine detiene un immobile. Chi affitta fronteggia i rinnovi e un canone che può salire finché resta. Senza portare tutto questo sullo stesso piano, nessun confronto è possibile.
Questo strumento incorpora il rincaro del canone, il mutuo, l'imposta, le riparazioni e la stima di rivendita per confrontare il costo complessivo, e calcola quanti anni occorre restare prima che comprare batta affittare. Ciò che sposta di più il risultato è la stima di rivendita che si assume. Il valore dello stesso immobile a vent'anni di distanza varia enormemente con la posizione, perciò provi una cifra ottimistica e una prudente e osservi l'intervallo. La stessa cautela vale per il tasso e per il rincaro del canone: non riponga fiducia in un solo numero.
Come trovare il punto di pareggio
- Inserisca le condizioni dell'affitto Il canone mensile attuale e il tasso annuo di rincaro che si attende. Lo lasci a zero se non ne prevede.
- Inserisca le condizioni dell'acquisto Prezzo dell'immobile, anticipo, tasso di interesse e durata del rimborso.
- Inserisca i costi di detenzione Imposta, riparazioni, spese condominiali: i costi che continuano a maturare dopo l'acquisto. Non li ometta.
- Imposti la stima di rivendita Questo sposta il risultato più di ogni altra cosa. Si raccomanda vivamente di provare una cifra ottimistica e una prudente.
- Legga il punto di pareggio Vedrà quanti anni occorre restare perché l'acquisto passi in vantaggio.
Consigli per sfruttarlo al meglio
- Il punto di pareggio indica da quale anno in poi il costo effettivo dell'acquisto risulta inferiore: è tanto più importante quanto più è probabile un trasferimento.
- Il tasso di deprezzamento è soltanto un'ipotesi semplificata. Poiché secondo posizione ed età dell'edificio la valutazione può discostarsene molto, al momento della vendita fate riferimento alla stima di un'agenzia.
- Se la durata del mutuo supera il periodo di confronto, a fine periodo resta un debito residuo, che va sottratto al valore patrimoniale.
- Imposte patrimoniali e fondo manutenzioni variano molto fra appartamento e casa indipendente: quanto più i valori inseriti si avvicinano a un preventivo reale, tanto più la stima è accurata.
- Impostando a zero l'aumento del canone si confronta nell'ipotesi semplice di un affitto invariato. Nelle zone in cui si temono rincari, provate con l'uno o il due per cento.
Quando torna utile
Quando si comincia a valutare un acquisto
Diventa concreto, in cifre, che per quanto tempo si intende restare è l'asse della decisione.
Quando è possibile un trasferimento di lavoro
Se prevede di traslocare prima del punto di pareggio, affittare è la scelta razionale, e può mostrarne il perché.
Ragionare sull'effetto della posizione
Variare la stima di rivendita mostra quanto conti davvero che l'immobile tenga il valore.
Offrire materiale a una discussione familiare
Poggiare su cifre anziché su impressioni tende a far avanzare la conversazione.
I termini del confronto abitativo
- Punto di pareggio
- Gli anni finché il costo complessivo dell'acquisto scende sotto quello dell'affitto. Restando meno, affittare risulta vantaggioso.
- Imposta sugli immobili
- L'imposta annuale sul possesso di un immobile. Chi affitta non la paga mai; grava anno dopo anno sul proprietario.
- Costi di riparazione
- Il costo per rinnovare tetti, facciate, scaldabagni e simili. In condominio è riscosso mensilmente come fondo di riserva.
- Stima di rivendita
- Quanto si attende di ricavare vendendo in seguito. La conclusione dipende da questa cifra, perciò la tratti come un intervallo.
- Costi di acquisto
- Provvigioni di agenzia, spese di trascrizione, imposta di registro e altre somme dovute oltre al prezzo dell'immobile.
- Costo opportunità
- Il rendimento che l'anticipo avrebbe reso investito altrove. Un confronto rigoroso ne tiene conto.
Domande frequenti
A proposito — perché la disputa fra comprare e affittare non si chiude mai
Si discute da sempre se convenga comprare o affittare, ma è una domanda cui non si può dare una risposta economica definitiva: le variabili che determinano l'esito — tasso del mutuo, aumento dei canoni, andamento futuro dei prezzi immobiliari, probabilità di traslocare — sono troppe e dipendono tutte da previsioni. Anche il punto di pareggio proposto da questo strumento è soltanto una stima entro le ipotesi inserite.
Vale comunque la pena confrontare, perché molti decidono su una semplice impressione: che la proprietà convenga, o che l'affitto lasci più liberi. Mettendo davvero in cifre il totale delle rate, le imposte e le manutenzioni, e sottraendo il prezzo di rivendita che resta come patrimonio, non di rado il risultato smentisce l'impressione.
L'elemento più spesso trascurato è proprio il valore patrimoniale. Nell'affitto il canone si consuma per intero ogni mese; con la proprietà la quota capitale delle rate costruisce un patrimonio, in parte recuperabile alla vendita. Il fabbricato però si deprezza, e secondo la posizione, cioè il valore del terreno, l'effetto del deprezzamento può risultare minore o maggiore del previsto: è questa incertezza la ragione principale per cui la disputa non si chiude.